Решение № 19538 от 29.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19538 гр. София, 29.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА

ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА

Гражданско дело № 20241110140036 по описа за 2024 година

Производството се води по искова молба на С. Г. С., с която е предявен иск за отмяна на всички решения, обективирани в Протокол от проведено на 29.05.2024 г. общо събрание на етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. ******************“.

Претендират се разноските по делото.

Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелни обекти, находящи се в сградата в режим на етажна собственост – апартамент № 16, апартамент № 17, ателие № 1, гараж № 2 и паркомясто. Излага, че на 29.05.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, като оспорва всички взети на него решения като незаконосъобразни.

Поддържа, че в нарушение на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС не е поставено съобщение за изготвянето на протокола от проведеното общо събрание на видно и общодостъпно място на входа на сградата, нито е съставен протокол за поставяне на съобщението. Твърди, че годината в датата на провеждане на общото събрание е объркана в протокола, като е записана 2023 г. вместо правилната 2024 г. Възразява, че не е спазен срокът по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС за свикване на общото събрание, във връзка с което оспорва посочената в поканата дата на поставянето й – 22.05.2024 г., като твърди, че тя е била поставена на информационното табло в сградата на 24.05.2024 г. Изтъква, че в поканата за свикване на общото събрание не е посочен часът на поставянето и не е съставен протокол за това. Твърди, че решенията на общото събрание са взети при липса на изискуемия кворум по чл. 15 ЗУЕС. В тази връзка възразява, че са допуснати нарушения относно представителството в общото събрание – в протокола било посочено, че част от присъстващите собственици са с „онлайн пълномощно – Viber“, но при поискване такива пълномощни не са били представени на общото събрание, а и не са приложени към протокола от него, като е нарушена и разпоредбата на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС.

Поддържа, че в протокола от общото събрание липсва отбелязване на идеалните части, притежавани от всеки от етажните собственици, а към него не е приложен списък на присъстващите на общото събрание лица, подписан от тях, поради което е недоказано, че присъстващите притежават посочените в протокола 95.96 % идеални части от общите части.

Възразява, че предвид липсата на присъствен списък не е отразен и начинът, по който присъствалите лица са гласували, респ. гласувалите лица не са удостоверили с подписа си 1 начина на гласуването си. Оспорва решението по т. 1 като взето в нарушение на изискването за мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС и като противоречащо на императивните разпоредби на ЗУЕС, тъй като не може едно лице да бъде избрано едновременно за управител и за касиер по заместване, защото е налице конфликт на интереси. Счита, че решението по т. 3 се свежда до опрощаване на финансови задължения на бивш етажен собственик, но то е взето в нарушение на изискването за мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 4 ЗУЕС. Оспорва решението по т. 4 с доводи, че прибягването към принудително изпълнение при незаплащане на такси за даден имот следва да бъде взето с отделно решение на общото събрание с изискуемия за това кворум, а управителят следва да бъде надлежно упълномощен да предприема принудителното им събиране. Във връзка с решението по т. 6 твърди, че съдържанието на протокола е подменено, защото не е гласувано изискването на оферта за проверка и отремонтиране на капандурата на блока, а е заявено, че инвеститорът следва да я поправи за негова сметка, защото сградата е в гаранционен срок, но тези изявления не са отразени, вместо което е отразено наличието на 21 гласа „за“, което е невярно.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответната страна, с който искът е оспорен като неоснователен. Ответната страна твърди, че на 29.05.2024 г. е проведено събрание, на което са присъствали седем души, сред които етажни собственици и упълномощени лица, с цел да се обсъдят конкретни въпроси, сред които опрощаването на задължения на етажен собственик, таксите за паркоместата, наличието на картини и цветя в общите части и поведението на ищцата по самоуправство, тормоз спрямо собствениците и отказ да заплаща дължимите към етажната собственост месечни такси, но се е разразил скандал по нейна вина, поради което не били гласувани каквито и да е решения на това събрание и не е съставян протокол за него. Заявява, че на събранието не е избран протоколчик, а ищцата сама е съставила и подписала представения с исковата молба Протокол от проведено на 29.05.2024 г. общо събрание, който не е подписан и от управителя на етажната собственост. Признава, че ищцата е собственик на апартамент № 16, но оспорва правото й на собственост върху апартамент № 17 при твърдения, че той е собственост на нейния брат. Счита, че дори и действително да бяха взети решения на проведеното на 29.05.2024 г. общо събрание, същите следва да се считат за законосъобразни. Посочва, че поканата за свикване на общото събрание е поставена на 22.05.2024 г., като тя има дата, изхожда от легитимни лица – управителя, касиера и един етажен собственик, и е подписана.

Сочи, че пълномощно, представено в онлайн приложението „Viber“, изразява волеизявление за представителство, представлява електронен документ, изпратен на електронен адрес на управителя, и има същата сила като писменото пълномощно. Твърди, че решението по т. 1 е взето с изискуемото по закон мнозинство, а конфликт на интереси не е налице, защото управителят и касиерът са различни лица – етажни собственици, а заместването се налага инцидентно поради честите пътувания на касиера. По отношение на решението по т. 2 заявява, че именно ищцата е настоявала таксите да са обвързани с броя на паркираните пътни превозни средства на паркомясто. По отношение на решението по т. 3 излага, че целта е била да се опрости по морални съображения задължение на малолетния наследник на починал етажен собственик. Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети на проведено на 29.05.2024 г. общо събрание на етажните собственици в сграда с административен адрес: гр. ******************“.

При предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, като във 2 всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени в исковата молба, чрез отстраняване на нередовности в нея или по реда за изменение на иска.

В Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. на ВКС, II ГО, е прието следното: „В практиката на ВКС по решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. е дадено следното тълкуване: Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т. е. не е персонифицирана, се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения. Тези решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел. Многостранна сделка не може да се сключи от лице, което не е съгласно с общо формираната воля.

(Решенията за учредяване на гражданско дружество и за работите на дружеството се вземат „със съгласие на всички съдружници“ – чл. 357 и чл. 360 ЗЗД.) При решенията на етажната собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения.

Определянето на срок за иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразено и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципа, че 3 нищожност може да се установява без срок. В случаите, когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството по чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК. Настоящият съдебен състав споделя това тълкуване.

Към него следва да се добави, че извън срокът по чл. 40 ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор) може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС), както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва). Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност (включително и поради противоречие с императивни правни норми) или до незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Посоченото не важи в хипотеза, в която изпълнението на решението на общото събрание би довело до нарушение на правен принцип или би съставлявало злоупотреба с право.“.