Решение № 13159 от 02.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13159 гр. София, 02.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело № 20241110176288 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на „Белвю Пропъртис“ ЕООД, с ЕИК: .., със седалище и адрес на управление гр.София, бул. .., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 41 ЗС за осъждане на ответника Д. Т. К., с ЕГН: **********, с постоянен адрес и адрес за връчване на книжа гр. София, у.. да заплати на ищеца сумата от 11 759,78 лева, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на исковата молба до датата на окончателното плащане на задължението.

В исковата молба са налице твърдения, че с ответника притежават в режим на етажна собственост сграда, наречена „Бизнес център Банетберг“, находяща се в гр. София, ул. „... (Батенберг)“ № 4. Сградата се състои от: сутерен със застроена площ от 254 кв.м., на който са разположени два магазина — Магазин 1 със застроена площ от 202 кв.м. и Магазин 2 със застроена площ от 52 кв.м., партер със застроена площ от 254 кв.м., на който са разположени два магазина - Магазин 1 със застроена площ от 190 кв.м. и Магазин 2 със застроена площ от 64 кв.м., мецанин със застроена площ от 125 кв.м., на който са разположени два магазина - Магазин 1 със застроена площ от 98 кв.м. и Магазин 2 със застроена площ от 27 кв.м., етаж 2 със застроена площ от 256 кв.м., на който са разположени офиси със застроена площ от 201.36 кв.м. и офис към магазин със застроена площ от 54.64 кв.м. етаж 3 със застроена площ от 255 кв.м., на който са разположени офиси етаж 4 със застроена площ от 255 кв.м., на който са разположени офиси етаж 5 със застроена площ от 255 кв.м., на който са разположени офиси етаж 6 със застроена площ от 255 кв.м., на който са разположени офиси мансарден етаж 7 със застроена площ от 247 кв.м.

В посочената сграда ответникът е собственик на два обекта — Магазин на три нива, разположени на сутерен, партер и мецанин, със застроена площ 1 от около 65 кв.м. и разгъната застроена площ от 143 кв.м. и Офис на етаж 2, кота +5.50, със застроена площ от 54.64 кв.м. Всички останали обекти са собственост на „Белвю пропъртис“ ЕООД. По отношение на общите части на сградата страните ги притежават в режим на съсобственост при квоти: 90.83% идеални части за „Белвю пропъртис“ ЕООД и 9.17% идеални части за Д. Т. К..

В периода от месец септември 2019 г. до края на 2023 г., поради влошеното състояние на сградата и поради непредприемане на никакви действия от страна на Етажната собственост, „Белвю пропъртис“ ЕООД извършило множество неотложни ремонти, представляващи необходими разноски за запазване целостта и конструкцията на сградата и осигуряване на нормални условия за ползване на обектите в нея. Ответникът не се противопоставил по никакъв начин на извършваните ремонти, тъй като те ползвали и неговите обекти. Причините, наложили извършването на строително ремонтни дейности от страна на „Белвю пропъртис“ ЕООД били следните:

В ранната есен на 2019 г. били установени спукани ламинирани стъклопакети по протежение на фасадата на сградата откъм ул. „...

(Батенберг)“, което било силно обезпокоително, предвид наближаващия зимен период, очакван снеговалеж и заледявания, както и предвид компрометираната товароносимост на стъклата поради спукванията. При извършен оглед на място се установили още две спукани стъкла по протежението на фасадата на ул. „Съборна“. Това наложило през 2019 г. и 2020 г. да се извърши както наложителен ремонт на окачената фасада, така и спешна подмяна на стъкла за английски двор.

През 2021 г. отново се наложил ревизионен оглед на окачената фасада за установяване на течове, като през 2022г. се сменили увредените стъклопакети.

Окачената фасада на сградата е изпълнена с профили, уплътнения и крепежи на фирма Raico, през 2008 г. Стъклопакетите са изпълнени с 8 мм външно стъкло, производство на Интерпейн, Германия, вътрешно слепено стъкло и дистанционер, произведени в България. След близо 14 годишна експлоатация, част от стъклопакетите на фасадата били увредени от спуквания или разхерметизация. Предвид настъпващия есенен дъждовен сезон и предстоящите зимни месеци, както и предвид наличието на множество наематели в сградата, било задължително да се предприемат незабавни действия за отстраняване на проблемите и избягване на реална опасност от наводняване на офисите при сериозни дъждове. Ищецът възложил подмяната на увредените 6 бр. стъклопакети на фирма Кастел. Междувременно, при извършения повторен и окончателен оглед на състоянието на стъклопакетите, се установили нови 2 бр. увредени стъклопакети в областта на междуетажната плоча при ет. 5 и 6, произведени от закалено, емайлирано стъкло, които били допълнително възложени за доставка от Германия. През 2022 г. започнали да постъпват регулярно оплаквания от наематели в сградата за течове на фасадата, което, заедно с наличието на увредени спукани и разхерметизирани стъклопакети. Били предприети незабавни огледи на място, като за целта е използвана вишка, с цел извършване на прецизен оглед и вземане на спешно и адекватно решение. При огледа били установени следните проблеми, като 2 причинители на теч от фасадата: гумените уплътнители по окачената фасада били изгорели и компрометирани на твърде много места през годините на експлоатация и била наложителна цялостната им подмяна, заедно с необходимите крепежи, както и изцяло компрометирана и хидроизолацията на борда на покрива, под обшивката с еталбонд. За отстраняване на проблема било необходимо да се отстрани обшивката, да се коригира хидроизолацията и обшивката да се възстанови отново. При ремонта на окачената фасада се наложило да се извърши подмяна на уплътнители и крепежи, за което се направила поръчка, която включвала доставка на системни уплътнители и крепежни елементи от Германия, полиуретан и други ремонтни работи. За ремонт на обшивките на дъговидната фасада на сградата поръчката включвала демонтаж на съществуващи обшивки от еталбонд над дъговидни 3 фасади; изработка и монтаж на носеща конструкция, която да гарантирала надеждно отводняване и дълготрайна функционалност; полагане на 250 мм хидроизолация в зоната на обшивките; изработка на нови обшивки ("шапки") от АКМ, доставка и монтаж. С оглед пълното гарантиране на изолацията на сградата, трябвало да се изпълнят дейности по подмяна на уплътнителите и ремонт и подмяната на обшивките от еталбонд, с полагане на хидроизолация на плоския покрив на сградата. Възложената поръчка включвала цялостно почистване и изравняване на основата, доставка и монтаж на хидроизолация, доставка и полагане на грунд, монтаж на отдушници и воронки, полагане на два вида течна хидроизолация - "Изомакс" - 4 слоя и "Изомраз" - 3 слоя, което да осигури 10 - годишна гаранция на изпълнената хидроизолация.

В ранната пролет на 2023 г. отново възникнал проблем с течове при фасадата и наводняване на някои обекти в сградата. След извършения оглед се установило, че този път трябва да се ремонтират 6 бр. отводнителни системи, за да се отстранят течовете. Ремонтните работи били възложени спешно на фирма Кастел и изпълнение в рамките на една седмица, което включвало изрязване и почистване на силиконови фуги, грундиране и попълване на фуги със структурен силикон и ползване на 32 м. вишка.

Независимо от изложените по-горе обстоятелства и задължението на съсобственика да участва в ползите и тежестите на съсобственик имот, съразмерно притежаваната идеална част, ответникът и до момента не е заплатил на ищеца припадащата му се част от 9799.82 лева без включен ДДС или 11 759,78 лева с включен ДДС, което поражда за „Белвю пропъртис“ ЕООД правен интерес от предявяване на настоящия иск.

Ищецът формулира искане съдът да осъди Д. Т. К. да заплати на „Белвю пропъртис“ ЕООД сумата от 11 759,78 лева с включен ДДС, представляваща припадащата му се част от стойността на направените от ищеца необходими разноски, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на исковата молба до датата на окончателното плащане на задължението. В условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме направените разходи за полезни разноски и доколкото липсва решение на Общото събрание на етажната собственост за тяхното извършване, както и че отношенията между страните следва да бъдат уредени на основание чл. 61 ал.

2 ЗЗД и осъди Д. Т. К. да заплати на „Белвю пропъртис“ ЕООД сумата от 3

11759.78 лева с включен ДДС, представляваща припадащата му се част от помалката сума между стойността на направените разходи и увеличената вследствие на подобренията стойност на имота в режим на етажна.

Ответникът Д. Т. К., чрез адв. М., е депозирал писмен отговор на исковата молба по реда и в срока на чл. 131, ал. 1 от ГПК, с който оспорва изцяло предявените искове и моли същите да бъдат отхвърлени. Твърди, че съгласно чл. 41 от ЗС: „Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание", от която разпоредба следва, че ЗУЕС е специален закон, по отношение на ЗС за етажната собственост. Ищцовата страна не навежда твърдения, че процесиите разноски са необходими за поддържане на общите части на ЕС; за възстановяване на общите части на ЕС; за извършване на процесиите разноски е взето решение на ОС на ЕС.

Въпреки, че ищцовата страна не навежда твърдения в този смисъл и не представя доказателства в тази насока, ответникът оспорва тези обстоятелства. По тези съображения, ако се приеме, че претенцията на ищцовата страна е такава по чл. 61, ал. 3 от ЗЗД, същата е неоснователна.

Твърди, че е налице висящ спор за същата парична сума и за същите спорни факти, а на практика и за същото спорно право - гр.д. № 4927/24г., СРС, ГО, 161-ви с-в, насрочено за 26.03.25г. от 13.30 часа. Това дело е с правна квалификация чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС и е образувано по искова молба от Д. Т. К. за отмяна на решение от 17.01.24г. на ОС на Етажната Собственост на сграда, находяща се в гр. София, район Средец, .. - управител на ЕС ... за цената на иска по настоящото дело. Поддържа всички изложени по това дело възражения за незаконосъобразност на взетото решение на ОС на ЕС. В условията на евентуалност прави възражение за изтекла погасителна давност за вземанията. Оспорва приложените към исковата молба деветнадесет броя писма относно тяхното съдържание и авторство.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Неоснователно е възражението на ответника, основано на висящото между страните производство по гр. д. № 4927/2024 г. по описа на СРС, по което е постановено решение, невлязло в сила към настоящия момент, с което са отменени решенията на Общото събрание на етажната собственост от 17.01.2024 г., с които са били одобрени извършените ремонтни дейности и е определен размерът на дължимите от отделните етажни собственици суми.

Искът по чл. 40 ЗУЕС не е осъдителен и уважаването му не води до присъждане или заплащане на процесните суми, а единствено до преценка на законосъобразността на решенията на Общото събрание. Отмяната на тези решения не засяга съществуването на претендираното в настоящото производство материално право, нито уважаването им – до двойно присъждане на търсените суми. При отмяна на решението отпада единствено възможността процесните суми да бъдат търсени въз основа на решенията на Общото събрание, но не и правото на лицето, което е извършило и заплатило 4 необходимите разноски, да претендира по исков ред припадащата се на останалите етажни собственици част от тях. Настоящото производство има именно за предмет съществуването на това материално право, поради което постановеното решение по гр. д. № 4927/2024 г. не препятства разглеждането на предявения иск.