Решение № 293 от 20.12.2024, Окръжен съд - Шумен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 293 гр. Шумен, 20.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ I, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мирослав Г. Маринов

Членове:

Ралица Ив. ХаджиИ.

Петранка Б. Петрова при участието на секретаря Станислава Ст. Стойчева като разгледа докладваното от Мирослав Г. Маринов Въззивно гражданско дело № 20243600500489 по описа за 2024 година

Производство по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение №476 от 24.06.2024г. по гр.д.№1949/2023г. на Районен съд - гр.Шумен, съдът е отхвърлил предявения от А. Ц. Р. с ЕГН ********** срещу „АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД, ЕИК: 203670940 и „ФОРС КРЕДИТ“ ООД, ЕИК 127557042 иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС, за признаване правото на изкупуване в полза на ищеца на ½ /една втора/ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 1 А /едно „А“/ на втори етаж в жилищна сграда, построена върху общински УПИ I /първи/ в квартал 282 /двеста осемдесет и две/ по плана на гр. Шумен, ул. ........ № 14 /четиринадесет/, с площ от 75 кв..

/седемдесет и пет квадратни метра/, състоящ се от: три стаи, кухня, коридор, баня и тоалетна, тераса, при граници : изток и юг-двор, запад-стълбище, север-улица, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 7 / седем/ с площ от 12 кв.м.

/дванадесет квадратни метра/, при граници: изток-таван № 6, запад-двор, север-улица, югобщ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ИЗБА № 2 /две/ с площ от 9 кв.м.

/девет квадратни метра/, при граници: изток-стълбище и общ коридор, запад-изба № 1, север-улица, юг[1]стълбище и общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от 38147/100000 ид.ч. /тридесет и осем хиляди сто четиридесет и седем стохилядни идеални части/ от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда идентификатор *** /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно точка едно/ по КККР на гр. Шумен, общ. Шумен, област Шумен, адрес на имота: гр. Шумен, ул. ........ № 14, ет.1, ап. 1-а;

1

Самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор *** /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно/, предназначение Друг вид сграда за обитаване; Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор *** /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно/;

Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение; Брой нива на обекта -1; Посочена в документа площ - 75, кв.м.; Прилежащи части: Изба № 2 - 9 кв.м.; Таван - 12 кв.м., 38147/100000 ид.ч. от ОБЧ и от правото на строеж; Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- няма, под обекта- няма, над обекта -***. срещу сумата от 35000 лева или при условието на евентуалност на сумата от 40000 лева. С определение по чл.248 ГПК съдът е допълнил горното решение в частта за разноските, като е присъдил на ответника "ФОРС КРЕДИТ" ООД 3850 лева деловодни разноски.

Недоволен от така постановеното решение останал ищеца, който обжалва решението на районния съд, като сочи доводи за неправилност, и моли съда да го отмени и постанови друго, с което претенцията на ищеца да бъде уважена.

В срока по чл.263 от ГПК, въззиваемите страни са депозирали отговори на жалбата, в които излагат, че решението е правилно и законосъобразно и молят да бъде потвърдено.

Въззивната жалба е подадена в срок, редовна и процесуално допустима.

Съдът констатира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо, Шуменският окръжен съд, след като обсъди доводите изложени в жалбата, становищата на страните, и прецени поотделно, и в съвкупност събраните по делото доказателства, намери за установено следното.

Районен съд - гр.Шумен е бил сезиран с искова претенция по чл.33, ал.2 ЗС, от А. Ц.

Р. срещу "Агенция за събиране на вземания" ЕАД и "Фокс кредит" ООД. Ищцовата страна сочи, че с Постановление за възлагане на недвижим имот от 02.12.2016г. на ЧСИ Я.Д. по изп.д. 568/2015г., Дв.Вх. 129 акт 44 том 1/19.01.2017г. СВ Шумен е придобил собствеността на следния недвижим имот : ½ идеална част от АПАРТАМЕНТ № 1 А /едно „А“/ на втори етаж в жилищна сграда, построена върху общински УПИ I /първи/ в квартал 282 /двеста осемдесет и две/ по плана на гр. Шумен, ул. ........ № 14 /четиринадесет/, с площ от 75 кв..

/седемдесет и пет квадратни метра/, състоящ се от: три стаи, кухня, коридор, баня и тоалетна, тераса, при граници : изток и юг-двор, запад-стълбище, север-улица, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 7 / седем/ с площ от 12 кв.м.

/дванадесет квадратни метра/, при граници: изток-таван № 6, запад-двор, север-улица, югобщ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от ИЗБА № 2 /две/ с площ от 9 кв.м.

/девет квадратни метра/, при граници: изток-стълбище и общ коридор, запад-изба № 1, север-улица, юг[1]стълбище и общ коридор, заедно с ½ /една втора/ идеална част от 38147/100000 ид.ч. /тридесет и осем хиляди сто четиридесет и седем стохилядни идеални части/ от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда идентификатор *** /осем три пет едно 2 нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно точка едно/ по КККР на гр. Шумен, общ. Шумен, област Шумен, адрес на имота: гр. Шумен, ул. ........ № 14, ет.1, ап. 1-а;

Самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор *** /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно точка едно/, предназначение Друг вид сграда за обитаване; Сградата била разположена в поземлен имот с идентификатор *** /осем три пет едно нула точка шест седем четири точка пет едно/;

Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение; Брой нива на обекта -1; Посочена в документа площ - 75, кв.м.; Прилежащи части: Изба № 2 - 9 кв.м.; Таван - 12 кв.м., 38147/100000 ид.ч. от ОБЧ и от правото на строеж; Съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- няма, под обекта- няма, над обекта -***. С Постановление за възлагане на недвижим имот от 17.11.2021 г. на ЧСИ Я.Д. по изп. д. № 568/2015г., вх.рег.№ 3184/26.05.2022г. акт 22, том 9 на СВ Шумен останалата ½ /една втора/ идеална част от описания недвижим имот в гр. Шумен, ул. ........ № 14 била възложена на "АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД, ЕИК 203670940, седалище и адрес на управление - гр. София, р-н ......., ж.к. ....... 10, бул. ...... № 25, офис-сграда ...... ет.2, офис 4, представлявано от Ю.Х.Ю. На 28.02.2023г. ищеца получил покана от съсобственика си по смисъла на чл.33, ал.1 от ЗС, като предложението било в едноседмичен срок за обяви желанието си да придобие притежаваните от дружеството ид.части от съсобствения имот, при условия: покупна цена в общ размер 35000 лева, платима еднократно, по банков път в деня на изповядване на сделката, не по-късно от 20.03.2023г., тъй като пред дружеството има заявен интерес за закупуване при тези условия и срокове. Ищецът изразил изрично съгласие и желание да закупи предложената ½ ид.ч. от имота, но възразил срещу предложения кратък срок за финализиране на сделката, като предложил договаряне на един по дълъг срок и различна покупна цена. Сочи, че разговор не се е състоял. Три месеца по късно, при справка в Агенцията по вписванията установил, че съсобственикът „АГЕНЦИЯ ЗА СЪБИРАНЕ НА ВЗЕМАНИЯ“ ЕАД е продал притежаваната от дружеството ½ идеална част от процесния имот на трето лице, а именно втория ответник „ФОРС КРЕДИТ“ООД с продажна цена 40 000 лева. Ответниците са депозирали отговори, в които оспорват предявения иск. Не оспорва изложените в исковата молба обстоятелства от страна на ищеца относно собствеността на процесния недвижим имот. Предложеният срок бил разумен и съобразен с условията на пазара на недвижими имоти. Продавача многократно се свързвал с ищеца с предложение да закупи собствената им идеална част, като разговорите датирали още от юли 2022г., като на 07.03.2023г. бил получен отговор от А. Ц. Р., който категорично е отказал да заплати сума в размер на 35000 лв. и неоснователно и неподкрепено с никакви аргументи е предложил по-ниска цена - 25000 лв.

От събраните по делото доказателства се установява следното от фактическа страна:

Между страните не се спори, а и видно от представените постановления за възлагане, се установява, че ищеца и първия ответник "Агенция за събиране на вземания" ЕАД са съсобственици на процесния недвижим имот при равни квоти - по 1/2 ид.ч.. На 28.02.2023г. ищецът получил писмена покана от първия ответник по смисъла на чл.33, ал.1 от ЗС, в 3 едноседмичен срок за обяви желанието си да придобие притежаваните от дружеството идеални части от недвижимия имот при цена в общ размер 35000 лева, платима не по-късно от 20.03.2023г., тъй като имало заявен интерес за закупуване при тези условия и срокове. С писмен отговор от 06.03.2023г. ищецът изразил принципно съгласие за закупуването на притежаваната от дружеството идеална част, но възразил срещу предложения срок за финализиране на сделката, като предложил по дълъг срок, и то на цена от 25000 лева. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ....., т.І, рег......., д.№144/30.06.2023г. на нотариус с рег...... на НК, ответника „Агенция за събиране на вземания“ ЕАД продал на втория ответник „Форс Кредит“ ООД собствената си 1/2 идеална част от процесния недвижим имот на цена от 40000 лева. В горното нотариално производство продавача е представил писмена декларация, с която е декларирал, че на основание чл.33 ЗС е предложил на ищеца да купи собствената му идеална част при следните условия - цена 35000 лева, платима еднократно по банков път в деня на изповядване на сделката, но не по късно от 20.03.2023г. В декларацията е посочено още, че предложението е получено от ищеца на 01.03.2023г. и на 06.03.2023г. той не се съгласил с предложените от тях условия, и представил писмени доказателства за това - поканата и отговора на ищеца. Представени са платежни документи, от които е видно, че купувача е изплатил изцяло цената на имота в деня на сделката. Настоящата искова молба е предявена на 30.08.2023г..

Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни изводи: На първо място следва да се отбележи, че когато един съсобственик желае да продаде своята идеална част от общата вещ, той трябва първо да я предложи за изкупуване на другия съсобственик и едва ако той откаже, може да я предложи на трето лице, при същите условия. Поканата до другия съсобственик следва да бъде писмена - чл. 33, ал. 1 от ЗС и това е форма за нейната валидност, тъй като липсата на писмена покана се приравнява на липса на покана изобщо. Уреденото в чл. 33, ал. 2 ЗС право на изкупуване принадлежи на съсобственика, който не се е разпоредил, нито е обещал да се разпореди със своята идеална част от съсобствен недвижим имот и комуто не е предложено закупуване на разпоредената чрез договор за покупко- продажба идеална част от съсобствения недвижим имот на трето, чуждо за съсобствеността лице. Този съсобственик има правото с едностранно волеизявление ( заявено до съда) да поиска промяна в правната сфера на купувача - преобретател на тази идеална част като замести последния в договорната връзка по силата на съдебното решение, постановяващо принудителното изкупуване от съсобственика - ищец на разпоредената идеална част от недвижимия имот срещу даденото от преобретателя по сделката имуществено благо. Изискването на закона /чл.33, ал.1 ЗС/ при разпореждане със съсобствен имот е продавача да представи писмени доказателства пред нотариуса, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия, и да декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Потестативното право на изкупуване е предоставено на съсобственика при две алтернативни хипотези, уредени в чл.33, ал.2 ЗС - декларацията по първата алинея да е неистинска, т.е. някой от съсобствениците е приел отправеното предложение, или ако третото лице купи 4 частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, т.е. относително симулативно уговорени /недействителни/ клаузи - цена, вид разпореждане, чиято привидност да е във вреда на останалите съсобственици, като в тази хипотеза, съсобственика може да изкупи частта при действително уговорените /валидните/ условия.