Решение № 2553 от 23.03.2026, Административен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2553

Бургас, 23.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Административният съд - Бургас - XII-ти състав, в съдебно заседание на единадесети март две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Съдия:

ДИАНА ГАНЕВА

При секретар ИРИНА ЛАМБОВА като разгледа докладваното от съдия ДИАНА ГАНЕВА административно дело № 20257040701883 / 2025 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Образувано е по жалба на „Ромфарм Компани“ ООД, с [ЕИК], със седалище и адрес на управление: гр.София, [улица], № 168, ет.3 и адрес за кореспонденция: гр.Сливен, ***, представлявано от управителя Т. Ш., чрез гл.юрисконсулт Р. О., против Протокол от 03.09.2025г. на Комисията по чл.210 от ЗУТ за определяне цена на въздушен сервитут за изграждане на обект „Трасе на електропровод 110 кV от „ФЕЦ Агрошанс“ в [ПИ] до подстанция „ФЕЦ Карнобат-2“ в [ПИ] по КККР на гр. Карнобат в частта му, в която е определено обезщетение в полза на жалбоподателя като собственик на [ПИ] в размер на 1701,00 лв.

В жалбата са изложени доводи, че размерът на оценката е незаконосъобразен, тъй като при определянето му са допуснати съществени нарушения на административноправните правила и същия не съответства на целта на закона. Счита се, че не са взети предвид всички вреди, които ще бъдат нанесени на жалбоподателя. Не е отразена действителната пазарна цена, както и обществено - икономическите отношения, водещи до многократно повишаване на цената на имотите, както в района на сервитута, така и в цялата община. По същество се иска да бъде изменено взетото с протокола решение, като размерът на обезщетението бъде увеличен. Претендират се разноски.

В съдебно заседание жалбоподателя, редовно уведомен, не изпраща представител. В молба с вх.№ 3295/06.03.2026 г. дружеството поддържа жалбата и доводите, изложени в нея. Направено е искане жалбата да бъде уважена, както и да бъдат присъдени сторените по делото разноски.

Ответната страна – община Карнобат, се представлява от адв. Ч., който оспорва жалбата. Ангажира доказателства и пледира жалбата да бъде отхвърлена, както и да бъдат присъдени сторените по делото разноски във връзка с възнаграждението за вещото лице. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, претендирано от дружеството - жалбоподател, тъй като се касае за шест идентични дела, които са известни на съда. Сочи, че делата са с идентичен предмет, с неголяма фактическа и правна сложност.

Заинтересованата страна „Карнобат Енерджи“ ЕООД, редовно призована, не изпраща представител.

Жалбата е подадена от надлежна страна, в законоустановения срок и е процесуално допустима.

При разглеждането и по същество, съдът намира за установено следното:

Видно от представения с жалбата нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том IХ, рег.№ 4872, дело № 898/2012 г. жалбоподателят „Ромфарм компани“ ООД се легитимира като собственик на поземлен имот с [идентификатор] (стар 125002,) находящ се в землището на гр.Карнобат, с трайно предназначение – земеделска територия, НТП- нива, с площ- 48,010 дка.

С решение № 22.228 от 27.03.2025 г. Общински съвет – Карнобат е одобрил проект за подробен устройствен план - парцеларен план (ПУП – ПП) за обект на техническата инфраструктура: „Трасе на електропровод 110 kV от „ФЕЦ Агрошанс“ в ПИ с [идентификатор] до подстанция „ФЕЦ Карнобат 2“ в ПИ с [идентификатор] по КККР на гр.Карнобат“.

На 03.07.2025 г., във връзка с постъпило заявление вх.№ 26-00-100/16.01.2025 г., подадено от „Карнобат Енерджи“ ЕООД, комисията по чл. 210 от ЗУТ, определена със заповед № РД-23/07.01.2021 г. на кмета на община Карнобат, е провела заседание, на което е разгледала изготвена оценка за определяне стойността на паричните обезщетения за сервитути. Видно от изготвения протокол, комисията по чл. 210 от ЗУТ е приела изготвената от инж. Д. М. оценка за учредяване на безсрочно сервитутно право върху поземлени имоти в земеделски територии, засегнати от одобрения ПУП-ПП. Според приложения по делото доклад на експертната пазарна оценка, оценителят е използвал Метода на „сравнителната стойност“. Посочил е следните пазарни аналози и пазарни свидетелства: №1: Проучване на пазара на земеделски земи в района на гр.Карнобат, предложения за продажба на земеделски земи цените са от 2500,00 лв. до 3000,00 лв. на дка или 2,75 лв. цена за кв.м.; №2: Проучване на цените в службата по вписванията – експертна констатация нереално ниски цени; №3 Собствена база данни и проучване при земеделските кооперации – средна цена 3000,00 лв./дка. Заключението за пазарната стойност на земеделска земя е 2875,00 лв./дка – 2,87 лв. на [жк],90 лв. на кв.м./ Практическата пазарна цена на сервитута е определена от средната пазарна цена на земята по следната формула: Ссерв = Сзем х Сс х Сог, където Ссерв е пазарна стойност на сервитута; Сзем - пазарна стойност на земята, която попада в сервитута; Сс – коефициент, отчитащ срока, вариращ от 0 до 0,09, като максималния срок е безсрочно ползване; С. – коефициент отчитащ ограниченията на сервитута, които се налагат на собственика на земята във връзка с неговото ползване на имота, като максималната стойност е 1.0.

На база на експертната преценка са определени следните стойности, използвани при определяне на пазарните стойности на засегнатите площи на всеки имот поотделно, както следва: Сзем – 2900,00 лв./дка; Сс – 0,9/ безсрочно ползване на сервитута/; С. – 0,7/ собственика има достъп до имота, да го ползва, да го обработва/;За един декар земя попадаща в сервитута се дължи обезщетение от 1 827,00 лв.; Стълб от 50,00 [жк],00 лв./дка = 145,00 лв. / обезщетение за един стълб/.

Видно от приложената към оценителския доклад таблица, за ПИ с [идентификатор], с обща площ от 4,199 дка и засегната площ от 0,931 дка е определена цена на сервитута в размер на 1701,00 лв., т.е. 1 827,00 лв./дка.

С писмо изх.№ 20-00-100/26 от 25.09.2025 г. (л.40), кметът на община Карнобат е уведомил дружеството - жалбоподател за взетото от комисията по чл.210 от ЗУТ решение. Указано е, че в 14-дневен срок от получаване на писмото следва дружеството да подаде в община Карнобат заявление за изплащане на дължимото обезщетение, към което следва да приложи съответните документи (л.41). Писмото е получено на 30.09.2025 г. съобразно представеното по делото известие за доставяне на л.41 гръб.

По делото е приета съдебно-оценителна експертиза, която определя актуалната пазарна стойност към датата на оценката на дължимото обезщетение за ПИ с [идентификатор], находящ се в землището на гр. Карнобат с НТП - нива, с площ - 4,199 дка, засегнат от сервитута на обект: „Трасе на Електропровод 110 kV от „ФЕЦ Агрошанс“ в ПИ с ид.***, до подстанция „ФЕЦ Карнобат 2“ в [ПИ] по КККР на гр. Карнобат, в размер на 7 260 евро или 1 730 евро/дка (без ДДС). За сервитута с площ 0,931 дка в имота определената от експерта актуална пазарна стойност е 1 160 евро (без ДДС). За определяне на пазарната стойност на имотите вещото лице е използвало възприетата от практиката и от оценителя в административното производството формула за определяна на пазарната цена на сервитута, а именно Ссерв = Сз * Кс * Ко, където:

Ссерв е пазарната стойност на обезщетението за сервитута;

Сз е пазарната стойност на частта от имота, попадаща в границите на сервитута (съответната площ по пазарната стойност на имота: Пл*ПС);

Кс е коефициентът; отчитащ срока, за който се учредява сервитутът. Кс = 0,9 (най-високият с оглед на обстоятелството, че сервитутът е безсрочен);

Ко е експертно определен коефициент, който се определя в зависимост от ограниченията, които сервитутът налага на собственика на земята (от 0,5 до 1,00). Приет е Ко = 0,8 поради факта, че с предложения сервитут се влошава целостта на засегнатия поземлен имот. Учредено право на преминаване би затруднило наемателите да използват по предназначение предмета на договора. Имотът е обработваем и отдаден под аренда към момента на учредяване на сервитута (формира по-висок риск от възможността за отпадане на наема), граничи с път с трайна настилка, създаващ предпоставка за по-често използване за достъп до останалите поземлени имоти, но пътят няма директна връзка с главен път и на територията на имота не са предвидени стълбове.

При определяна пазарната стойност вещото лице е приложило Сравнителен подход с прилагането на „Метод на пазарните аналози“ и Приходен подход с прилагане на „Метод на капитализиране на поземлената рента“. Получените по двата метода финансови резултати участват във формирането на крайната пазарна стойност с процентно определени от оценителя тежести, отразяващи преценката му за влиянието на пазара и индивидуалните особености на имота.

П. М. на пазарните аналози вещото лице е изчислило средна цена на кв.м на база три броя реално извършени сделки, вписани в СВ-Карнобат в периода март – юни 2025 г. Получената средна цена на кв.м е коригирана за индивидуални особености спрямо процесния имот: за площ, за категория, за местонахождение (л.133).

При прилагане на Метод на капитализиране на поземлената рента е ползвана информация по Договор за наем от 21.09.2025 г. между „Ромфарм компани“ ООД, [ЕИК], с управител В. С. Г., в качеството на наемодател, „Адмирал Трейд-2020 “ ЕООД, [ЕИК], с управител К. П. Г., в качеството на наемател и П. Ж. К., [ЕГН], като съдлъжник, с който договор са предоставени под наем за временно и възмездно ползване земеделски земи при договорена наемна цена 41,92593 евро/дка, находящи се в землището гр.Карнобат. Вещото лице е взело предвид и Протокол от 02.02.2026 г. в ОД „Земеделие“ гр.Бургас, в изпълнение на Заповед № РД 04- 13/28.01.2026 г. на Директора на ОД „Земеделие“ Бургас, с който е определена средната стойност на рентните вноски за ползване на земеделски земи, определени съгласно § 2“е“ от ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ и чл. 77 „б“ от ППЗИСПЗЗ, на база предходната стопанска 2025/2026 г. за територията на Област Бургас по общини и по землища, като за землището на гр.Карнобат е определена средна рентна вноска за ниви евро/лева/ дка – 27,61 евро /54,00 лева. При тези данни експертът е приел максимална рента за района 27,61 евро/дка. При изчисляване на пазарната стойност по този метод за ПИ с [идентификатор] с максимална рента за района 27,61 евро/дка експертът е взел предвид норма на възвръщаемост от 4% и ръст – 2,50%, при което е изчислил, че стойността на настоящата рента е в размер на 1 841 евро/дка. Определената пазарна стойност е в размер на 7300 евро.

При претегляне на получените стойности по двата метода, при коефициент на тежест 80% в полза на Метода на пазарните аналози, вещото лице определя пазарна стойност за ПИ с [идентификатор] с площ 4 199 [жк], съответно 1,73 евро кв.м или 1 730 евро/дка (без ДДС). Според вещото лице определените пазарни стойности са приложими и към месец 07.2025 г.

При тези фактически данни съдът намира от правна страна следното:

Оспореното решение, обективирано в протокол от 03.09.2025 г., е прието от компетентен орган - комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед № РД-23/07.01.2021 г. на кмета на община Карнобат. Спазена е изискуемата писмена форма. При извършената служебна проверка съдът не констатира съществени нарушения на административнопроизводствени правила. Решението е прието с единодушие на редовно проведено заседание, с участието на всички членове.

Съгласно разпоредбата на чл. 64 от Закона за енергетиката ЗЕ), при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект възникват сервитути.

В чл. 64, ал. 2 от ЗЕ е регламентирано, че сервитутите по ЗЕ са, които могат да бъдат право на преминаване на хора и техника в полза на лицата по ал. 1; право на прокарване на линейни енергийни обекти в полза на лицата по ал. 1 или ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти.

Според чл. 64, ал. 4 от ЗЕ, сервитутите по ал. 2 възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.