Решение № 117 от 21.07.2016, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е №117 град Несебър, 21.07.2016г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Несебърския районен съд, трети състав, в открито съдебно заседание на седемнадесети май, през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ПЕТЪР ПЕТРОВ

При секретаря К.Л., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 1160 по описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.422, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „Х.И.” ................, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя .................., твърди в исковата молба, че по силата и в изпълнение на задълженията си по сключени с ответника „Ф.К.” АД............., със седалище и адрес на управление:***, сграда ........, ап.101, представлявано от ......................................., договори за поддръжка и управление на общи части в сграда в режим на етажна собственост от 24.04.2007г., от 30.03.2007г. и от 24.06.2012г., е предоставил услугите в полза на ответника.

Последният от своя страна, в качеството му на възложител по договорите, не е изпълнил задълженията си по тях да заплати на ищеца-изпълнител дължимото възнаграждение в размер на 15 595,08 лева с включен ДДС, за която сума е издадена фактура № ********** / 15.05.2015г. Той не е изпълнил задължението си и след покана от 19.05.2015г. и въпреки водените разговори между представители на двете дружества. Поради това ищецът, в качеството му на заявител, е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, въз основа на което било образувано ч.гр.д.№ 972/2015г. по описа на Несебърския районен съд. Съдът е уважил искането и е издал заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК за претендираната сума по посочената фактура. Срещу тази заповед обаче, ответникът, в качеството му на длъжник, е подал възражение по чл.414 от ГПК. Прави искане съдът да постанови решение, по силата на което да бъде прието за установено, че ответникът му дължи сумите, предмет на заповедта за изпълнение, а именно: сумата в размер на 15 595,08 лева, представляваща главница по издадена фактура № ********** / 15.05.2015г., ведно със законната лихва за забава, считано от 03.11.2011г. до окончателното й изплащане, и сумата в размер на 404,92 лева, представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 19.05.2015г. до 30.10.2015г. Претендира разноски.

Ответникът не е подал отговор на исковата молба в едномесечния срок по чл.131, ал.1 от ГПК. Едва след този срок ответникът е изразил становище по иска, като с отделна молба е заявил, че счита същия за неоснователен, включително и по размер, с довода, че договорите между страните са нищожни поради противоречието им със закона, тъй като отношенията във връзка с управлението и поддръжката на общите части в сграда в режим на етажна собственост следва да се уреждат по правилата на специалния Закона за управление на етажната собственост, а не по правилата на Закона за задълженията и договорите. Така определянето на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части в сградата, както и сключването на отделните договори от собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост за поддръжка и управление на общите части на сградата, се извършва с решение на Общото събрание на етажната собственост съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС. Само Етажната собственост може да бъде страна по такъв договор. Счита за недопустимо според българското законодателство за всеки отделен собственик в сградата да се определят различни условия. Наред с това в договорите между страните определянето на таксата за поддръжка и управление е предвидено това да става на база застроена площ, докато в чл.51,ал.1 от ЗУЕС е уредено това да става на базата броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа иска, взема отношение по становището на ответната страна, като счита, че то не следва да се взема предвид от съда, тъй като възраженията и оспорванията не са направени в срока за отговор на исковата молба. Ангажира писмени и гласни доказателства. Уточнява, че дължимите по договорите парични задължения са определени върху сбора от притежаваната от ответника площ от самостоятелните обекти в сградата и притежаваните от него общи части от сградата в режим на етажната собственост. Моли искът да бъде уважен изцяло като основателен и доказан и да му бъдат присъдени направените по делото разноски.

Ответникът се представлява в съдебно заседание от упълномощен адвокат, който изразява становище, относно единия от спорните по делото въпроси – определянето на дължимата цена по договорите, от значение за размера на исковата претенция, като счита, че посочената в договорите цена, дължима на квадратен метър, следва да се определи единствено на базата на притежаваните от ответното дружество идеални части от общите части на сградата, по съображения, че договорите между страните имат за предмет управление и поддържане именно на общите части, но не и на площта на собствените на ответника самостоятелни обекти. Представя писмени бележки, като поддържа искането си за отхвърляне на предявения иск, и развива тезата, че единствено в компетенциите на Общото събрание на етажната собственост е да взема решения за определяне на дължимите от етажните собственици такси за покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата съобразно изискванията на ЗУЕС и за начина, по който това управление ще се осъществява. Сключването на договори от всеки от етажните собственици освен, че не е предвидено в закона, те не биха могли да породят целените последици и да се определи начин за разпределяне на разходите между тях.

Незаконосъобразно е и таксите да се определят на база застроена площ, след като договорите имат за предмет общите части. Поради това счита, че между страните не са възникнали валидни облигационни отношения, алтернативно, че според логическото и систематичното тълкуване на договорите, се налага извода, че договорената сума се определя само върху общите части от сградата, а ответникът му дължи сумата в размер на 884,20 евро без ДДС. Моли разноските да бъдат разпределени между страните съобразно частичното уважаване, респ. отхвърляне на иска.

Въз основа на събраните по делото писмени и гасни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Безспорно между страните е, че ответникът е собственик на двадесет и два недвижими имоти, находящи се в град Несебър, улица ..........., във въведена в експлоатация жилищна сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта на град Несебър, одобрена със Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, изменена със Заповед № КД-14-02-2051 / 18.12.2006г. на Началника на СК-Бургас, състояща се от сутерен, партер, четири жилищни етажа и мансарден етаж, изградена в поземлен имот с идентификатор № ***, представляващ УПИ VІІІ в кв.78 по плана на град Несебър, като двадесет от тези недвижими имоти, представляват апартаменти, а останалите два - гаражи. Тези недвижими имоти ответникът е придобил след като ги е закупил от ищеца по силата на три сключени между тях договори за покупко-продажба на недвижими имоти от 30.03.2007г., 24.04.2007г. и 25.06.2008г. Безспорно е също, че според тези документи за собственост общата застроена площ на самостоятелните обекти е в размер на 1 382,05 кв.м., като ответникът е придобил тези имоти ведно с общите части от сградата и от правото на строеж, чиято обща площ към самостоятелните обекти е 221,05 кв.м.

Освен това ответникът е придобил и складови помещения, прилежащи към някои от апартаментите с обща площ от 50,70 кв.м.

С решение на ОС на ЕС от

25.09.2011г. е взето решение услугите, свързани с управлението и поддръжката на общите части да се извършват от „............... град Несебър.

Страните процеса, в качеството им на търговци, които са били в трайни търговски отношения, са сключили и на 24.06.2012г. три договора с предмет поддръжка на общи части, по силата на които договори ответникът „Ф.К.” АД, в качеството му на възложител, е възложил, а ищецът „Х.И.” ООД, в качеството му на изпълнител, се е съгласил да извършва услуги, свързани с управлението и поддръжка на общите части към притежаваните от първия недвижими имоти в жилищна сграда с идентификатор ***. Услугите, които ищецът-изпълнител се е задължил да извършва за поддръжка и управление на общите части на сградата и прилежащите й територии, включват заплащане на потребената електроенергия, вода, отопление и климатизация за общите части на сградата; осигуряване на охрана за цялата територия на сградата; ремонт, поддръжка, маркиране, почистване, осветление, почистване на улици и товарни участъци, находящи се в пределите на терена, в който е построена жилищната страда; профилактика, поддръжка и подновяване, когато това е необходимо на насажденията и зелените площи; профилактика и поддръжка на тръбопроводната мрежа, както и дъждовалната инсталация, включително и крановете за промишлена и пожарна вода; профилактика и поддръжка на всички останали общи инсталации като електрическа инсталация и ВиК съоръжения; поемане на разходите за поддръжка на системата за осветлението на прилежащите части; почистване на общите части на сградата и прилежащия терен; осигуряване на кабелна телевизия, телефон и интернет срещу отделно заплащане; покриване на други разходи във връзка с осигуряването на нормалната експлоатация на сградата и терена. Във връзка със задължението на изпълнителя за осигуряване на охрана на цялата територия на сградата, страните по договора са уговорили възложителят да има право да изисква пълно съдействие и полагане на грижата на добрия стопанин за опазването на жилищата и имуществото от страна на изпълнителя като заключване на жилищата, осуетяването на други подстъпи към тях и други. В чл.3 от договорите страните са уговорили срок на договор една година, като в случай, че в срок до един месец преди изтичането му никоя от страните не изпрати до другата писмено предизвестие за прекратяване, договорът автоматично се продължава за още една година, като тази клауза се отнася и за изтичането на всяка следваща текуща година.

Според чл.2.1. от договорите възложителят се задължава да заплаща годишна такса за поддръжка и управление на имота в размер на 4 (четири) евро на квадратен метър, без включен ДДС, чието заплащане е уговорено да се извършва авансово за периода следващ датата на плащането, един път годишно срещу представяне на надлежна фактура. Отделните три договора от 24.06.2012г. имат за предмет извършването на услуги, свързани с управлението и поддръжката на общите части към отделни недвижими имоти, собственост на ответника-възложител, като:

1) според единия договор тези имоти са осемнадесетте апартамента, предмет на договора за покупко-продажба от 30.03.2007г., обективиран в Нотариален акт № 192, том VІ, рег.№ 3259, дело № 1154/2007г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, с обща площ на апартаментите 1 193,65 кв.м., ведно 190,90 кв.м. идеални части към тях, както и прилежащите към някои апартаменти складови помещения с обща площ от 50,70 кв.м.; 2) предмет на втория договор са други два апартамента, които ответникът е закупил от ищеца с договора за покупко-продажба на недвижими имоти от 24.04.2007г., обективиран в нотариален акт № 54, том ІХ, рег.№ 4349, дело № 1598/2007г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, с обща застроена площ 149,20 кв.м. и общи части към тях 23,85 кв.м.; 3) според третия договор имотите са двата гаража, придобити от ответника с договора за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен с ищеца на 25.06.2008г. и обективиран в Нотариален акт № 18, том ХVІ, рег.№ 9955, дело № 2911/2008г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, с обща площ 39,20 кв.м. и общи части към тях 6,30 кв.м.