Решение № 153 от 03.07.2025, Окръжен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 153 гр. Враца, 03.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, III-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росица Ив. Маркова

Членове:

Христо Н. Христов

Катя Н. Гердова при участието на секретаря Галина Ем. Вълчкова-Цветкова като разгледа докладваното от Христо Н. Христов Въззивно гражданско дело № 20251400500106 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 305/31.10.2024 г. по гр. д. № 620/2024 г. на Районен съд – Козлодуй, е изменен на основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ договор за аренда на земеделски земи с нотариална заверка на подписите peг. № 8200/05.10.2018 г. на нотариус № *** В. М., с район на действие Районен съд - Козлодуй, вписан в Cлужба по вписванията Козлодуй под вх. peг. № 2829/08.10.2018 г., сключен между арендодатели С. М. К. и Т. М. К. и арендатор "ТУНДРА 2010" ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. ***, общ. ***, по отношение клаузата по чл. 6.1, като за стопанската 2022/2023 г. е увеличен размера на арендното плащане на 63,55 лв. и за стопанската 2023/2024 г. до изтичане на договора е увеличен размера на арендното плащане на 72,62 лв., като в останалата част за актуализация на арендното плащане, считано от стопанската 2022/2023 г. до изтичане на договора до размера на 85 лв., е отхвърлен иска по чл. 16, ал. 5 ЗАЗ. С решението е осъдено на основание чл. 78, ал. 1 ГПК "ТУНДРА 2010" ЕООД да заплати на С. М. К. и на Т. М. К. направени по делото разноски общо 482,21 лв.. Със същото решение са осъдени на основание чл. 78, ал. 3 ГПК С. М. К. и Т. М. К., да заплатят на "ТУНДРА 2010" ЕООД, направени по делото разноски 238,80 лв.. Постановено е връщане на С. М. К. и Т. М. К. на погрешно внесена сума за държавна такса в размер на 93,51 лв..

1

Решението е обжалвано от ищците С. М. К., с ЕГН **********, от *** и Т. М. К., с ЕГН **********, от ***, в отхвърлителната му част. Жалбоподателите считат решението в обжалваната част, за неправилно, поради неправилно приложение на материалния закон и необоснованост. Неправилен бил извода на РС, че изменението следва да бъде съобразено със средното годишно арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. за землището на с. *** от 63,55 лв. на декар и за стопанската 2023/2024 г. в размер на 72,62 лева на декар. Този извод бил обоснован с липсата на доказателства при сключване на договора страните да са се ръководили от плащаната от конкретния ответник рента по договори с други арендодатели. Според съда от изявленията на страните в хода на производството било видно, че при сключване на договора за аренда като ориентир за определяне на размера на арендното плащане е средната пазарна рента, което било и законовият критерий за договарянето й съгласно чл. 8, ал. 2, т. 1 от Закона за арендата. Използваният от законодателят термин обаче бил "пазарна поземлена рента", който не се покривал напълно с термина средна пазарна рента и в този смисъл било налице неправилно тълкуване и прилагане на закона от страна на първоинстанционният съд. Пазарна била тази рента, която е договорена свободно между страните и е обичайно да има различие в размера като критериите за определянето й при сключваните между различни страни договори били обичайните, така както съдът ги посочил в мотиви си на стр. 8 от решението. Договорът за аренда според регламентацията му в специалния закон по своя вид представлявал договор с оглед личността на арендатора, което следвало от изрично предвиденото прекратяване в случай на смърт на физическото лице или прекратяване на юридическото лице арендатор съгласно чл. 27, ал. 1, т. 5 от ЗАрЗ. Ето защо личността на арендатора също била определящ фактор при сключване на договор за аренда, което се обуславяло и от обстоятелството, че различните арендатори плащат различна рента. Тъй като размера на рентата бил основният елемент от съдържанието на договора за аренда от гледна точка на интереса на арендодателя от сключването му, то можело и следвало да се приеме, че в конкретния случай договорът за аренда бил сключен точно с ответното дружеството именно поради плащането на по-високи ренти, а че това е така се установило и от събраните по делото многобройни доказателства.

Дори от заключението на съдебно оценителната експертиза било видно, че ответникът обичайно заплаща по-висока от средната пазарна рента, като дори в представените и приети като доказателство сключени от него по-скорошни договори за аренда претендираният от ищците размер бил официално уговореният. При условие, че самият ответник не отричал и с фактическите си действия по изплащане на рента по процесния договор за стопанската 2021/2022 г. в размер на 85 лева признавал, че изменените условия налагат изплащане в повисок размер, с уточнението че това не е искано от арендодателите, отказът на съда да приеме този подход при определяне на размера за изменението на рентата се явявал необоснован. Целта на установяване на средното пазарно годишно арендно плащане била да се докаже съществуването на фактическото основание за възникване на правото по чл. 16, ал. 1 от ЗАрЗ, а именно трайно изменение на обстоятелствата, при които е сключен договора, тоест запазващата се в течение на всяка следваща стопанска година тенденция на ръст на арендните плащания. В тази връзка неправилно при преценка за основателност на 2 предявения иск по отношение на размера на изменението било да се вземат предвид бъдещи обстоятелства, както направил първоинстанционния съд като например международната и в страната обстановка на силно повишение на разходите за обработка на земите, поради което не било сигурно, че пазарните ренти ще продължат да растат. Съдът следвало да съобрази изменението на обстоятелствата имащи значение за размера на рентата към момента на подаване на исковата молба и да обосновава решението си само и единствено на събраните по делото доказателства, а не на журналистическа информация, която не била установена по делото и не била потвърдена с официални документи. В противен случай съдът следвало да отчете и ръста в цените на крайните продукти от земеделски култури, който бил следствие на повишените разходи за обработка. В заключение, съдът не оценил правилно всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, не преценил поведението на ответника при изпълнение на договорните му задължения за предходни стопански години и не квалифицирал действията му по доброволно заплащане на по-висока от уговорената по договора рента като признание както на настъпилото изменение на обстоятелствата при сключване на договора за аренда, така и на дадената от него оценка за повишения размер на рентното плащане. Ако тези факти били взети предвид и преценени съобразно всички събрани по делото доказателства и установената от тях фактическа обстановка, съдът следвало да достигне до извода, че искането на ищците е доказано и по размер. Претендират отмяна на обжалваното решение в горепосочената част, уважаване на предявения иск в отхвърлената с първоинстанционното решение част и присъждане на разноски пред двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата страна "ТУНДРА 2010" ЕООД, в който се изразява становище, че въззивната жалба на С. М. К. и Т. М. К. е неоснователна, а решението в обжалваната с тази жалба част – правилно и законосъобразно.

В отговора въззиваемата страна заявява, че за да може съдът да даде защита срещу незаконосъобразното развитие на гражданските правоотношения и да възстанови тяхното законосъобразно състояние, той подчинявал процесуалните си действия на принципа за установяване на истината /чл. 10 ГПК/, като съобразявал и законовите ограничения (преклузии за въвеждане на нови обстоятелства и нови доказателства в процеса; недопустимост на определени доказателствени средства), чрез преценка на всички доказателства по делото и доводите на страните, по вътрешно убеждение, което почива на приложимия закон, логическите и житейски правила /чл. 12 ГПК/. Предвидената в закона възможност за препращане към мотивите на първоинстанционния съд не давала основание на въззивния съд да откаже изобщо излагането на свои мотиви по съществото на спора, в т.ч. и такива по направените от страните възражения и поддържани доводи. Това задължение произтичало от посочената характеристика на дейността на въззивната инстанция като решаваща. Фактическите и правни изводи на съда трябвало да намерят израз в мотивите му чл. 236, ал. 2 ГПК, защото обект на въззивната дейност не били пороците /или законосъобразността/ на първоинстанционното решение, а решаването на материалноправния спор, при което преценката относно правилността на акта на първата инстанция била само косвен резултат от тази дейност. Правните изводи на съда 3

/включително тези относно преюдициалните за спора въпроси/, съдържащи се в мотивите към съдебното решение, не можело да са декларативни, а следвало да са мотивирани и обосновани. За да приеме за установени дадени обстоятелства по делото, съдът следвало да обсъди и анализира относимите към тях доказателства, събрани по делото, както и твърденията, доводите, възраженията и оспорванията на страните. При осъществяването на тази своя решаваща дейност съдът следвало да спазва правилата на формалната и правната логика, т.е. фактическите му констатации и правните му изводи следвало да са обосновани.

От изложеното в жалбата се извежда извод, че обжалваното решение в посочените по – горе части следва да бъде потвърдено.

Постъпила е въззивна жалба и от "ТУНДРА 2010" ЕООД, в частта, в която искът е уважен. Жалбоподателя счита решението в обжалваната част за неправилно, незаконосъобразно, необосновано и постановено в нарушение на съдопроизводствените правила. От една страна съдът не възприемал подход на определяне на увеличението по цена платена на ищците през 2022 г. и по цена каквато същия ответник заплаща на други арендодатели, доколкото не било установено страните да са се договаряли първоначално по този начин. Освен това налице била и свободна воля на договаряне между страните. На съда още било известно и обстоятелството, че с оглед международната и в страната обстановка на силно повишение на разходите за обработка на земите, не било сигурно, че пазарните ренти ще продължават да растат. А от друга страна изложението продължавало с крайните мотиви, че съдът намирал, че увеличението следва да бъде постановено в размера на средното арендно плащане за 2022/2023 г. за землището за с. ***, възлизащо съгласно заключението на вещото лице на 63,55 лв. на декар, а за стопанската 2023/2024 г. следвало да увеличи размера пак съобразно определената от вещото лице средна годишна арендна цена от 72,62 лв. на декар. До тези размери, искът бил доказан и основателен и следвало да бъде уважен. Това от своя страна създавало неяснота каква е била действителната воля на съда и дали съставът нямал друга крайна преценка на доказателствата или извеждане на друг правен извод, предвид мястото на коментираното изречение. Според ВКС когато неразбираемостта и противоречието в мотивите били резултат на формално-невалидни умозаключения, които не могат да са логически следствия от дадени условия, противоречат на опита и/или научното познание, тогава налице била необоснованост на решението. В тези случаи - на допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила и на необоснованост, щом било ясно или установимо, какво е постановил съдът по искането, с което е сезиран, решението било неправилно. Неразбираемата воля на съда, неясните и противоречиви мотиви не можели да обусловят недопустимост на съдебния акт, защото нямали отношение към процесуалните предпоставки за съществуването или упражняването на правото на иск. В обжалваната част съдът постановил неправилен съдебен акт, който следвало да бъде отменен. Съдът разглеждал и решавал делата според точния смисъл на законите.

Неправилни и незаконосъобразни били изводите на PC - Козлодуй, че всички изявления на страните в хода на производството показвали, че техният ориентир при определяне размера на арендното плащане е средната пазарна рента, която била законовият критерий за 4 договорянето й (чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ ) за Община ***. Това водело и до другия неправилен, незаконосъобразен извод при преценката относно нееквивалентността на престациите, която била извършена от гледна точка на възприетия при сключването на договора начин, по който се формира дължимото арендно плащане обичайната практика да се съобразява средното такова за региона. При тези неправилни и незаконосъобразни изводи PC - Козлодуй счита, че ищците доказват, че са налице условия за изменение в договорения определяем начин, по който се формира дължимата арендна вноска, но не и в претендирания размер от 85 лв. на декар, считано от стопанската 2022-2023 г. до изтичане на срока на договора. Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ гласял, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Ал. 4 на същата разпоредба уреждала процедурата, по която следва да се пристъпи към изменението - отправяне на писмено предложение, на което насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаването му, освен ако с него не е определен друг срок. Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ ако страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила предложението, решение вземал районният съд. По делото била представена покана, изходяща от ищеца и адресирана до ответната страна, чрез която ищецът правел предложение за изменение на рентното плащане по договора за аренда, което да бъде 85 лв. на декар считано от 2022/2023 стопанска година до изтичане срока на договора. При изслушването си вещото лице Берчева, същата заявила, че дълги години се занимава със счетоводство на земеделски стопани. Освен това се занимавала и със сключване на арендни договори, регистрацията им в общинските служби, изготвянето на анкетните карти и подготовката на декларации. Практиката показвала, че когато един арендатор наема поголеми парцели като площ, той наистина предлага и по-висока цена. Вещото лице допълнило и разяснило, че по отношение на договореното арендно плащане на декар има значение не само категорията, а и размерът на арендованите площи. Колкото по-голяма е арендованата площ, толкова по-високо било и договореното арендно плащане. От заключението на съдебно - икономическата експертиза можело да се направи и друг допълнителен извод, че средното рентно плащане за имот с характеристики като посочения в исковата молба имот - с площ под 100 дка през стопанската 2022/2023 г. за землището на с.