Определение № 8917 от 22.04.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 8917 гр. София, 22.04.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-И, в закрито заседание на двадесет и втори април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски

Членове:

Петър В. Боснешки

Ивайло Димитров като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Въззивно частно гражданско дело № 20261100503786 по описа за 2026 година производството е по реда на чл. 274-279 от ГПК във връзка с чл. 577 от ГПК и чл. 32б във връзка с чл. 32а от Правилника за вписванията:

Образувано е по частни жалби, подадени от „дм България" ЕООД, и нотариус В.В., против Определение № 116 от 09.02.2026г. на съдия по вписванията при СРС, с което е отказано вписване на представеното с молба вх. № 8247/09.02.2026г. по описа на Служба по вписванията - гр. София, Допълнително споразумение № 6 към договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите на страните с акт 20, том I, peг. 829 от 30.01.2026г. на нотариус с peг. № 320 на НК.

В частната жалба са изложени съображения за неправилност на определението и се моли то да бъде отменено.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, след като взе предвид изложените в частната жалба доводи, намира следното: от фактическа страна:

Дружеството, като наемател, и П.И.У., Н.И.Т. и И.П.С., като наемодатели, са сключили Договор за наем от 25.01.2011г., с нотариална заверка на подписите на страните peг. № 151 на Нотариус № 425 М.К., вписан в Службата по вписванията на 18.11.2015г., вх. peг. № 68356, дв. вх. peг. № 67655, том 14, акт № 83 от 2015г.

Предмет на двустранната сделка е: магазин за промишлени стоки, находящ се в гр.

София, площад „********, квартал 405, зона Център, първи етаж, с търговска площ от 417,22 м2 и обслужваща площ от 9,29 м2 ; втори етаж - с търговска площ от 231,70 м2 , обслужваща площ от 78,41 м2 и канцеларии от 25,73 м2 и сутерен с обслужваща площ от 29,40 м2 .

Към Договора за наем, освен процесното ДС, са сключени още няколко допълнителни споразумения, както следва:

1

• Допълнително споразумение № 1 от 25.01.2011г.;

• Допълнително споразумение № 2 от 27.03.2013г.;

• Допълнително споразумение № 3 от 29.09.2015г. с нот. Заверка наподписите на страните с peг. № 8380, том 1, акт 171 на нотариус В.В., рег. № 320 по регистъра на Нотариалната Камара, вписано в Службата по вписвания на 18.11.2015г., том XIV, № 84, вх. peг. № 68375;

• Допълнително споразумение № 4 от 17.07.2020г. с нот. Заверка наподписите на наемателя с peг. № 4548, том 1, акт 83 на нотариус В.В. рег. № 320 по регистъра на Нотариалната Камара и нот. заверка на подписите на наемодателя с peг. № 4561, том 1, акт 86 на същия нотариус, вписано в Службата по вписвания на 28.07.2020г., акт № 213, том VII, дело № 30881; и

• Допълнително споразумение № 5 от 30.06.2022г. с нот. Заверка на подписите на наемателя с peг. № 4198, том 1, акт 104 и нот. заверка на подписите на наемодателите с peг.

№ 4228, том 1, акт 105 и per. № 4414, том 1, акт 113 на нотариус В.В. рег. № 320 по регистъра на Нотариалната Камара.

Промяната в Допълнително споразумение № 6 е свързана само с периода на договора – той е удължен; също така и относно наемната цена.

Отказът на съдията по вписване е свързан с това, че нормативната уредба не предвижда самостоятелна възможност за вписване на ДС, няма и въведен имотен регистър за столицата. Освен това имотът не е индивидуализиран съобразно изискванията на чл. 6, ал.

3 от ПВ. Със Становище (л. 31) мотивацията на съдията по вписване е допълнена. от правна страна:

Съгласно чл. 112, б. Е от ЗС, трябва да бъдат вписани договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година. Аналогичен смисъл е вложен и в разпоредбата на чл. 4, б. Е от ПВ. В чл. 3, ал. 1 от ПВ е прието, че на вписване подлежат актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис.

Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и е предвидено в защита на интересите на наемателя (жалбоподател в настоящото производство).

Според Решение № 75 от 26.05.2010 г. на ВКС по т. д. № 838/2009 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Любка Илиева, договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение (арг. от чл. 8, ал. 1 във вр. с чл. 228, ал. 1 ЗЗД). Сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, освен ако сделката е търговска. Същевременно, вписването на продължаването 2 на арендния договор има вторичен характер спрямо първоначалното вписване на договора.

Продължаването на арендния договор не променя субективното и обективното съдържание на породеното от договора правоотношение, отразено в нотариалните книги при извършване на първоначалното вписване, поради което за вписване на продължаването на арендния договор не е необходимо представяне на скица за имота/имотите, обект на аренда, и непредставянето на скица не е основание да бъде отказано вписването - Определение № 281 от 05.06.2015г. по ч.т.д. № 983/2015г., т.к., ІІ т.о. на ВКС. Арендата е търговски наем на земя (арг. и от чл. 2 от ЗАЗ).

В този смисъл и останалите, цитирани от жалбоподателите - Определение № 3050 от 06.10.2021г. на СГС по в.ч.гр.д. № 9232/2021г. и Определение № 548 от 25.11.2021г. по в.ч.гр.д. № 478/2021г. на ОС – Шумен.

Така, заявеното за вписване на анекса към договор за наем на недвижим имот, по съществото си не представлява нов договор за наем, който да подлежи на отделно вписване съгласно с чл. 4, б. Е от ПВ. Представеният анекс не може да бъде разглеждан самостоятелно като отделен акт за вписване от първоначалния договор за наем, тъй което е неразривно свързан с вече вписан договор за наем на недвижим имот.

За наемателя е налице правен интерес да иска вписването на сключен между същите страни анекс към първоначалния договор за наем, а съдията по вписванията следва да извърши вписване ако са спазени изискванията на закона за това – арг. и от чл. 237 от ЗЗД.

Съгласно нормата на чл. 6, ал. 3 от ПП, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър. В тези случаи към акта се прилага скица, скица-проект, схема или схема-проект, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива.

След одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, или се учредява ипотека, се изискват скици и схеми на самостоятелни обекти в сгради или в съоръжения на техническата инфраструктура или скици-проекти и схеми-проекти в случаите на чл. 52, ал. 1, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър - чл. 49б от ЗКИР.

Според Опр. № 86/25.02.2009г., по ч.гр.д. № 45/2009г., на II г.о., посочването на индивидуализиращите недвижимия имот белези – номер по кадастралната карта и кадастрален регистър, са достатъчни същият да бъде отграничен от всеки друг недвижим имот; в същия смисъл и Решение № 11/01.02.2012г., по гр.д. № 166/2011г.

Освен това, с оглед на изискването за вписване на исковата молба за делба в подобна хипотеза имотът следва да бъде индивидуализиран според актуалния му статут като реална част от поземлен имот по действащата кадастрална карта с посочване на точното местоположение, граници и площ на тази реална част в рамките на поземления имот - Р. № 196 от 10.10.2014г. по гр. д. № 2362/2014г. на I г.о. на ВКС и Решение № 727 от 28.10.2010 г. по гр.д. № 1880/2009 г., ВКС, І гр.о. (в същия смисъл Ръководство на граждански съдебен състав, Книга трета, изд. 2025г., част VI. Съдебна делба, стр. 70 - С.К., К.М. – автори на раздела).

Изводът е, че ако имотът следва да се индивидуализира по актуален статут (идентификатор на имота при наличие на кадастрална карта) и това е изискване за допустимост.

3

ДС имат договорна правна природа. Всяка едно от сделките, описани в частната жалба, е вписана, но никъде имотът не е индивидуализиран с номер по кадастралната карта, не е приложена и схема.

Т.е., ако магазинът беше индивидуализиран адекватно в договора или предходно споразумение и при липса на последваща промяна, възраженията на жалбоподателите биха били основателни.

Макар решаващият орган да не споделя цялата мотивация на съдията по вписване, жалбите са неоснователни.

Предвид на изложеното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частните жалби на „дм България" ЕООД, ЕИК

200150888, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Никола Тесла“ № 5, ет. 6, представлявано от управителите А.П. и Г.Т., и нотариус В.В., peг. № 320 на Нотариалната камара, с адрес гр. София, ул. ********, общ съд.адр.: София, бул. „******** (ИнтерпредСТЦ), бл. Б, ет. 2, офис 208, ********g. тел. +********, чрез адв. д-р М. Я. Х., срещу Определение № 116 от 09.02.2026г. на съдия по вписванията при СРС, с което е отказано вписване на представеното с молба вход. № 8247/09.02.2026г. по описа на Служба по вписванията - гр. София, Допълнително споразумение № 6 към договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите на страните с акт 20, том I, peг. 829 от 30.01.2026г. на нотариус с peг. № 320 на НК.

Определението може да се обжалва с ЧЖ пред ВКС в едноседмичен срок от получаването му от страната.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4