Решение № 608 от 09.06.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 608 гр. Варна, 09.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ТО, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария К. Терзийска

Членове:

Диана К. Стоянова

Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Мария Д. Манолова като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело № 20263100500537 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е по въззивна жалба вх. № 5063/21.01.2026г. от „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК 204600560, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Владислав Варненчик" № 81, ет.8 срещу решение № 4656/19.12.2025г., постановено по гр.дело № 20253110104004/2025г. на Районен съд - Варна, с което са отхвърлени предявените срещу Ж. Д. А., ЕГН ********** обективно евентуално съединени иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание чл. 5 от договор за гаранция с купувач от 27.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба; в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание т. 4.1. от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г., ведно със 1 законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба; в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро, представляваща дължима неустойка на основание т. 5.1 от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба.

В жалбата е изложено становище за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение. Мотивите в решението са противоречиви и непълни. Въззивникът счита, че по делото е установено, че между страните е сключено споразумението за предоставяне на консултантски от 26.02.2024г. и договор за гаранция от 27.02.2024г. /подписани от ответника/, но съдът неправилно е приел, че липсата на действия по предоставяне на услугата. Не са оценени събраните писмени доказателства в тяхната съвкупност, като грешно съдът е дал вяра на свидетелските показания са св.

Барбова в нарушение на чл.172 от ГПК. Счита се, че свидетелката е заинтересована, тъй като пряко е участвала в последващите преговори.

Отделно от това е съпруга на Михаил Барбов, ответник по гр. дело №20253110103587 по описа на ВРС, където ищец е настоящия въззивник.

Направено е оплакване за нарушение на материалния закон при преценката на клаузата за неустойка за нищожна, поради противоречието й с добрите нрави.

Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което да се уважи предявените искове.

В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна Ж. Д. А.. Изложено е пространно становище за неоснователност на същата.

Посочва се, че крайният извод от събраните по делото доказателства е, че не е изпълнен договора за посредничество, който е с резултативен характер.

Ищецът е участвал само в един оглед, но не е организирал реална среща между продавача и ответника, няма сключен предварителен договор с участие на ищеца, не е сключен окончателен договор при нотариус. Оспорват се оплакванията във въззивната жалба за даване превес на гласните доказателства на св. Барбова над писмените такива, както заинтересоваността на същата. Направен е анализ на писмените доказателства и гласните.

2

Правилно е приложен материалният закон по отношение на клаузата за неустойка и същата е нищожна.

По изложените съображения въззиваемата страна моли съдът да остави без уважение подадената жалба.

В съдебно заседание въззивникът редовно призован поддържа подадената жалба. Въззиваемата страна, също редовно призована, оспорва жалба, моли за присъждане на разноски съобразно изходът от спора.

Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за редовност.

Съдът е сезиран с предявени от „Хоум Ту Ю България“ АД срещу Ж. Д.

А., ЕГН ********** обективно евентуално съединени иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание чл. 5 от договор за гаранция с купувач от 27.02.2024г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба; в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание т. 4.1. от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба; в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 79, ал. 1, пр.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро, представляваща неизплатено възнаграждение за предоставени консултански услуги основание т. 5.1 от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба.

В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът е научил от обява на ищеца за продажбата на недвижим имот, предлаган от същия като посредник, представляващ ПИ с идентификатор №***, находящ се в гр. Варна, район „Приморнски“ ул. 46 – та. Организиран бил оглед на 3 имота от брокер на ищцовото дружество и на 26.02.2024г. било подписано споразумение за предоставяне на консултански услуги и посредничество за покупката на недвижим имот. Брокерът запознал ответника А. с характеристиките на имота, продажната цена, условията на бъдещата сделка, както и всички разходи във връзка с придобиването на имота чрез сделка във формата на нотариален акт.

Ответникът изявил желание за закупуването на недвижимия имот на стойност 62500 евро, поради което е подписан договор за гаранция от 27.02.2024г. и анекс от 06.03.2024г., по който е дадено капаро в размер на 2000.00лв.

В последствие собственикът на имота поискал имотът да бъде свален от реклама и продажба, поради неуреден въпрос с общината, заради отнемане на част от имота за път до съседния имот.

След справка в имотния регистър било установено, че между ответника и собственика на имота бил сключен договор за покупко – продажба на процесния имота, обективиран в нотариален акт №47, том 4, рег. №3305, нот. дело №566 от 10.07.2024г.

Ищецът твърди, че на основание чл. 5 от договор за гаранция му се следва възнаграждение за посредничеството в размер на 3.6 % с ДДС от договорената продажна цена в размер на 62500 евро, в деня на сключване на предварителния договор, а ако не е сключен такъв в деня на сключване на окончателния договор. Такова възнаграждение се дължи и на основание т. 4.1. от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024г.

Отделно от горното ответникът дължи и за предоставени консултански услуги на основание т. 5.1 от споразумение от 26.02.2024г. възнаграждение пак в размер на 3 % без ДДС.

По изложените съображения е формулиран петитум да бъде осъден ответникът да заплати процесната сума, претендирана на евентуални основания.

По делото е постъпил отговор на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК от ответника, в който оспорва предявените искове по основание и размер.

Твърди се, че за продажбата на имота ответникът е узнал от табела, поставена на вратата на самия имот, която съдържала информация за характеристиките 4 му /местонахождение, площ, идентификатор/, както и че същият се подава без посредник и бил посочен мобилен номер.

Приятелката на ответника се обадила на посочения телефон, който бил на Димка Барбова, собственичка на имота, заедно със съпруга си. Тя предоставила информация за имота, както и за това, че огледът следва да се извърши през „Хоум Ту Ю България“ АД, тъй като с тях имат сключен договор.

Първият оглед бил направен от ответника сам в присъствието на съседи.

Вторият оглед бил направен в присъствието на брокера Александър Любенов на 26.02.2024г. При огледа ответникът подписал споразумение за консултантски услуги.

На следващия ден ответникът подписал и договор за гаранция от 27.02.2024г. и предоставил на посредника сумата от 2000.00лв., която да удостовери сериозното му намерение.

Не се оспорва, че ищецът като посредник на купувача е съдействал за изготвяне на пазарна оценка на имота.

В последствие ответникът установил, че има проблем с достъпа до имота, което обстоятелство не било споделено от собственика на имота и посредника и първоначално се отказал от закупуването на имота.

След консултации със специалист установил, че може да се прокара временен път и се свързал отново с Димка Барбова.

Уговорили по - ниска продажна цена и сключил договор са покупко – продажба.

С оглед изложените факти се счита, че посредникът е представлявал единствено и само продавачите.

Прави се възражение, че сключените договори са нищожни, поради липса на съгласие – ответникът е бил подведен да ги подпише. Договорите са нищожни и поради противоречие с добрите нрави, тъй като се стига до заплащане на двойна комисионна.

По изложените съображения моли съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове.

При така очертаните предмет на предявените искове, въззивният съд при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че 5 обжалваното решение е валидно и допустимо по отношение на първите два иска.

По отношение на третият евентуален иск решението е недопустимо, тъй като съдът се е произнесъл по непредявен иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД. Въззивният съд след проверка на исковата молба е констатирал противоречие в същата и е дал възможност на ищеца да уточни дали сумата по третия иск се претендира като неустойка или като възнаграждение за предоставени консултантски услуги. Ищецът е уточнил, че претенцията представлява иск за реално изпълнение, а не за заплащане по неустоечна клауза.

Въззивната жалба разгледана по същество се явява основателна, при прието за установено следното от фактическа и правна страна:

По предявения иск с правно основание вр.чл.79, ал.1, пр.1, вр.51 от ТЗ.

По делото е представено споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижими имот от 26.02.2024г., подписано между Ж. А. и „Хоум Ту Ю България“ АД. В него е вписано, че въззиваемият е узнал от реклама и предложение на „Хоум Ту Ю България“ АД, че ПИ №*** се предлага за продажба. Съгласно чл.3 клиентът е получил изчерпателна консултация по всички въпроси за площ, район, собственост, предназначение, обзавеждане, цена, начини и критерии за финансиране. При заявено желание за закупуване на имота въззивникът се задължил да посредничи при закупуването на имота. Според чл.4.1 клиентът се задължава да заплати и възнаграждение в размер на 3% без ДДС от договорената между клиента и собственика цена, но не по – малко от офертната цена на имота посочена в т.1 от споразумението в деня на сключване на предварителен договор или окончателен такъв.

От представения по делото договор за гаранция от 27.02.2024г. се установява, че е сключен такъв, с който Ж. А. предава на „Хоум Ту Ю България“ АД сумата от 2000.00лв., като гаранция за закупуването на недвижим имот, съставляващ ПИ ***., находящ се в гр. Варна, район „Приморски“ срещу задължението на „Хоум Ту Ю България“ АД при приемане на офертата от продавача и при писмено договорени условия за покупка от продавача да прекрати огледите с други купувачи и организира 6 подписването на предварителен договор. От своя страна според чл.2 възложителят се задължава на закупи имота за сумата от 62500евро, при срок за сключване на предварителния договор 04.03.2024г. /удължен до 15.03.2024г. с анекс/. Според чл.5 от договора при точно изпълнение на договора „Хоум Ту Ю България“ АД и сключване на предварителен или окончателен договор възложителят заплаща възнаграждение в размер на 3% без ДДС от цената в деня на сключване на предварителен договор или съответно на окончателен.