Решение № 4692 от 05.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4692 гр. София, 05.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир В.

Членове:

Ваня Н. Иванова

МИХАЕЛА КАСАБОВАХРАНОВА при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Ваня Н. Иванова Въззивно гражданско дело № 20231100507421 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 2401 от 17.02.2023 г. по гр.д. № 33749/2021 г. на Софийски районен съд е отхвърлен предявения от „М.” ЕООД срещу „Р.И.” ООД иск с правно основание чл. 422 от ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, за връщане на сумата 3975 лева, представляваща сбор от сумата 1040 лв. – заплатена наемна цена за периода 20.02.2020 г. – 29.02.2020 г., и сумата 2935 лв. – платен депозит по чл. 3.4 от договор за наем от 06.02.2020 г., като получена при отпаднало основание, за която сума е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 44473/2020 г. на СРС.

Решението е обжалвано от ищеца „М.” ЕООД като неправилно и необосновано, с искане същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което се признае за установено, че ответникът „Р.И.” ООД дължи връщане на сума в размер 3975 лв., включваща заплатени наемна цена за периода 20.02.2020 г. – 29.02.2020 г. в размер на 1040 лв. и депозит в размер на 2935 лв., по договор за наем от 06.02.2020 г., като платена при отпаднало основание, ведно със законната лихва от подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане на сумата. В жалбата се излагат възражения срещу извода на районния съд за липса на договорно неизпълнение от страна на ответника, респективно за невъзникване на правото на ищеца да развали едностранно договора за наем 1 на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Поддържа се, че с оглед уговореното в договора ползване на наетия имот е било необходимо да се извърши промяна на предназначението му, във връзка с което ответното дружество е имало задължение да окаже съдействие за снабдяване с необходимите документи за осъществяване на процедурата по промяна на предназначението. Излага се съображение, че неоснователният отказ за съдействие от страна на наемодателя представлявал форма на неизпълнение на задължението му да осигури необезпокоявано ползване на наетата вещ. Сочи се също, че установената от заключението на СТЕ невъзможност да се промени предназначението на наетия обект /поради констатирано разминаване между архитектурните чертежи и изпълненото в действителност строителство/, е обусловило правото на наемателя да развали договора, което се е реализирало след изтичане на предоставения срок за доброволно изпълнение с връчената на ответника нотариална покана. Излага се и възражение срещу извода на съда, че ответникът е изпълнил задължението си да предаде фактическата власт върху имота. Сочи се в тази връзка, че пълно и главно доказване относно надлежното предаване на обектите от страна на наемодателя не е било проведено.

Въззиваемата страна „Р.И.” ООД оспорва жалбата.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

„М.” ЕООД е предявило срещу „Р.И.” ООД иск за признаване за установено съществуването на вземане за сумата 3975 лева, от която 1040 лв. представлява заплатена наемна цена за периода 20.02.2020 г. – 29.02.2020 г., и 2935 лв. представлява платен депозит по договор за наем от 06.02.2020 г., която сума е получена от ответника при отпаднало основание, ведно със законната лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 44473/2020 г. на СРС до окончателното изплащане.

В исковата молба се твърди, че между страните на 06.02.2020 г. е бил сключен договор за наем на недвижим имот, с който ответникът се задължил да предостави на ищеца за временно и възмездно ползване на самостоятелни обекти, а именно: Офис 1, Офис 2 и Рецепция, находящи се в гр. София, ж.к. „*******, *******, на партерен етаж н секция Б-В, вх. В. Твърди се, че на 21.02.2020 г. ищецът заплатил първата уговорена наемна вноска в размер 442,62 евро /без ДДС/, дължима за периода 20.02.2020 г. – 29.02.2020 г., с левова равностойност 1040 лв. /с ДДС/. Ищецът превел по банковата сметка на ищеца и уговорения в чл. 3.4 от договора депозит в размер 1500 евро /с ДДС/, с левова равностойност 2935 лв.

Обектите, предмет на договора за наем, били наети с цел осъществяване от наемателя на дейност като детски център за почасово гледане на деца. За да могат помещенията да бъдат използвани за целта, за която са наети, е било необходимо да се промени функционалното предназначение на обектите, за което наемодателят – собственик дал своето изрично съгласие в договора. За осъществяване на предвидената н ЗУТ процедура по промяна на предназначението на обектите следвало да се издаде разрешение за строеж, едва след получаването на което наемателят можел да извърши функционални промени в обекта, за да може да го ползва по предназначение. Ищецът твърди, че отправил искане до Столична община за стартиране на процедурата по промяна на предназначението на наетите обекти, в 2 отговор на което бил информиран, че е извършена проверка по документи и на място с цел установяване съответствието между одобрения архитектурен проект към разрешение за строеж, издадено от Главния архитект на общината, в съответствие с които е изпълнен строежа, и издаденото разрешение за ползване на сградата. При извършената проверка на място се установило наличие на отклонение от одобрения проект, с оглед на което общинската администрация уведомила ищеца, че издаване на разрешение за строеж и промяна на предназначението на наетите обекти е необходимо да се представи технически проект, изготвен въз основа на одобрени строителни книжа, съответни на съществуващото положение. Тъй като с тези документи разполагал единствено собственикът на обекта, ищецът отправил до ответника нотариална покана, получена от последния на 11.08.2020 г., с която го поканил в седем дневен срок от получаването да предостави поисканите от Столична община одобрени строителни книжа, съответстващи на съществуващото положение, като в поканата било посочено, че в противен случай ищецът ще счита договора за наем за развален, тъй като не би могъл да използва имотите за целта, за която са наети.

Сочи се, че в рамките на дадения в поканата срок ответникът не се свързал с ищцовото дружество и не предоставил никакви документи, поради което сключеният между страните договор за наем бил развален на основание чл. 230, ал. 2, вр. чл. 87 от ЗЗД, считано от 18.08.2020 г. Поддържа се, че оглед развалянето на договора всички платени по него суми от наемателя – наемната цена и предоставения депозит, следва да му бъдат върнати като платени на отпаднало основание. Излага се довод, че предвиденото в чл. 88, ал. 1 от ЗЗД изключение, касаещо ретроактивното действие на развалянето относно договори за продължително и периодично изпълнение, е неприложимо в случая, тъй като липсва надлежна престация от страна на наемодателя, респ. не е било налице ползване на вещта от страна на наемателя в съответствие с предвиденото в договора предназначение. Сочи се също, че държането на процесния имот не е било предавано на наемателя от наемодателя, тъй като не бил съставен приемо-предавателен протокол съгласно предвиденото в чл. 1.1 от процесния договор за наем.

С писмения си отговор ответникът оспорва иска. Твърди, че е изпълнил всички свои задължения, поети със сключения с ищеца договор за наем от 06.02.2020 г., а именно предал е наетия имот, осигурил е спокойното му ползване от наемателя и е съдействал за прехвърляне на всички партиди на обекта на името на наемателя. Излага довод, че не е налице задължение на наемодателя да предостави на наемателя допълнителни документи /виза за проектиране, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж/ за наетите помещения. С договора наемодателят бил дал съгласие на наемателя да промени функционалното предназначение на обектите, но в него не фигурирали задължения на наемодателя за извършване на дейности, свързани с промяна на предназначението на наетите обекти. Ответникът твърди, че е предоставил на наемателя пълно съдействие, въпреки липсата на такова задължение, което било видно от водената между страните електронна кореспонденция, като му е предоставил цялата документация за наетите обекти.

Сочи, че при сключване на договора е предоставил на наемателя цялата информация и документация за процесните помещения, страните са направили обстоен оглед на 3 помещенията, след което ищецът изрично е изразил желанието си да наеме обектите, подписвайки договора за наем. Твърди, че с получената на 11.08.2020 г. нотариална покана ответникът за пръв път е уведомен, че е поискано становище от Столична община за стартиране на процедурата по промяна на предназначението на наетите обекти, в отговор на която с нотариална покана, връчена на наемателя на 14.09.2020 г. същият бил информиран, че са му предоставени всички налични документи и наемодателят не е поемал задължения, свързани със самата процедура по промяна на предназначението на процесните обекти. С оглед на това ответникът изразява становище, че е налице неизпълнение на договора само от страна на наемателя. Задълженията за промяна на статута на помещенията били единствено и само на наемателя, а наемодателят имал задължение само да представи наличните книжа, с които разполага към момента на подписване на договора, но не и да предприема други действия, свързани с извършване на процедурата по промяната на предназначението на наетите обекти. Тези свои задължения ответникът твърди, че е изпълнил. С оглед на това счита, че не е налице отпаднало основание за заплащане на претендираните суми. Тези суми били заплатени от ищеца на валидно възникнала договорна връзка между страните, а наемодателят надлежно бил престирал това, за което се е задължил – предал е обектите на наемателя и е осигурил тяхното необезпокоявано ползване.

Ответникът излага твърдение, че ищецът е неизправна страна по процесния договор за наем, тъй като същият не е заплатил дължимите от него наемни вноски за периода от м. март 2020 г. до м. септември 2020 г. в общ размер 19362,72 лв., както и дължимите от него консумативни разходи за наетия имот в общ размер 510,86 лв., от които: 464,16 лв. – разноски за отопление за периода м. март 2020 г. – м. август 2020 г., и 46,70 лв. – разноски за ел. енергия за периода 14.02.2020 г. – 12.09.2020 г. Сочи, че след като ищецът е неизправна страна по договора, същият не може да се ползва от предвидената възможност за разваляне на договора на основание чл. 87 от ЗЗД.

Ответникът твърди, че процесният договор за наем е прекратен от него на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, считано от 14.10.2020 г., поради неизпълнение от страна на ищеца на задължението му да заплаща уговорената наемна цена. Сочи, че е изпратил до ищеца нотариална покана с искане да заплати наемните вноски за периода от м. март до м. септември 2020 г. в седемдневен срок от получаване на поканата, с предупреждение, че ако същите не бъдат заплатени, поканата се приема като едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на договора. Нотариалната покана била връчена на управителя на ищцовото дружество на 14.09.2020 г., но плащане не било извършено в дадения срок, с оглед на което процесният договор бил прекратен, считано от 14.09.2020 г. – датата, на която е изтекло едномесечното предизвестие.

С отговора на исковата молба ответникът е направил евентуално възражение за прихващане на исковата сума с дължимите от ищеца суми по договора за наем в общ размер на сумата 28304,76 лв., включваща: 19362,72 лв. - дължима наемна цена за периода м. март 2020 г. – м. септември 2020 г.; 8942,04 лв. - неустойка по чл. 7.1 от договора за наем за периода от падежа на задължението за плащане на всяка една от наемните вноски до 4

01.01.2020 г.; и 510,86 лв. - консумативни разходи за имота /отопление и ел. енергия/, до размера на по-малкото от тях.

В условията на „нова евентуалност” ответникът е направил възражение за прихващане на сума в общ размер 24935,87 лв., дължима от „М.” ЕООД като обезщетение за лишаването на ответното дружество от ползването на собствените му недвижими имоти в периода от 06.02.2020 г. до 14.10.2020 г. Сочи се, че в този период ищецът е упражнявал фактическо владение върху имотите и е лишил ответното дружество от възможността си да упражнява правото си на собственост в пълен обем.