Решение № 1991 от 03.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1991 гр. София, 03.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-16 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Маврова при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Елена Маврова Гражданско дело № 20231100102785 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл. 87, ал. 3, вр. чл. 189 ЗЗД от С. И. С. и С.

Я. С. срещу Р. И. К. и С. П. К., за разваляне на договор за покупко - продажба, обективиран в нотариален акт № 85, том ХIХ, рег. № 38805, дело № 3165 от 29.12.2021 г., тъй като не е заплатена продажната цена (договореното плащане следва да се извърши чрез банков кредит, който ще бъде отпуснат на ответниците, в полза на „Уникредит Булбанк“ АД).

В исковата молба ищците С. С. и С. С. поддържат, че на 29.11.2021 г. са сключили с ответниците предварителен договор за продажба на собствения им апартамент, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-1853/23.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр.София, район „Сердика“, ж.к. „Банишора“, ул. *******, апартамент 88, намиращ се в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 107,38 кв.м., прилежащи части: мазе 21, с площ от 7,28 кв.м., таван 21, с площ от 3,69 кв.м., 0,832% идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавно място. Продажната цена е договорена в размер на 139 000 евро (271 860,37 лв.) Срокът за сключване на окончателния договор е 31.12.2021 г., като за заплащане на продажната цена ответниците (купувачи) са заплатили капаро в размер на 14 000 евро (съответно 27 381,62 лв.), а остатъкът е следвало да бъде заплатен след нотариалното изповядване на сделката чрез ипотечен заем. На 29.12.2021 г. са сключили окончателен договор за продажба при нотариус И.Д..

1

Поддържат, че са ангажирали брокер, който да намери купувачи и да подготви сделката, съответно купувачите също са имали брокер от голяма агенция за недвижими имоти в гр. София. С тяхното съдействие е подготвен предварителен договор, както и е извършена подготовка за изповядването на сделката. Тъй като върху имота е имало учредена ипотека в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, а и закупуването е трябвало да стане с ипотечен заем, брокерите са се задължили да направят необходимите проверки, съответно действията по заличаване на първата ипотека, за да могат да получат от банката, кредитираща купувачите, остатъка от продажната цена.

Поддържат, че в деня на изповядване на сделката, никой не ги е уведомил за някакъв проблем. Съответно нотариуса също не е съобщил за проблем – нито при продажбата, нито при последвалата непосредствено след това ипотека в полза на „Уникредит Булбанк“ АД.

Сочат, че след Нова година са очаквали да получат сумата от продажбата.

Преди това да стане, са уведомени от адвокат, че на 16.12.2021 г. е вписана възбрана върху 1/4 идеална част от имота, като обезпечение на искова претенция. Сочат, че са получили различни обяснения – първоначално, че въобще няма такова нещо; после, че е извършена проверка от брокер и не е имало възбрана; твърдяло се е, че нотариусът не е извършил проверка преди сделките, но тоя е заявил, че е проверил, видял е, че има възбрана, на това не му пречело да извърши сделките. Поддържат, че банката на купувачите, позовавайки се на договора за кредит, е отказала да плати, поради наличието на възбраната. Междувременно, ищците сочат, че са предали владението на купувачите, още при нотариалното изповядване на продажбата, т.е. на 29.12.2021 г., но ипотеката, по която са задължени, продължава да е валидна и ищците изплащат вноските по нея. Ищците сочат, че в резултат на това, вече не са собственици на жилището, но не са получили цената за него и продължават да изплащат ипотека за вече чужд имот. По гражданското дело, по което е наложена възбраната – гр.д. № 7997/2021 г. по описа на РС – Бургас, са установили редица несъответствия, за което са подали сигнал по Прокуратурата.

Ето защо, считат че е налице неизпълнение на договора, което не е по тяхна вина. Сочат, че са отправили предупреждение за разваляне на договора, независимо, че изпълнението е вече безполезно да тях, като продължават да изплащат кредит за процесното жилище, който е бил на сина им И., който е починал внезапно. Сумата им е била необходима, за да погасят собствен кредит, за жилището им в гр. Бургас, за който банката е имала претенции да е станал предсрочно изискуем, като сумата от продажбата им е била необходима в уговорения срок – началото на м. януари 2022 г.

Ответниците Р. И. К. и С. П. К. оспорват исковата молба. Сочат, че в случая, искът е заявен преждевременно, защото право на разваляне има изправната страна, а в случая изискуемостта на вземането за остатъка от продажната цена по договора за 2 покупко-продажба не е настъпила. Поддържат, че продавачите са нарушили чл. 9 от предварителния договор, съгласно който продавачът се задължава да прехвърли имота чист от всякакви вещноправни тежести – възбрани, договори за наем, искови молби, ограничени вещни права и други.Изпълнението на това задължение е от съществено значение за ответниците като купувачи, защото те е условия за плащане, включително и от финансиращата им банка – „Уникредит Булбанк“ АД. От представената справка за имот, обаче се установява, че на 16.12.2021г., т.е. преди изповядване на сделката пред нотариус на 29.12.2021 г. върху имота е имало наложена възбрана за сумата от 20 000 лв. В резултат, ответниците сочат че са в обективна невъзможност да изпълнят задължението за плащате на цената по договора, защото банката е отказала да отпусни кредит поради наличието на възбрана. Сочат, че по силата на предварителния договор продажната цена е в размер на 139 000 евро, като е платен задатък в размер на 13 900 евро (или сумата от 27 381,62 лв.). Част от тази сума, в размер на 25 115 лв. е преведена по сметка на ЧСИ В.М. за погасяване на задължения на ищците по изпълнително дело № 785/2020 г. и вдигане на забрана по това изпълнително дело, което е извършено на 13.12.2021 г.

Остатъкът от сумата от 125 100 евро или 244 478,75 лв. следва се уговори в предварителния договор да се заплати със собствени средства и банков кредит, като сумата, финансирана с ипотечен банков кредит се изплаща след нотариалното изповядване на сделката, след вписване на ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести на банката, от което да е видно, че е вписана втора по ред ипотека в полза на банката и няма други тежести върху имота, освен ипотеката, учредена в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, която е първа по ред. Сочат, че на 29.12.2021 г. е сключен договор за продажба в нотариална форма. Остатъкът в размер на сумата от 244 478,75 лв. е следвала да се заплати на продавачите (ищците), на два транша, с усвояване на кредит, отпуснат от „Уникредит Булбанк“ АД по силата на договор за банков ипотечен кредит № 676/20639/Р00000000991300 от 22.12.2021 г. както следва: първият транш от 156 545,97 лв. след представяне на нотариалния акт и вписване в полза на кредитора на ипотека, както и след представяне на удостоверение от СВ, че в полза на кредитора е вписана втора по ред ипотека върху имота, както и че върху имота няма вписани други тежести и противопоставими му права на трети лица; втори транш, в размер на 87 932,78 лв., след представяне на удостоверение, от което да е видно, че в полза на „Уникредит Булбанк“ АД е вписана първа по ред ипотека, т.е. след заличаване на ипотеката на „Банка ДСК“ ЕАД. В деня на продажбата е сключена договорна ипотека в полза на „Уникредит Булбанк“ АД, но това не е достатъчно условие, за да бъде усвоен кредита, защото в чл. II, т. 4 от договора за кредит е предвидено, че следва да се представи удостоверение за липса на тежести, претенции на трети лица, вписани възбрани и т.н. Подобно задължение продавачите имат и съгласно договореното в нотариалния акт за продажба. Тъй като за имота е вписана 3 възбрана за сумата от 20 000 лева по искова молба от РС – Бургас, банката е отказала да отпусне сумата по кредита. Считат, че е налице виновно неизпълнение от страна на ищците, изразяващо се в нарушение но чл. 7, ал. 1 от предварителния договор.

Ответниците сочат, че са предложили споразумение с ищците и кредитиращата ги банка, като се промени начина на плащане, като първо се преведат парите за вдигане на възбраната (с оглед, че възбранената сума от 20 000 лв. е много малка част от продажната цена на договора), след това за погасяване на кредита в „Банка ДСК“, и накрая се усвоява сумата, която ще се преведе на купувача. На проведена среща на 13.07.2022 г. ищците са заявили, че вече нямат интерес от сделката, защото са намерили нов купувач за по-висока сума. Оспорват твърдението, че са във владение на имота, защото на 13.05.2023 г. ищците са дошли в имота и са сменили патрона на входната врата на апартамента, без да ги уведомят.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

От чл. 7 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между С. И. С. и С. Я. С., като продавачи и Р. И. К. и С. П. К., като купувачи, за процесния имот, представляващ апартамент № 88, в гр.София, район „Сердика“, ж.к. „Банишора“, ул. *******, се установява, че продавачите са заявили, че имотът не е обременен с други вещни тежести, освен възбрана от 30.10.2020 г. (заличена преди нотариалната сделка, на 13.12.2021 г.). В чл. 9 от предварителният договор е предвидено, че продавачите се задължават да прехвърлят имота чист от всякакви вещноправни тежести – възбрани, договори за наем, искови молби, ограничени вещни право и други, с изключение на ипотеката в полза на „Банка ДСК“ ЕАД.

Видно от договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №85, том ХIХ, рег. № 38805, дело № 3165 от 29.12.2021 г. на нотариус И.Д., с район на действие СРС, вписан под № 39 в регистъра на Нотариалната камара, ищците С. И. С. и С. Я. С. продават на Р. И. К. и С. П. К., следния свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент № 88, с *** по КККР на гр.

София, одобрени със заповед № РД-18-53/23.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр.София, район „Сердика“, ж.к. „Банишора“, ул. *******, намиращ се в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***,с площ от 107,38 кв.м., прилежащи части: мазе 21, с площ от 7,28 кв.м., таван 21, с площ от 3,69 кв.м., 0,832% идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавно място, подробно описан в акта.

Съгласно уговореното между страните, продажната цена е в размер на сумата от 271 860,37 лв., от която продавачите са заявили че са получили сумата от 27 381,62 лв. по сметка на ЧСИ В.М. в „ЦКБ“ АД и 2 266,62 лв. по сметка на Плувен клуб „Бриз“ в 4

„Уникредит Булбанк“ АД, при подписване на предварителния договор. Остатъкът от сумата в размер на 244 487,75 лв. ще бъдат получени от продавачите (ищците), на два транша, с усвояването на кредит, отпуснат на купувачите (ответниците) от „Уникредит Булбанк“ АД, по силата на договор за банков ипотечен кредит с пълна отговорност на физическо лице № 676/20638/676/20639/Р00000000991300 от 22.12.2021 г. както следва: първият транш от 156 545,97 лв. след представяне на нотариалния акт и вписване в полза на кредитора на ипотека, и представяне на удостоверение за тежести от АВ, от което да е видно, че в полза на банката е вписана втора по ред ипотека, и втория транш размер на 87 932,78лв., след представяне на удостоверение за тежести от АВ, от което да е видно, че в полза на „Уникредит Булбанк“ АД е вписана първа по ред ипотека (след заличаване на договорната ипотека в полза на „Банка ДСК“ АД, упомената по-долу в акта).

Представено е банково удостоверение от 22.12.2021 г. от „Уникредит Булбанк“ АД, от което е видно, че на ответниците е отпуснат кредит в размер на 244 478,75 лв., който се усвоява на два транша, при посочените условия в договора за кредит.