Решение № 3991 от 11.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3991 гр. София, 11.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Златка Чолева

Членове:

Красимир Мазгалов

Цветелина Ал. Костова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Красимир Мазгалов Въззивно гражданско дело № 20241100505684 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение №3698 от 29.02.2024г., постановено по гр.дело №33133/2021г. по описа на СРС, ГО, 162 с-в, е отхвърлен предявения от И. Д. М. с ЕГН:********** против А. С. И. с ЕГН:**********, Е. С. И. с ЕГН:********** и Й. С. А. с ЕГН:********** иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 06.02.2020г. между Б.А.Б. с ЕГН:********** и ищцата И. Д. М. предварителен договор за продажбата на недвижим имот, представляващ дворно място извън регулация, находящо се в землището на село Бистрица, Столична община- район „Панчарево“, местност „Калфин дол“, цялото с площ от 289 кв.м., съставляващо поземлен имот, нанесен в кадастрален лист №Г-11-2-Б, планоснимачен район „в.з. Калфин дол/VII-129“, при граници: североизток- ПИ с пл.№39 и ПИ с пл.№ 40, северозапад- ПИ без пл.номер, югозапад- ПИ без пл.номер, югоизток- ПИ с пл.№44, заедно с построената в имота жилищна сграда (без строителни книжа) със застроена площ от 36 кв.м. и разгърната застроена площ от 86 кв.м., състояща се от три стаи, дневна, кухня и таван, който имот по действащата кадастрална карта представлява поземлен имот с идентификатор *** по КККР, с адрес на поземления имот: с. Бистрица, район Панчарево, с площ от 289 кв.м, с трайно предназначение на територията: защитена, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; предишен идентификатор:

***, номер по предходен план: 43, при съседи: поземлени имоти с идентификатори

***,

***,

***,

***,

***, ***, ***, 04234.6194. 75 и ***,

1 ведно със жилищната сграда, заснета с идентификатор ***, с адрес на сградата в с. Бистрица, район „Панчарево“, със застроена площ от 38 кв. м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда, еднофамилна. Ищцата е осъдена да заплати на ответниците А. С. И. и Е. С. И. сумата от 1000лв. разноски за адвокатско възнаграждение за един адвокат и 1800 лева разноски за адвокатско възнаграждение на ответника Й. С. А..

Срещу решението е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна жалба от ищеца И. Д. М.. Жалбоподателката твърди, че първостепенният съд не е изяснил действителната вола на страните по предварителния договор. Твърди, че клаузата на чл.6.1 от договора не представлява условие, сбъдването на което обуславя сключване на окончателен договор, а неизпълнението на това задължение на продавача е предпоставка купувачът да упражни правото си да развали договора и да иска връщане на дадения задатък в двоен размер. Алтернативно твърди, че дори при нищожност на договора относно сградата, налице е валиден предварителен договор относно поземления имот и всички изискуеми предпоставки за обявяването му за окончателен. Моли обжалваното решение да бъде отменено, а предявеният иск- уважен, евентуално- само относно поземления имот без сградата. Претендира разноски за двете съдебни инстанции.

Ответникът Й. А. с подадения в срок отговор на въззивната жалба оспорва същата като неоснователна. Излага съображения за правилност на обжалваното решение, тъй като отлагателното условие за сключване на окончателен договор по чл.6.1. от договора не се е сбъднало. Моли решението да бъде потвърдено и претендира разноски за въззивната инстанция.

Ответниците А. И. и Е. И. с подаден в срок отговор на въззивната жалба я оспорват като неоснователна. Твърдят, че не са били собственици на имота към момента на вписването на исковата молба поради продажбата на наследството от тяхната наследодателка С.Д.. Излагат и доводи, идентични с тези на ответника А. и мотивите на първостепенния съд относно несбъдването на условието по чл.6.1. от предварителния договор. Претендират отхвърляне на въззивната жалба, потвърждаване на обжалваното решение и разноски за въззивната инстанция.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивните жалби пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Относно правилността на решението въззивният съд намира следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от И. Д. М. против А. С. И., Е. С.

И. и Й. С. А. /последният конституиран като ответник с определение от 30.05.2023г./ за обявяване за окончателен на предварителен договор от 06.02.2020г., сключен между ищцата 2 и Б.А.Б. за покупко-продажба на недвижим имот- дворно място извън регулация, находящо се в землището на село Бистрица, Столична община- район „Панчарево“, местност „Калфин дол“, цялото с площ от 289 кв.м., съставляващо поземлен имот, нанесен в кадастрален лист №Г-11-2-Б, планоснимачен район „в.з. Калфин дол/VII-129“, при граници: североизток- ПИ с пл.№39 и ПИ с пл.№ 40, северозапад- ПИ без пл.номер, югозапад- ПИ без пл.номер, югоизток- ПИ с пл.№44, заедно с построената в имота жилищна сграда (без строителни книжа) със застроена площ от 36 кв.м. и разгърната застроена площ от 86 кв.м., състояща се от три стаи, дневна, кухня и таван.

Ищцата твърди, че на 06.02.2020г. като купувач сключила с Б.А.Б. като продавач горепосочения предварителен договор с нотариална заверка на подписите /peг.

№1769/06.02.2020г. на нотариус Т. В. №033 на НК/. Договорената продажна цена била 25000лв., от които 10000лв. платени в деня на сключване на предварителния договор като задатък и 15000лв. платими след подписване на окончателен договор и преди вписването му в Агенция по вписванията. Владението върху имота било предадено на купувача.

Ответниците А. И. и Е. И. оспорват иска като твърдят, че единственият наследник на Б.А.Б., починал на 26.06.2020г.- С.С.Д., прехвърлила собствеността върху процесния имот с договор за продажба на наследство от 30.03.2021г., вписан в СВ- София на 02.04.2021г., на третия ответник Й. А., поради което не са титуляри на правото на собственост върху процесния имот. Твърдят също така, че не се е сбъднало условието за сключване на окончателния договор по чл.6 т.1 от предварителния договор- издаване на удостоверение за търпимост на жилищната сграда, предмет на договора.

Ответникът Й. А. оспорва иска с доводи, идентични на изложените от другите двама ответници.

От събраните по делото доказателства безспорно се установява сключването на процесния предварителен договор на 06.02.2020г. между Б.А.Б. като продавач и ищцата като купувач, при твърдените от ищцата цена, срокове и начин на плащане. Съгласно чл.6 т.1 от договора продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху дворното място и жилищната сграда в тридесетдневен срок от датата на издаване на удостоверение за търпимост на сградата.

Установява се също така, че към момента на сключване на предварителния договор продавачът Б.Б. е собственик на имота въз основа на наследствено правоприемство.

Видно от представеното по делото удостоверение за наследници, Б.А.Б. е починал на 26.06.2020г., като е оставил единствен наследник по закон леля си С.С.Д. /роднина от трета степен по съребрена линия/. Както правилно е преценил първостепенният съд, останалите посочени в удостоверението лица не наследяват Б.Б., тъй като са низходящи на братята на баща му и на майка му, а съгласно разпоредбата на чл.8 ал.4 от Закона за наследството, когато починалият не е оставил наследници от първите три реда на наследяване, наследяват роднините по съребрена линия до шеста степен включително, като по-близкият по степен и низходящият на по-близък по степен изключват по-далечния по степен.

3

С представения по делото договор за покупко-продажба на наследство от 30.03.2021г.

/писмен с нотариално заверени подписи - №115,том I, peг.№1124 от 30.03.2021г. на нотариус А. Любенова №386 на НК, вписан в СВ при СРС с вх.peг.№20190 от 02.04.202 г, акт №224, том V/, С.С.Д. е продала полученото от Б.Б. наследство на третия ответник Й. А..

Видно от представеното по делото удостоверение за наследници, С.С.Д. е починала на 09.07.2021г. и е оставила законни наследници своите дъщери- ответниците А. И. и Е. И..

С влязла в сила на 26.11.2020г. като необжалвана заповед №РА50-814 от 29.10.2020г. на Главния архитект на Столична община е отказано издаването на удостоверение за търпимост по заявление, подадено от Б.Б. за строеж „Вилна сграда“, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, с.Бистрица, район „Панчарево“, СО. От представената по делото кореспонденция между Кмета на район Панчарево и Направление „Архитектура и градоустройство“ в СО се установява, че предстои процедура по чл.225а от ЗУТ по отношение на сградата, за която е отказано издаване на удостоверение за търпимост, но липсват данни да е издадена заповед за премахването й.

Гореописаната фактическа обстановка е правилно установена от първостепенния съд въз основа на представените по делото писмени доказателства.

От правна страна настоящият състав споделя направените от първоинстанционния съд изводи, като намира за необходимо да добави следното, във връзка с изложените доводи във въззивната жалба:

Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на имота (чл. 363 от ГПК). Следователно, предпоставките за уважаването на иска са: 1. ответникът да е собственик на недвижим имот; 2. наличие на валиден предварителен договор между ищеца и ответника за продажба на този недвижим имот; 3. да е настъпил договорения падеж, респ. забава на ответника за сключване на окончателен договор; 4. ищецът да е изправен относно изпълнението на задълженията си по предварителния договор като в случай на неизправност съдът може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.

По отношение на ответниците А. И. и Е. И. действително не се установява да са собственици на имота- предмет на предварителния договор към датата на вписване на исковата молба, съответно- провеждане на устните състезания в първата инстанция, тъй като наследодателката им С.Д. приживе е продала цялото получено от Б.Б. наследство като съвкупност от права и задължения на третия ответник Й. А., с договор съгласно изискванията на чл.212 от ЗЗД. Със сключването на този договор от една страна е прехвърлено правото на собственост и върху процесния имот, а от друга е прехвърлено и задължението за сключване на окончателен договор. Поради това предявеният срещу първите две ответници иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен и правилно е отхвърлен от първостепенния съд. В тази част въззивната жалба подлежи на 4 отхвърляне, а обжалваното решение на потвърждаване.

Ответникът Й. А., по силата на горепосочения договор за покупко-продажба на наследство от 30.03.2021г. е придобил всички права и задължения, съдържащи се в наследството, оставено от Б.Б., включително правото на собственост върху процесния имот, както и задължението да сключи окончателен договор. По отношение на този ответник принципно са налице част от предпоставките за уважаване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, както всъщност правилно е заключил и първостепенният съд.

За да отхвърли иска изцяло, първоинстанционния съд в обжалваното решение е приел, че клаузата на чл.6, т.1 от предварителния договор представлява отлагателно условие, което не се е сбъднало. Всъщност страните са уговорили с тази клауза срок за сключване на окончателния договор. В този смисъл не могат да бъдат споделени и доводите на жалбоподателя- ищец относно правото му да прецени дали да се възползва от възможността си да развали договора поради несбъдване на условието, или да иска сключването на окончателен договор въпреки несбъдването му. Действително, издаването на удостоверение за търпимост за жилищната сграда е в интерес на купувача и евентуалното му неиздаване би било основание за разваляне на договора и искане за връщане на задатъка в двоен размер съгласно чл.10 и чл.12 от предварителния договор. Формулировката и систематичното място на тази клауза обаче обосновават определянето и като начало на срока за изпълнение /падежа/ на задължението на продавача да прехвърли имота, след изтичането на който той изпада в забава. Безспорно установено е, а и не се твърди обратното от ищеца, че удостоверение за търпимост и към момента не е издадено, поради което не е започнал изобщо да тече 30-дневния срок по чл.6.1 от процесния предварителен договор.