Решение № 11240 от 09.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11240 гр. София, 09.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело № 20251110141100 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 от ГПК.

Предявени са осъдителни искове по чл.82, ал.1 от ЗЗД от Б. Н. Н. срещу „Х.М. БГ“ ЕООД за заплащане на сумата 1643,80 евро – главница, представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди – щети по ап. 10, находящ се в *********; сумата 4895,00 евро – главница, представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди – щети по ап. 6, находящ се в *********; сумата 1533,88 евро– главница, представляваща обезщетение за неимуществени вреди; сумата от 6143,00 евро – главница, представляваща обезщетение за имуществени вреди – пропусната полза за неполучени наемни цени в периода от 01.02.2024 г. до 22.03.2025 г. за ап. 6, находящ се в *********, всички причинени в резултат от бездействие на „Х.М. БГ“ ЕООД, в качеството на професионален домоуправител на сграда в *********, вр. теч от покрива на сградата през есента на 2023 г.

В искова молба са изложени фактически твърдения, че ищецът е собственик на ап.6 и ап. 10 в сграда в **********, която е в режим на етажна собственост и се представлява от ответника в качеството на професионален домоуправител. Двете жилища се намирали на последен етаж, под покрива, и са нанесени сериозни щети от бездействието на професионалния домоуправител.

Пояснява, че от есента на 2023 г. се появил теч от покрива на сградата; ищецът уведомил за това ответника, който отказал извършването на всякакви ремонтни дейности, въпреки тяхната явна неотложност, до приемане на офертата за покрива; изразено е несъгласие с предложението на ищеца да извърши ремонта и със собствени средства; не е свикано и общо събрание, за да се обсъди и приеме решение на проблема. Сочи, че през м. април 2024 г. на Общо събрание на ЕС е взето решение за ремонт на покрива и смяна на водосточните тръби на сградата, но самият ремонт започнал чак към края на м. октомври 2024 г. Ищецът намира, че предвид неотложността на ремонта на покрива е налице тежко неспазване на разпоредбите на ЗУЕС от страна на ответното дружество, заради чието бездействие освен по общите части, сериозни щети са нанесени по ап. 6 и ап.10, които описва в искова молба, и претендира обезщетение за тях.Ищецът 1 претендира заплащане на обезщетение за имуществени вреди от вида пропусната полза за 14 месеца, през които няма да получава наем за ап. 6, тъй като семейството, с което имал наемни отношения прекратило предсрочно договора, заради рязко влошаващите се условия за живот в жилището. Ищецът претендира заплащане на обезщетение за претърпени неимуществени вреди - психични болки и страдания от случилото се - изключителен стрес и напрежение в ежедневието. Свикването на общо Събрание било отлагано месеци наред, налагало се да моли и търси ответника, за да си свърши работата на домоуправител и да изпълни решенията на ОС, но вместо това от тях получавал само лошо отношение и продължително неглижиране на проблема. Чувствал стрес и обида от пренебрегването на задълженията им, за които той като етажен собственик заплаща възнаграждение; възникнали конфликти с наемателите.

Ищецът поддържа, че ответното дружество е в неизпълнение на чл. 1 буква „б“, от Договор за Услуга Пакет Управление на етажната собственост и поддръжка на общите части от 01.11.2023г. Ответникът в качеството си на изпълнител не е изпълнил своето задължение за „ поддръжка на общите части“ и „регулярни ежемесечни огледи на общите части на сградата с цел превенция и отстраняване на повреди“. Не е спазена и буква „а“ от чл. 1 на същият договор, като е нарушено задължението за „ провеждане на събрания“. Според чл. 38 от ЗС, покривът е обща част, съответно попада в договорните задължения на ответника (изпълнител) за поддръжка на общите части и регулярни ежемесечни огледи на общите части на сградата с цел превенция и отстраняване на повреди. Тези задължения не са изпълнявани, защото в противен случай, ответникът е щял да регистрира проблема с течовете, да информира етажните собственици и да предприеме съответните действия по тяхното отстраняване. Видно от протокол от Общо Събрание проведено на 24.10.2023г., крайното салдо в касата на етажната собственост към същата дата е в размер от 13087.07 лв., която сума би следвало да бъде напълно достатъчна за започване на необходим или неотложен ремонт на покрива, или дори за извършване на частичен ремонт, с който да бъде преустановен теча, премине зимният сезон и докато се съберат достатъчно средства за извършване на пълен ремонт на целият покрив.

Ответникът оспорва исковете по основание и размер с доводи, че професионалния домоуправител не е носител на задължението да извърши ремонт за своя сметка, нито е титуляр на средствата на етажната собственост; предвидени са в договора за управление административни и спомагащи функции, но не разполага с необходимите знания, умения и средства да извърши своевременно очаквания от ищеца ремонт, в т.ч. към момента на възникване на течовете касовата наличност на сградата не е позволявала своевременно ангажиране на строителна фирма, която да изпълни необходимите СМР дейности незабавно. Освен това, взетото решение на ОС на ЕС за извършване на ремонта и определения срок за заплащане на средствата от всички членове на етажната собственост е бил до 30.06.2024 г.,но това не е изпълнено от членовете на етажната собственост, в частност собствениците, и домоуправителят е бил във фактическа невъзможност да ангажира избрания изпълнител. Поддържа, че липсва причинно-следствена връзка между поведението му с твърдените вреди /имуществени и неимуществени/, както и пропуснати ползи. Решенията за извършване на ремонт се вземат от Общото събрание на етажната собственост, а управителят е само изпълнител на волята на общото събрание и администратор на средствата на етажната собственост; като без взето решение за ремонт не е било налице основание за предприемане на действия от страна на домоуправителя. Сочи, че поддържането, ремонтът и обновяването на общите части е задължение, което законът възлага не на управителя, а на всички съсобственици, които отговарят за тях пропорционално на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Поради това било правно 2 необосновано да се търси лична имуществена отговорност от страна на управителя - субект, който изпълнява решенията на Общото събрание и няма собственост върху спорната част от сградата. Съгласно чл. 49, ал. 6 и 7 от ЗУЕС всеки собственик, който е уведомил управителя за необходимостта от ремонт, но Общото събрание не е било свикано в едномесечен срок, има право да извърши ремонта със собствени средства и впоследствие да потърси възстановяване на разходите - доброволно чрез решение на Общото събрание или, при отказ, по съдебен ред. Вместо да се възползва от тази възможност, ищецът пренасочвал претенцията си към управителя, който няма собственост върху покрива и не е ползвател на повреденото имущество. Сочи, че проблемите с покривната конструкция са възникнали още преди встъпването в длъжност като управител, и причините за съществуващите дефекти следва да бъдат търсени в обективното остаряване на конструкцията и пропуснатите своевременни действия на етажната собственост в минали периоди. Оспорва твърденията на ищеца, че му е било отказано да извърши ремонт на покрива; оспорвам наличието на появата на вредите и в претендираните размери; според доказателствата на ищеца договорът за наем е прекратен поради незаплащане на наемната цена от страна на наемателя, а щетите са били отстранени за обща стойност от 400 лева, а се претендират в по-голям размер. Навежда възражение за съпричиняване, доколкото именно ищецът е можел да действа и в този смисъл е законовата уредба.

Ответникът поддържа, че клаузите на чл. 1, б. „а“ и „б“ от договора, на които се позовава ищецът, не могат да бъдат тълкувани разширително в смисъл, че възлагат на ответника задължение за самостоятелно извършване или финансиране на строително-монтажни работи. Понятието „поддръжка на общите части“ обхваща административни и организационни дейности, свързани с управлението на етажната собственост, но не и материалното изпълнение на ремонти, особено когато за тях липсва решение на компетентния орган и осигурено целево финансиране. Противното тълкуване би поставило управителя в положение на инвеститор и кредитор на етажната собственост, каквото законът не предвижда. Твърденията за неизвършване на регулярни огледи също не могат да обосноват договорно неизпълнение, което да е в причинно-следствена връзка с претендираните вреди. Дори да се приеме, че даден проблем е бил констатиран в по-ранен момент, самото му установяване не поражда правомощие за възлагане на ремонт и разходване на средства без решение на Общото събрание.

Липсва правна възможност управителят да действа еднолично, поради което не може да се приеме, че твърдяното бездействие е противоправно. Намира, че е неоснователно твърдението, че наличната към 24.10.2023 г. касова наличност в размер на 13 087,07 лв. е била достатъчна за извършване на необходим или неотложен ремонт. От една страна, за разходването на тези средства не е било взето решение на Общото събрание, а от друга – самият ищец признава, че стойността на реалния ремонт на покрива надхвърля значително тази сума.

Липсват доказателства, че с посочената наличност е било възможно да се извърши ефективен и законосъобразен ремонт, който да преустанови течовете и да предотврати твърдените вреди.

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти, с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори, че ищецът е собственик на ап. 6 и ап. 10, находящи се в *********. Сградата е в режим на етажна собственост и по силата на договор за услуга пакет „Управление на етажна собственост и поддръжка на общи части“ от 01.11.2023 г. се представлява от професионален домоуправител – ответното 3

„Х.М. Бг“ ЕООД. Дружеството е изпълнявало тази дейност и през периода 20202022 г. Делегирани са му дейности по управление и поддръжка на сградата. Не се спори, а и от писмените, и гласни доказателства се изяснява, че през есента на 2023 г. се появили течове от покрива на сградата в частта над жилищата на ищеца, а в резултат от тях на процесните апартаменти са нанесени щети.

Изяснява се от протокол за ОС и договор за СМР от 2020 г., и показанията на св.

М., ценени по реда на чл. 172 от ГПК, че течовете се появили по-рано: през 2020г. и направен частичен ремонт на покривната конструкция в участъка над имота на ищеца. Още тогава собствениците, в т.ч. ищецът, са уведомени от строителната фирма, че проблемът с покрива е съществен и частичния ремонт е временно разрешение, защото покривът бил компрометиран при изграждането на сградата.

От предметното съдържание на договор за услуга пакет „Управление на етажна собственост и поддръжка на общи части“ от 01.11.2023 г. се установява, че етажните собственици са възложили на ответното дружество дейности по изпълнение на професионален управител, съгласно чл. 1, б.а, а според чл.1, б. и техническа поддръжка на общите части, подмяна на осветителна тела, ключове, брави; регулярни ежемесечни огледи на общите части с цел превенция и отстраняване на повреди.

Приети са съдебна счетоводна и техническа експертиза, неоспорени от страните и ценени от съда по реда на чл. 202 от ГПК за обосноваване на правните изводи.

Според общите правила по чл. 48 от ЗУЕС ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва след взето решение на общото събрание на собствениците. Според чл. 48, ал. 5 от с.з, за извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет/управителя, а общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи. Според чл. 48, ал. 6 (ред. преди 31.12.2023 г.) и ал. 7 от ЗУЕС, всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията; а ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.