Решение № 6407 от 03.04.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6407 гр. София, 03.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря НАДЯ СТ. ТОДОРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20251110153679 по описа за 2025 година

Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1от ЗЗД от Т. Х. П. срещу ЮЛ с искане за опразване на наето помещение, представляващо апартамент № 10, находящ се в *****************3, на IV (четвърти) надпартерен етаж, който е със застроена площ от 128.97 кв.м. и се състои от четири стаи, вестибюл, кухня, баня, килер, тоалетна, коридор и входно антре.

Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в *****************3, на IV (четвърти) надпартерен етаж, който е със застроена площ от 128.97 кв.м. и се състои от четири стаи, вестибюл, кухня, баня, килер, тоалетна, коридор и входно антре.

Посочва, че имотът бил отдаден на ответника под наем по силата на договор от 14.09.2021 г. за срок от една година считано от 01.11.2021 г. до 31.10.2022 г., като държането на имота било предадено на наемателя на 22.09.2021 г.

Наемната цена била в размер на левовата равностойност на 550 евро, като наемателят бил заплатил авансова наемната цена за целия срок на договора.

Между страните били подписани анекс № 1 27.09.2024 г. и анекс № 2 от 12.03.2025 г., съгласно които срокът на договора за наем бил продължен до 31.10.2027 г. Съгласно анекс № 2 страните се съгласили, че за новия двугодишен срок, считано от 01.11.2025 г. месечната наемна цена на имота се променяла на 570 евро, които също било предвидено да бъдат предплатени авансово от наемателя на три вноски, подробно описани в анекс № 2. Съгласно параграф 9 от анекс № 2 било договорено в жилището да бъдат отглеждани домашни любимци – до две котки, но при следните условия, а именно наемателят се е задължил да извърши освежителен ремонт на имота в срок до 15.08.2025 г. за своя сметка, както и ремонтиране и поправяне на всички 1 нанесени щети по стените на имота, в т.ч. изравняване на вътрешната повърхност на вътрешната изолация, облепяне или смяна на изолация и др., както и наемателят се е задължил редовно, поне веднъж на две седмици да води котките на подрязване на ноктите, за да не се допусне повреждане на имота или обзавеждането и съоръженията в него. Твърди, че на 11.09.2025 г. ищцата била изпратила по електронната поща писмо, в което констатира, че вследствие на отглеждането на двете котки в имота, диваните са с кръпки от различни изкуствени кожи и било е отправено предупреждение, че следвало да се водят котките поне веднъж в месеца на професионален тоалетаж, за което да бъдат изпращани касовите бележки. На 13.09.2025 г. било изпратено ново писмо от ищцата по електронната поща, съгласно което била отправила официална покана за представяне на касов бон за извършен професионален тоалетаж на домашните любимци в срок до 30.09.2025 г., както и за претапицира на находящите се в апартамента два кафяви кожени дивана в тапицерско ателие, след консултация с наемодателя за материя и цвят на дамаската в срок до 31.10.2025 г. Излага твърдения, че на 15.10.2025 г. било изпратено ново писмо, в което е посочено, че ако до 16.10.2025 г. не се получел отговор от наемателя по направените от предложения за професионално претапициране на диваните или корективен ремонт по § 9 (3) от анекс № 2, и в двата случая, съпроводени с извеждане на котките от имота, то следва най-късно до 28.11.2025 г. наемателят да е освободял имота, като било посочено, че при липса на отговор до 16.10.2025 г. по направените от нея предложения, изпратеното от писмо следвало да се счита за предизвестие към наемателя за прекратяване на наемните правоотношения най-късно до 28.11.2025 г. Посочва, че била проведена кореспонденция, съгласно която ищцата била поискала индексиране на наемната цена от 01.11.2025 г. в размер на 780 евро на месец, както и отстраняване на котките от имота, което не било прието, поради което на 20.10.2025 г. било изпратено повторно предизвестие, в което било посочено, че с писмото от 15.10.2025 г. било изпратено предизвестие за прекратяване на сключения договор за наем, поради което на 28.11.2025 г. следвало да бъде предадено владението на имота. Посочва, че имотът не бил предаден на ищцата и не бил освободен от ответника. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който се оспорва предявения иск. Посочва, че наемната цена била заплатена предварително до м.октомври 2026 г. Излага твърдения, че изявлението на ищеца за едностранно предизвестие за прекратяване на договора не можело да произведе правно действие при наличие на срочен договор за наем - до октомври 2027г., с предплатен период за повече от една година напред до октомври 2026г., поради което ищецът нямал право да я прекрати на безвиновно основание преди изтичането на срока за който били предплатени месечните наеми. Посочва, че съгласно анекс 2 към договора за 2 наем ищецът бил разрешил на наемателя отглеждането на две котки, като ответникът бил действал добросъвестно и през лятото на 2025 г. бил извършил ремонт на захабените части от мебелите, като козметични забележки по повърхността на мебелите не съставлявало съществено неизпълнение, което да довяло до прекратяване на наемното правоотношение. Още повече, че съгласно анекс 2 от 12.03.2025 г. ответникът бил предоставил два гаранционни депозити в размер на 2229.65 лева, наред с първоначалните депозити, като основната правна функция на този паричен депозит била именно да обезпечи евентуални вреди по обзавеждането, надвишаващи или покриващи обичайното износване. Твърди, че клауза, която позволявала на наемодателя да прекрати срочен договор с едномесечно предизвестие без никаква вина на наемателя, противоречала на самата същност на срочния договор, като тя превръщала срочния договор в безсрочен по волята на едната страна, което било нарушение на равнопоставеността, като тази клауза се явявала нищожна поради противоречие с добрите нрави. Излага твърдения за наличието на злоупотреба с право от страна на наемодателя при упражняването на правото на предизвестие, тъй като бил приел предплащане, подобрения в имота и паричен депозит, като наемодателят упражнява правото си не за да защити свой легитимен интерес, а за да се възползва от направените инвестиции и да изгони наемателя, след като е получил парите му. Злоупотребата с право не се ползва със съдебна защита. С подписването на анекс 2 за удължаване на срока на договора до 2027 г. и приемането на предплащане до 2026 г. установявали, че новата обща воля на страните била за гарантирано ползване на имота за този период, като това ново споразумение отменяло клаузата за предизвестие, тъй като тя ставала несъвместима е предплащането. Твърди, че отправеното предизвестие заради издраскани дивани не можело да доведе до разваляне на договора за наем, тъй като такова не се допускало ако неизпълнената част е незначителна, а леките повреди по интериора не можели да доведат до прекратяване на наемното правоотношение при иначе изряден наемател.

Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че страните са сключили договор за наем от 14.09.2021 г., чийто срок е бил продължен до 31.10.2027 г., че по силата на договора за наем на ответника бил предоставен за ползване недвижим имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в *****************3, на IV (четвърти) надпартерен етаж, както и че ответникът не бил върнал имота на ищеца.

Горното се установява и от представения договор за наем от 14.09.2021 г. сключен между Т. Х. П., като наемодател и ЮЛ в качеството на наемател, по силата на който на наемателя е предоставено под наем недвижим имот, а именно апартамент № 10, находящ се в *****************3, на IV (четвърти) надпартерен етаж. в чл. 2, ал. 2 от процесния договор е посочено, че 3 наемателят се задължавал да заплати авансово и еднократно наемната цена за целия период на наемния договор. В чл. 5 от договора е предвидено, че същият се сключвал за срок от 12 месеца, считано от 01.11.2021 до 31.10.2023 г., като по споразумение на двете страни договорът можел да бъде удължен с анекс. Съгласно чл. 15 от договора при виновно неизпълнение па задълженията по договора, изправната страна има право да поиска неговото разваляне, след като отправи 30 - дневна писмена покана до неизправната страна за изпълнение на задължението, считано от датата на връчване, като след изтичането на 30-дневния срок и липса на изпълнение на задължението от неизправната страна, договорът се прекратява без допълнителни предизвестия, като не се допускало разваляне, когато неизпълнената част от задължението на неизправната страна е незначителна с оглед на интересите на изправната страна. В чл. 16, ал. 1 е посочено, че наемодателят имал право да прекрати договора с едномесечно предизвестие, като при едностранно прекратяване на договора от наемодателя преди договорения край и при изправно изпълнение на договора от страна на наемателя и след изтичане на едномесечния период за предизвестие, остатъкът от авансово платения наем и депозит-гаранция за добросъвестно ползване, считано от първо число на следващия пълен месец след срока на предизвестие, се възстановява от наемодателя на наемателя.

Представен е приемо-предавателен протокол от 22.09.2021 г., съгласно който ищцата е предала на ответника процесния недвижим имот, като в протокола са записани показанията на уредите, описано е обзавеждането, като са направени и снимки, като по делото е представен и приемо-предавателен протокол от 06.09.2025 г.

По делото е представен анекс от 10.10.2022 г. към договор за наем от 14.09.2021 г., съгласно който договорът се сключвал за срок от 24 месеца, считано от 01.11.2022 г. до 31.10.2024 г., като по споразумение от двете страни договорът можел да бъде удължаван с допълнителни анекси. Съгласно чл. 15 от договора при виновно неизпълнение па задълженията по договора, изправната страна има право да поиска неговото разваляне, след като отправи 30 - дневна писмена покана до неизправната страна за изпълнение на задължението, считано от датата на връчване, като след изтичането на 30дневния срок и липса на изпълнение на задължението от неизправната страна, договорът се прекратява без допълнителни предизвестия, като не се допускало разваляне, когато неизпълнената част от задължението на неизправната страна е незначителна с оглед на интересите на изправната страна. В чл. 16, ал. 1 е посочено, че наемодателят имал право да прекрати договора с едномесечно предизвестие, като при едностранно прекратяване на договора от наемодателя преди договорения край и при изправно изпълнение на договора от страна на наемателя и след изтичане на едномесечния период за предизвестие, остатъкът от авансово платения наем и депозит-гаранция за добросъвестно ползване, считано от първо число на следващия пълен месец след срока на предизвестие, се възстановява от наемодателя на наемателя.

По делото е представен анекс от 27.09.2024 г. към договор за наем от 14.09.2021 г., съгласно който договорът се сключвал за срок от 12 месеца, 4 считано от 01.11.2024 г. до 31.10.2025 г., като по споразумение от двете страни договорът можел да бъде удължаван с допълнителни анекси. Съгласно чл. 15 от договора при виновно неизпълнение па задълженията по договора, изправната страна има право да поиска неговото разваляне, след като отправи 30 - дневна писмена покана до неизправната страна за изпълнение на задължението, считано от датата на връчване, като след изтичането на 30дневния срок и липса на изпълнение на задължението от неизправната страна, договорът се прекратява без допълнителни предизвестия, като не се допускало разваляне, когато неизпълнената част от задължението на неизправната страна е незначителна с оглед на интересите на изправната страна. В чл. 16, ал. 1 е посочено, че наемодателят имал право да прекрати договора с едномесечно предизвестие, като при едностранно прекратяване на договора от наемодателя преди договорения край и при изправно изпълнение на договора от страна на наемателя и след изтичане на едномесечния период за предизвестие, остатъкът от авансово платения наем и депозит-гаранция за добросъвестно ползване, считано от първо число на следващия пълен месец след срока на предизвестие, се възстановява от наемодателя на наемателя.