Решение № 3415 от 21.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3415 гр. София, 21.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20251100110558 по описа за 2025 година

Страни в производството са ищецът П. П. К. с ЕГН **********, гр. Русе, ул. ********, ********, и ответникът „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК 203511753, гр. София, ул.

********.

Ищецът е предявил срещу ответника осъдителни обективно кумулативно съединени искове по чл.82 ЗЗД, вр. чл.79, ал.1 пр.2 ЗЗД, вр. чл.19 ЗЗД, чл. 92, ал.1, изр.1 ЗЗД и чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД за сумите:

- 57 300 евро - обезщетение за претърпяна загуба в размер на платената част от продажната цена по предварителен договор от 31.10.2022 г., ведно със законната лихва от 23.09.2025 г. до окончателното изплащане;

- 11 460 евро - представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от предварителен договор от 31.10.2022г., ведно законната лихва от 23.09.2025г. – датата на подаване на исковата молба, до окончателното изплащане;

- 140 540 евро – обезщетение за пропусната полза над уговорения размер на неустойката, ведно законната лихва от 23.09.2025г. –датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

Ищецът твърди, че на 31.10.2022г. сключил с ответника предварителен договор за покупкопродажба и строителство на следния имот:

Апартамент 78 /седемдесет и осем/, находящ се във вход „Г“ на четиринадесети етаж, кота + 39.96 метра, с чиста застроена площ 91.95 (деветдесет и едно цяло и деветдесет и пет стотни) кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две 1 бани с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 79, коридор, ателие 77, апартамент 74 от вход Д, външен зид, отгоре - апартамент 83, отдолу - апартамент 72, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 19.14 (деветнадесет цяло и четиринадесет стотни) кв.м., с обща площ 111,09 (сто и единадесет цяло и девет стотни) кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; представляващ Поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка, петстотин и седем/ по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК. с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул.

Охридско езеро №3, с площ 10611 кв.м. /десет хиляди шестстотин и единадесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ е идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***. И

Паркомясто 137 /сто тридесет и седем/, находящо се в подземен гараж ПГ2. сутерен - 1, с площ 13,38 (тринадесет цяло и тридесет и осем стотни) кв.м. при съседи: паркомясто 138, паркомясто 129, паркомясто 136, алея за маневриране, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет. точка, петстотин и седем/ по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ***, с площ 10611 кв.м. /десет хиляди шестстотин и единадесет квадратни метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ е идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ е идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***.

С подадената искова молба ищецът П. П. К. излага, че на 31.10.2022 г. между него и ответника „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба и строителство, по силата на който ответникът се е задължил да изгради и в определен срок да прехвърли на ищеца право на собственост върху посочените имоти.

Ищецът твърди, че в изпълнение на задълженията си по договора на 31.10.2022 г. е заплатил част от договорената продажна цена в размер на 57 300 евро, съобразно договорения погасителен план. Според ищеца с анекс от 04.12.2024 г. страните са уговорили краен срок, не по-късно от 31.07.2025 г., в който ответникът следва да се снабди с разрешение за ползване на сградата, след което да го уведоми за сключване на окончателен договор, както и за дължимостта на остатъка от продажната цена. Ищецът сочи, че до изтичане на този срок ответникът не го е уведомил за снабдяване с Акт образец 15 или Акт образец 16 и не го е поканил за сключване на окончателен договор, въпреки че уговореният срок за това е изтекъл.

Ищецът твърди, че на 21.08.2025 г. ответникът му е изпратил писмено уведомление, с което 2 едностранно е заявил прекратяване на предварителния договор, без да са били налице договорни или законови предпоставки за това, като според ищеца това уведомление представлява извънсъдебно признание за невъзможност за изпълнение на поетите задължения. Ищецът сочи още, че при извършена справка е установил, че през 2024 г. ответникът е учредил договорна ипотека върху имотите, предмет на предварителния договор, в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД, с което е увредил интересите му като купувач. Според ищеца на 28.08.2025 г. ответникът е извършил разпоредителна сделка, с която е прехвърлил собствеността върху същите имоти на трето лице – „РЕЗИДИА ГРУП“ АД, като едновременно с това е била вписана и втора ипотека, поради което изпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността в негова полза е станало обективно невъзможно.

В исковата молба се поддържа, че с извършеното прехвърляне на имотите на трето лице ответникът виновно е направил изпълнението на предварителния договор невъзможно, поради което договорът следва да се счита развален на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД без предоставяне на допълнителен срок за изпълнение. Според ищеца при развалянето на договора възниква задължение за ответника да върне платената част от продажната цена в размер на 57 300 евро, както и да заплати уговорената договорна неустойка в размер на 20 % от платената сума, а именно 11 460 евро. Ищецът излага и доводи, че платените суми се явяват дадени на отпаднало основание по смисъла на чл. 55 ЗЗД и подлежат на връщане.

Ищецът твърди също, че в резултат на виновното и недобросъвестно неизпълнение на ответника са му причинени имуществени вреди, изразяващи се в пропусната полза от увеличението на пазарната стойност на имота за периода от сключване на предварителния договор до момента, в който е станала известна невъзможността за неговото изпълнение.

Според ищеца към датата на сключване на предварителния договор договорената продажна цена е била 191 000 евро, а към 09.2025 г. пазарната стойност на имота възлиза на 343 000 евро, поради което разликата от 152 000 евро представлява пропусната полза, подлежаща на обезщетяване съгласно чл. 79 и чл. 82 ЗЗД. Ищецът твърди, че ответникът е действал недобросъвестно, тъй като съзнателно е прехвърлил имота на трето лице при наличие на действащ предварителен договор, а като професионален участник на пазара на недвижими имоти е бил наясно с настъпването и обема на вредите за купувача. Според ищеца дължимото обезщетение за пропуснати ползи следва да бъде определено в размер на разликата между увеличената пазарна стойност и уговорената продажна цена, намалена със сумата на дължимата неустойка, или в размер на 140 540 евро.

Ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва допустимостта, основателността и доказаността на предявените искове, като твърди, че изложените в исковата молба фактически твърдения и приложените писмени доказателства не отговарят на действителните правоотношения между страните и не установяват по никакъв начин наведените от ищеца претенции. Ответникът твърди, че по силата на сключения на 31.10.2022 г. предварителен договор той е поел задължение да сключи окончателен договор с ищеца след снабдяване на сградата с акт образец 15 и че към датата на подаване на исковата 3 молба, както и към момента на подаване на отговора, такъв акт за процесната сграда не е издаден. Според ответника именно липсата на акт образец 15 е причината ищецът да не е уведомен за това обстоятелство, като той изрично сочи, че в предварителния договор не е уговорен срок за снабдяване с акт образец 15, а е предвидено само, че окончателен договор се сключва в срок от 30 дни от снабдяването с този акт, каквото условие не е настъпило.

Ответникът твърди, че поради това падежът на задължението му за сключване на окончателен договор не е настъпил и не може да се приеме, че се намира в неизпълнение или забава. Ответникът оспорва твърдението на ищеца, че в предварителния договор било уговорено остатъкът от цената да се заплаща в срок от 30 дни след снабдяване с акт образец 16, като сочи, че това противоречи на действителното съдържание на договора и анекса.

Ответникът твърди, че с уведомление от 21.08.2025 г. на основание чл. 4, ал. 7 от предварителния договор е упражнил правото си на едностранно прекратяване на договора, като в същото уведомление е поканил ищеца в 30-дневен срок да посочи банкова сметка, по която да бъдат върнати платените по договора суми. Според ответника ищецът не е предоставил банкова сметка в рамките на предоставения срок, а след изтичането му е предявил настоящите искове, поради което ищецът се намира в забава по смисъла на чл. 95 и чл. 96 ЗЗД, тъй като е възпрепятствал изпълнението на задължението на ответника за връщане на платената цена. Ответникът оспорва твърдението, че с процесното уведомление е налице извънсъдебно признание за невъзможност за изпълнение, като излага, че не е извършвал признание за виновно неизпълнение на предварителния договор, а е прекратил договора при настъпване на предвиденото в него основание.

От правна страна ответникът оспорва приложимостта на чл. 87, ал. 2 ЗЗД в случая и твърди, че договорът не е развален от ищеца на това основание, а е прекратен на 21.08.2025 г. по силата на договорната клауза, уреждаща правото на продавача на едностранно прекратяване.

Според ответника при тази хипотеза страните изрично са уговорили, че не си дължат обезщетителни плащания, а ответникът дължи единствено връщане на платеното по договора. Ответникът поддържа, че не е в неизпълнение по договора, тъй като условието за сключване на окончателен договор /снабдяване на сградата с акт образец 15/ не е настъпило и поради това не може да се приеме, че преди прекратяването му е възникнало задължение за прехвърляне на собствеността, чиято невъзможност впоследствие би могла да обоснове разваляне по чл. 87 ЗЗД.

Ответникът оспорва иска за договорна неустойка по чл. 5, ал. 2 от предварителния договор като неоснователен и недоказан. Според ответника не са налице кумулативно изискуемите предпоставки за възникване на право на ищеца на неустойка, а именно: да е налице неоснователен отказ на продавача да сключи окончателен договор и след получаването на такъв отказ купувачът да се е отказал от договора и да е поискал връщане на платените суми и неустойка. Ответникът твърди, че по делото няма доказателства ищецът да е отправял покана за сключване на окончателен договор, поради което липсва първата предпоставка за дължимост на неустойка. Ответникът сочи, че ищецът не се е отказал от договора поради отказ на продавача да сключи окончателен договор, тъй като такъв отказ не е налице, а 4 самият ищец твърди, че разпореждането със спорния имот е извършено след прекратяването на договора от ответника. Ответникът поддържа, че неустойка би се дължала само при виновно неизпълнение и след надлежна покана до неизправната страна, каквито обстоятелства не са доказани. Освен това посочва, че страните са свързали изискуемостта на задължението за сключване на окончателен договор с настъпването на условието за снабдяване с акт образец 15, което и към момента не е настъпило и поради това не може да се говори за неизпълнение и вина от страна на ответника, нито за валидно основание за претендиране на неустойка.