Решение № 133 от 09.05.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 133 гр. гр.Несебър, 09.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150101126 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, вр. чл.11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът Етажната собственост на комплекс “С.В.Ц.”, с адрес: град Несебър, квартал ..............., представлявана от управителя “С.В.Х.” ООД, твърди в исковата молба, че ответникът С.Т., роден на 09.01.1971г., гражданин на Армения, с постоянен адрес в Република България: град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, ПИ ................, ......, Код по Булстат ................, е придобил собствеността, по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.08.2013г., обективиран в нотариален акт, вписан в Службата по вписванията – Несебър под № 136, том 19, дело № 3582/2013г., на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 70 с обща разгъната застроена площ от 60,50 кв.м., представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор .................1.114, находящ се в сграда № 1 в комплекс “С.В.Ц.”, в режим на етажна собственост, както и че с решение на Общото събрание на Етажната собственост от 13.08.2019г. е определен размера на дължимите такси за управление и поддръжка в сградите на комплекса, а именно в размер на 10,54 евро на квадратен метър спрямо застроената площ на всеки самостоятелен обект. Тя се дължи за периода от 01-и септември на текущата гдина до 31-и август на следващата година, а заплащането й е следвало да стане в началото на отчетния период. Определяема по този начин годишната такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС, паричните задължения на ответника въз основа на горните решения на ЕС са както следва: сумата в размер на 637,67 евро, с левова равностойност 1 247,17 лева, за периода от 01.09.2019г. до 1

31.08.2020г., с падеж 01.09.2020г.; сумата в размер на 637,67 евро, с левова равностойност 1 247,17 лева, за периода от 01.09.2020г. до 31.082021г., с падеж 01.09.2020г. Ответникът – етажен собственик, не е извършвал никакви плащания за погасяване на дължимите от него суми, като след настъпване на падежите е изпаднал в забава, в резултат на което дължи и мораторни лихви върху неплатените главници, както следва: сумата в размер на 252,90 лева, представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 1 247,17 лева за 2019-2020г., начислена за периода от 01.09.2019г. до 30.08.2021г.; сумата в размер на 126,10 лева, представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 1 247,17 лева за 2020-2021г., начислена за периода от 01.09.2020г. до 30.08.2021г. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати горните суми за главници и лихви. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника се заявява оспорване на исковете с довода, че решенията на Общото събрание на ЕС, на което е определена таксата за управление и поддръка на общите части, са нищожни, тъй като то е проведено за двете сгради в комплекса, а всяка от тях формира отделна и самостоятелна Етажна собственост, като в случая са налице данни за провеждане на съвместно общо събрание по реда и условията на чл.18 от ЗУЕС. Освен това събранието е незаконосъобразно свикано и проведено, протоколът от събранието не отговаря на изискванията за съдържание съгласно чл.16, ал.5 от ЗУЕС, от него не може да се установи начинът, по който е изчислен кворума. Протоколът от събранието с обективираните в него решения не е надлежно обявен и връчен на етажните собственици, включително и на ответника. Позвава се на разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС за недължимост от ответника на претендираните от ищеца такси за управление и поддръжка предвид, че същият не е пребивавал в комплекса през претендирания период. Моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни.

В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковете и намира същите за основателни и доказани, включително и по размер, от събраните по делото писмени доказателства.

Възразява срещу довода в отговора на исковата молба, че решенията на Общото събрание на Етажната собственост са нищожни, като счита, че не е налице пречка двете сгради в комплекса да образуват една етажна собственост. Обстоятелството дали етажен собственик пребивава или не за определен период в Етажната собственост се явява неотносимо към спора.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от назначения му особен представител, който заявява, че поддържа доводите в отговора на исковата молба и искането за отхвърляне на претенциите, включително и поради доказания факт, че ответникът не е пребивавал в комплекса през въведения от ищеца период за повече от 30 дни.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

2

С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.08.2013г., обективиран в нотариален акт № 73, том VІ, рег.№ 5271, дело № 933/2013г. на нотариус ..................... с рег.

№ ... на НК и район на действие Несебърския районен съд, ответникът С.Т., в качеството му на купувач по договора, е закупил и е придобил на това основание правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 70 на трети етаж със застроета площ от 52,35 кв.м., ведно с 0,63% идеални части от общите части на жилищната сграда, който процент се равнява на 8,15 кв.м., ведно с 0,63% идеални части от правото на строеж върху мястото, представляващо поземлен имот № ................ по кадастралната карта и кадастралните регистри на к.к. Слънчев бряг – запад, в който имот е изградена жилищна сграда със смесено предназначение с идентификатор .................1, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор .................1.114, с предназначение: Жилище, апартамент, при съседни самостоятелни обекти – над обекта – .................1.124, под обекта – .................1.104, на същия етаж – .................1.115, .................1.113.

На 13.08.2019г. е проведено Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в комплекс “С.В.Ц.”, к.к. Слънчев бряг, квартал ..............., сгради с идентификатори .................1 и .................2, като с решението по т.2 от дневния ред е определена такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса без изключение в размер на 10,54 евро за квадратен метър годишно, която е следвало да бъде заплатена в срок до 30-и август на текущата година и обхваща периода от 01-и септември на текущата година до 30-и август на следващата година.

Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 20.08.2019г., когато е поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.

На друго проведено Общо събрание на ЕС, проведено на 25.11.2019г., за управител на Етажната собственост е избран “...................Г” ООД.

През въведения от ищеца период от 01.09.2019г. до 31.08.2021г. ответникът не е пребивавал на територията на Република България, което се установява от служебно изисканата справка, съответно постъпило по делото писмо на Главна дирекция “Гранична полиция”

Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, а съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.9 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Задължението на ответника да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите часи на сградата произтича на първо място от закона и от решенията на Общото събрание на Етажната собственост. Размерът на вземанията на ищеца 3 в конкретния случай се определят от решението на ОС на ЕС от 13.08.2019г., според което таксите се определят върху притежаваните от етажните собственици площи от собствените им самостоятелни обекти. Ответникът е обвързан от това решение от 13.08.2019г.

Според чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят вноски, чиито размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилник за върешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото въпросното решение, с което е определен начина на изчисление на таксите за поддръжка на общите части на етажната собственост, е взето от орган, разполагащ с правомощия за това, има за предмет въпрос от неговата компетенция и намира опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване е нетърпимо в правния мир.

От ответника се претендира да заплати годишни такси всяка от които в размер на 637,67 евро. Този размер на таксата е изчислен върху общо притежаваната от ответника площ в етажната собственост от 60,50 кв.м. (52,35 кв.м. е площта на жилището и 8,15 кв.м. са прилежащите части от общите части в ЕС). В цитираното решение на ОС на ЕС, на което основание ищецът предявява претенциите си, не е посочено в площта на апартамента, притежаван от съответния етажен собственик, на базата на която е прието да се изислява таксата, да е включена и прилежащаа към този самостоятелен обект идеална част от общите части на сградата. Затова не би могло еднозначно и недвусмислено да се приеме, че таксата следва да се изчислява на база извън застроената площ на апартамента. Изчислена върху тази чиста площ на жилището на ответника, дължимата от последния такса е в размер на 551,77 евро, чиято левова равностойност е 1 079,17 лева.

Доводите на особения представител на ответника за незаконосъобразно свикване и провеждане на общото събрание на ЕС, на което е взето процесното решение за определяне таксата за поддръжка, са ирелевантни за настоящото производство, поради което не следва да се обсъждат. Редът за оспорване законосъобразността на общото събрание и взетите на него решения (включително и тяхната нищожност) е този по чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

Недопустимо е същите да бъдат оспорвани в друго производство, дори с твърдения за нищожност поради противоречие с императивна правна норма. В случая липсват доказателства решенията на ОС на ЕС от 13.08.2019г. и конкретно това по т.2 от Протокола, въз основа на което етажната собственоскт основава претенциите си, да са оспорвани чрез иск за тяхната отммяна, който да е подаден в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, включително и от ответника, още повече да са били отменени. Ето защо следва да се приеме, че решенията от това ОС на ЕС от 13.08.2019г. са стабилизирани, поради което етажните собственици, сред които и ответника (липсва спор по този въпрос) е възникнало задължение за плащане на годишна такса за поддръжка (без управление) на общите части на ЕС, определяема на 10,54 евро за квадратен метър жилищна площ, които размери на такси се дължат за 2019-2021г. и за 2020-2021г.

4

Решенията на процесното ОС на ЕС не са нищожни, защото всички те са от компетентността на Общото събрание съгласно чл.11 от ЗУЕС. Неправилна и неприемлива е позицията на особения представител на ответника, че две или повече сгради не могат да образуват една Етажна собственост, след като етажните собственици от тези сгради са взели такова решение, съответно, че събранието следва да бъде проведено по правилата на чл.18 от ЗУЕС като съвместно. Решенията на такова събрание на две или повече сгради, свикано и проведено по правилата на чл.12-17 от ЗУЕС, не се явяват нито незаконосъбразни само на това основание, нито пък нищожни.