Решение № 228 от 13.07.2026, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 228 гр. гр. Лом, 13.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Станислава Ив. Геренска като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20251620100616 по описа за 2025 година

Делото е образувано по предявени от Г. Г. ЕАТЕВ, с ЕГН **********, и „БЯ Трейд“ ЕООД, ЕИК 205169668, със съдебен адрес: гр.***, против „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, с адрес: гр. ***, представлявано от управителя К. М. М., Ж. П. И. с ЕГН **********, с постоянен адрес: с. ***, ул.

“**, Н. Г. П. с ЕГН **********, с постоянен адрес: с. **”, Г. Г. П. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. **, последните двама наследници на Н. Г.

М., ЕГН **********, починала на *** г., Х. Г. В. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, Г. Б. Г. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, и Т. А. Т. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. “***, обективно и субективно съединени искове за прогласяване на нищожност поради заобикаляне на закона на договор за наем на земеделска земя и анекс към същия и прогласяване за нищожност поради противоречие със закона на клаузите, касаещи срока на сключените договор за наем и анекс, а именно:

1.Главен иск – за прогласяване за нищожни в тяхната цялост, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД - поради заобикаляне на закона, на:

Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 1

104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН **********, Н. Г. М., ЕГН **********, починала на *** г., Х. Г. В. с ЕГН **********, и Г. Б. Г. с ЕГН **********, в качеството на наемодатели, и на Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-***, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН **********, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: ***, поради сключването им за общ срок от 17 години;

2.Евентуален иск – за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, на клаузата по чл. 1, ал. 1 от Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН **********, Н. Г. М., ЕГН **********, починала на *** г., Х. Г. В. с ЕГН **********, и Г. Б. Г. с ЕГН **********, в качеството на наемодатели, и за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл.

26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, клаузата на чл. 5 от Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-***, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН **********, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: ***, за срока над 3 години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД бъде обявено, че: договорът за наем и анекса към него имат действие двата за общ срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а при евентуалност - да се обяви, че договорът има действие, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а анексът има действие за срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2027г. до 01.10.2030 г.

Твърди се в исковата молба, че видно от приложения нотариален акт, както и съгласно уставите на „БЯ Трейд“ ЕООД и на собственика на капитала му, публикувани в търговския регистър, Г. Г. Г. има учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване и плодоползване на имотите по-долу, собственост на «БЯ Трейд» ЕООД. Искът е предявен от собственика и ползвателя едновременно. Тези имоти са били възстановени на наследниците на И.П.И., видно от приложеното решение на ОСЗ-Якимово. За всички тези имоти има сключени облигационни договори с ответника, а именно договор за наем и анекс към него, в сила от 01.10.2037 г., в сила и за настоящата стопанска 2023-2024 г. Договорът за наем е сключен от няколко от 2 наследниците на И.П.И., а анексът към договора за наем е сключен от Т. А. Т., закупила техните идеални части (също без мнозинство на дяловете), видно от приложените нотариални актове и договори. Впоследствие с Т. Т. и други наследници е извършена делба на имотите, наследствени от И.П.И., и Г. Г., видно от приложения Протокол, вписан в СВ-Лом, получава в дял следните имоти по-долу, които продава на «БЯ Трейд» ЕООД. Имотите, предмет на иска, са: Имот с идентификатор № *** /***/, НТП – нива, в м. “Чокойското», втора категория, част от имот с номер по предходен план № ***, с площ от 15781 кв.м. (петнадесет хиляди седемстотин и осемдесет и един кв.м.), при съседи: ***; Имот с идентификатор № *** ***, НТП – нива, в м. “Палански Път», втора категория, с номер по предходен план № ***, с площ от 3761 кв.м.

(три хиляди седемстотин шестдесет и един кв.м.), при съседи: *** и Имот с идентификатор № **/, НТП - нива, в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № **, с площ от 6001 кв.м. (шест хиляди и един кв.м.), при съседи: ***. За тези имоти са налице следните облигационни договори с ответника: Договор за наем, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7 и Анекс към този договор, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4083/ 28.05.2023 г., акт. № 165, т 7. Наемодателите по тези договори, видно от приложеното удостоверение за наследници, нямат над 51% собственост на имотите, които са били възстановени на наследодателя им И.П.И., видно от приложеното удостоверение за наследници. Такава квота не притежава и Т. Т., закупила от тези наследници – ответници идеалните им части. Клаузата от договорите - чл. 2, е нищожна в частта относно уговорения срок над 3 г. поради противоречието й със закона. Съгласно нормата на чл. 32, ал. 2 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имота се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. Сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. Законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, 3 съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Тъй като ответниците не са притежавали над 50% от собствеността, а Г. Г. е имал над 50% от собствеността, наследниците наемодатели на И.П.И. и Т. Т. не са имали право да извършват самостоятелно действия на разпореждане с общите вещи (земи), в частност да отдават под наем за 7 г. и да анексират за още 10 г. договора за наем за съсобствените имоти. Съгласие за отдаване под наем на имотите на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общите вещи, не се установява по делото. Договорът за наем и анексът са сключени по силата на пълномощни, в които не е разписано изрично, че наследниците са съгласни на 10 годишен срок за наем. В договора за наем са уговорени клаузи, които са недействителни поради противоречие на закона и добрите нрави, поради което не пораждат правно действие. Тъй като законът определя допустим срок за договора за наем от три години, когато е сключен от съсобствениците, непритежаващи повече от половината от общата вещ, клаузата в договора за наем и анекс към него, уговаряща срок от 10 г. за действие на договора, противоречи на закона. Нищожността на клаузата за срок и невъзможността тя да бъде заместена от повелителните правила на закона влече до нищожност на клаузата в частта й за срока над 3 години. Налице е и заобикаляне на закона, а именно сключване на договор за наем и анекс към него за общо 17 г., което заобикаляне на закона води на практика до аренден договор, за сключването на какъвто наемодателите нямат квота, поради което, заобикаляйки закона, са сключили дълги договори за наем. Въз основа на това, договорът за наем и анекса към него следва да бъдат прогласени за нищожни поради заобикаляне на закона.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника Г. Г. чрез особения представител адв. Н. А. от МАК. Сочи се в отговора, че видно от представения от ищеца протокол от 14.01.2025 г., по гражданско дело № 1037/2020 година Г. Г. по силата на постигната доброволна делба е станал собственик на ПИ с идентификатори: ***, ***, *** и ***, всички находящи се в землището на с. ***. Всички тези имоти са включени в обема на договора за наем на земеделска земя, сключен на 24.07.2020 г., съответно са и предмет на анекса към този договор, което обуславя и правния интерес на ищеца да предявява евентуални негови претенции, свързани с тези имоти и с този 4 договор и анекс към него. Няма представени писмени доказателства, от които да може да се направи извод дали Г. Б. Г. е бил носител на права на собственост по отношение на имотите, предмет на договора за наем и анекса към него. Доколкото в правната теория и практика се приема, че няма пречка да се отдава под наем и чужд имот, следва да се направи извода, че това лице е страна по въпросните договор за наем и анекс към него, като един от наемодателите по договора. От представения с исковата молба нотариален акт № 195, том 8, рег. № 4900, дело № 659/2020 година на Нотариус С.С. е видно, че това лице е продало на Т. А. Т. притежаваните от него права на собственост върху тези имоти. С отговора се приема, че наистина липсват към исковата молба писмени доказателства, от които да се направи извода какви точно са били правата на собственост на това лице върху тези имоти, но като се има предвид, че при сключване на спогодбата по гражданско дело № 1037/2020 година по описа на Районен съд – Лом той е бил заместен от купувача по цитирания нотариален акт - Т. А. Т., то може да се направи извод, че той е отчуждил изцяло притежаваните от него права върху въпросните имоти. Договорът за наем на въпросните имоти и продажбата на идеалните части от тях са сключени на една и съща дата - 24.07.2020 год. При нотариуса, извършил нотариалната заверка на договора и извършил сделката-продажба на идеалните части, първо е заверен договорът за наем, а после извършена продажбата, в Службата по вписванията първо е вписана продажбата, а впоследствие - договора за наем, поради което е трудно да се приеме коя от хипотезите на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите е налице - дали на ал.1 или на ал.2, но при всички случаи в договора за наем Г. Б. Г. е бил заместен от приобретателя на неговите права върху имотите — Т. А. Т.. Това се установява и от обстоятелството, че в анекса от 26.06.2023 год. към договора за наем като наемодател е посочена вече Т. А. Т.. Предвид изложеното Г. Б. Г. не притежава пасивна, както материалноправна, така и процесуална такава легитимация, да отговаря по така предявените искове и по отношение на него делото следва да бъде прекратено. Предвид изложеното евентуалната основателност на предявените искове не касае интересите на отв. Г. Б. Г..

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника «Краси» ЕООД. С отговора се оспорват предявените искове, уточнени с допълнителна молба по делото. На първо място следва да бъде изяснен 5 правният интерес на всеки един от ищците за завеждане на настоящото дело.

Исковете са депозирани от Г. Г. - лично и като управител на „БЯ Трейд“ ЕООД.

Налице са твърдения, че Г. Г. има учредено пожизнено право на ползване и че „БЯ Трейд“ ЕООД е собственик на имотите. За ответника не е ясно какъв е правният интерес на Г. Г. и какъв е правният интерес на „БЯ Трейд“ ЕООД от предявяване на исковете от двамата ищци едновременно. Ищците следва да прецизират петитума на исковата молба по отношение предявените в условията на евентуалност два броя искове, тъй като същите са неясни. По основателността на исковете ответникът оспорва същите. На първо място ищецът Г. Г. е получил наемно плащане за стопанската 2023/2024 г. на 04.03.2025 г., поради което с конклудентни действия е признал договора за наем. Стопанската 2023/2024 г. е четвъртата поред стопанска година на договора, поради което, получавайки наем за нея, същият признава договора за срока му над 3 (три) години. На следващо място договорът за наем е вписан преди исковата молба по делото за делба, в рамките на което в полза на ищеца Г. Г. е възложена собствеността на трите процесни имота.