Решение № 2993 от 04.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2993 гр. София, 04.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Стилияна Григорова при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело № 20251100113170 по описа за 2025 година

Делото е образувано по подадена от Х. М. Х. искова молба за осъждане на ответника „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД да му заплати сумата от 98 550 евро, представляваща връщане на даденото по развален предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти от 08.06.2021 г. и на сумата 19 170 евро неустойка по чл. 5, ал. 2 от договора.

Твърди се в исковата молба, че на 08.06.2021 г. ищецът сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба и строителство на два обекта в жилищен комплекс „1 Home“ – ап. 63 и гараж № 136 за сумата от 131 400 евро. Крайният срок за завършване на строителството и сключването на окончателен договор бил 31.12.2023 г. Х. заплатил първата вноска. След електронно съобщение за издаден акт обр. 14 заплатил и втората вноска. В края на 2023 г. изтекъл срокът за изграждане на обектите и прехвърляне на правото на собственост, като за изпълнение на това свое задължение ответникът изпаднал в забава. С електронно съобщение от 30.05.2024 г. продавачът уведомил купувача, че е монтирана дограма и Х. заплатил и третата вноска. Останалата част от продажната цена ищецът не заплатил поради забава на продавача и липса на уведомление за издаден акт обр. 15.

На 21.08.2025 г. ответникът изпратил на купувача електронно съобщение за едностранно прекратяване на предварителния договор по 1 причина, че след сключване на договора настъпили обстоятелства, които продавачът не могъл да предвиди, а запазването на договора противоречало на справедливостта и добросъвестността. Продавачът заявил, че в 30-дневен срок от съобщението ще върне на Х. Х. платената до момента сума.

На 29.08.2025 г. „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД продал ап. № 63 и гараж № 136 на „Резидиа Груп“ АД.

На 19.09.2026 г. Х. изпратил на електронна поща на продавача покана, в която е заявил, че не признава посоченото от дружеството основание договорът да бъде прекратен. Самият продавач не изпълнил задълженията си, а прехвърлил правото на собственост върху имотите на друг купувач. Х. заявява, че вина за неизпълнението има продавачът, който направил изпълнението невъзможно. Отправил покана до продавач в 7-дневен срок от получаване на уведомлението да възстанови на Х. платената от него сума на стойност 98 550 евро.

В чл. 5, ал. 2 от предварителния договор страните уговорили, че при неоснователен отказ на продавача да сключи окончателен договор купувачът може да се откаже от договора, като поиска връщане на платените до момента на прекратяването суми, както и неустойка в размер на 20% от платената сума.

Моли „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД да бъде осъден да възстанови заплатената от ищеца сума в размер на 98 550 евро, както и 19 710 евро неустойка.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал отговор, в който възразява за нередовност на исковата молба – непосочване на банкова сметка от ищеца.

Оспорва, че ищецът е развалил предварителния договор, тъй като преди това, на 21.08.2025 г. той бил развален от продавача. Оспорва иска за заплащане на неустойка, тъй като купувачът следвало първо да отправи покана до продавача за сключване на окончателен договор – обстоятелство, което не било доказано от Х.. Отделно, купувачът не се бил отказал от договора, а изпратил уведомление до продавача за развалянето му.

Неустойката в случая се дължала само при виновно неизпълнение, което в случая не било налице. Страните уговорили, че окончателен договор ще се сключи при снабдяване на сградата с акт обр. 16. Такъв липсвал и затова продавачът не бил в неизпълнение на задължението си да прехвърли правото 2 на собственост върху процесните обекти.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и правна страна :

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.

Ищецът извежда правото си да иска реституция на сумата от 192 797.05 лева, дадена по развален предварителен договор от 08.06.2021 г. за покупкопродажба на апартамент № 63 и гараж № 136 в жилищен комплекс „1 Home“, гр. София, ул. ****.

Установява се, че на 08.06.2021 г. между „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД, продавач и Х. М. Х., купувач е подписан предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имоти, находящи се в жилищен комплекс „1 Home“ апартамент № 63, находящ се във вход „Д“, на дванадесети етаж, с чиста застроена площ 77.73 кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16.20 кв.м. и с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата и гараж 136, находящ се в сутерен -1, с чиста застроена площ 17.56 кв.м., заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4.57 кв.м., за сумата от 131 400 евро. Продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху обектите чрез нотариален акт в срок до 31.12.2023 г.

Продажната цена е платима съгласно финансов, план, договорен в чл. 3, ал. 1 от предварителния договор: 32 850 евро – капаро, дължимо при подписване на договора; 32 850 евро – в седмодневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт обр. 14 за сградата; 32 850 евро – в седмодневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на имота; 19 710 евро – в седмодневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт обр. 15 за сградата и 13 140 евро – в седмодневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт обр. 16 за сградата.

Поетото от купувача задължение за заплащане на капаро от 32 850 евро, левова равностойност 64 249 лева, се установява от платежно нареждане за 3 сумата от 11 735 лева, за което са издадени две фактури – 0000000591/17.03.2021 г. за сумата от 9 779.15 лева (авансово плащане на апартамент Д63) и 0000000592/17.03.2021 г. за сумата от 1 955.86 лева (авансово плащане на гараж 136). Остатъкът до 64 249 лева – сумата от 52 514 лева е преведена по банкова сметка на ответника в деня на сключване на предварителния договор – 08.06.2021 г.

На 31.03.2023 г. е издаден акт обр. 14 и на 04.04.2023 г. на посочения от купувача електронен адрес е изпратено уведомление за издаването му, ведно с покана за заплащане на дължимата вноска от 32 850 евро. На 10.04.2023 г. по сметка на ответника е преведена сумата от 64 250 лева, от която 56 182 лева за ап. Д63 и 8 068 лева – за гараж 136.

На 30.05.2024 г. ответникът е изпратил съобщение до купувача Х. Х., че е монтирана дограма и го е поканил да заплати вноската от 32 850 евро. На същата дата е издадена фактура за сумата от 64 250 лева и вноската е преведена по сметка на „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД.

Заплащането на трите вноски съгласно условията на предварителния договор от 08.06.2021 г., всяка от тях равностойна на 32 850 евро, е отделено като безспорно между страните обстоятелство с определение от 02.03.2026 г.

Като безспорни между страните са отделени и обстоятелствата, че на 21.08.2025 г. ответникът е известил купувача, че разваля предварителния договор, и че на 29.08.2025 г. се е разпоредил с ап. 63 и гараж 136 в полза на трето лице. Последното обстоятелство се установява и от приетите по делото нотариален акт № 9/29.08.2025 г., том VII, рег. № 7473, дело № 964/2025 г. и нотариален акт № 47/29.08.2025 г., том VII, рег. № 7511, дело № 983/2025 г., и двата на нотариус рег. № 210 на НК.

В уведомлението от 21.08.2025 г. управителят на „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД - Х.Г.Ч., е уведомила Х. М. Х., че след датата на сключване на договора от 08.06.2021 г. са настъпили обстоятелства от значение за изпълнение на договора: изменение на цените на строителните материали и СМР, вертикалната планировка със съответното озеленяване и алеи, външни връзки за изграждане на път с отводнителни системи – обстоятелства, които продавачът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди, поради което запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. По тези съображения продавачът е уведомил купувача, че 4 прекратява предварителния договор за покупко-продажба и за строителство на ап. 63 във вход Д и гараж 136, находящи се в жилищен комплекс „1 Home“, гр.

София. Изразил е готовност в 30-дневен срок от уведомяването да върне платената продажна цена по посочена от Х. банкова сметка.

От своя страна, на 19.09.2025 г. Х. Х., чрез адв. В. Т. П., е изпратил на електронния адрес на „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД покана, съдържаща изявление за разваляне на договора от 08.06.2021 г. по причина, че имотите, обект на предварителния договор, са прехвърлени на трето лице, което води до невъзможност продавачът да изпълни задължението си да сключи окончателен договор с Х. Х.. Поканил е дружеството продавач да възстанови получената сума на обща стойност 192 747.05 лева по посочена в поканата банкова сметка.

Спорният по делото въпрос е правомерно ли е прекратен предварителният договор от 08.06.2021 г. с изпратеното от „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД уведомление до купувача Х. М. Х.. Съгласно чл. 4, ал. 1 от предварителния договор, срокът за подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт е 31.12.2023 г. Съобразно съдържанието на уведомлението от 21.08.2025 г., продавачът се е позовал на стопанска непоносимост по смисъла на чл. 307 от ТЗ, дължаща се на обстоятелства, които не е могъл и не е бил длъжен да предвиди, като запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД е търговец, което му вменява задължение да полага грижата на добрия търговец (чл. 302 от ТЗ). Тази грижа е по-голяма от обичайната и от грижата на добрия стопанин, тъй като изпълнението на задължението му е във връзка с осъществяване на дейност по занятие. Съдържанието на тази грижа се извлича съобразно търговското качество на длъжника и вида и характера на престацията. (решение № 6/27.02.2013 г. по т.д. № 1028/2011 г. на ВКС, II т.о.) След като „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД осъществява професионалната дейност по строителство и продажба на недвижими имоти, вследствие което дължи след построяване на обектите със свои сили и средства да ги продаде на клиенти, грижата на добрия търговец изисква да прецени правилно продължителността на строежа, вида и количеството на влаганите материали, повишението на работни заплати, разходи за осигуровки и др.

Професионалният подход към подобно капитално начинание предполага търговецът да защити интересите си, като отчете напълно предвидимото не 5 само за него, но и за обикновения потребител, възможно повишение в стойността на продукта. Рискът от негативно изменение в предварителния разчет на разходите в хода на строителството е бил предвидим и търговецът е могъл да го минимизира. Пропускът му да го стори не му дава основание да се позовава на посочените в уведомлението от 21.08.2025 г. обстоятелства и съответно - да прекратява договора. Отделно от това, при условията на чл. 307 от ТЗ прекратяването се извършва по съдебен ред. Извънсъдебното прекратяване е възможно при предвидените в чл. 306 от ТЗ предпоставки, сочещи на непреодолима сила. В ал. 4 на чл. 4 страните са уговорили, че при спиране на строителството вследствие настъпване на форсмажорни обстоятелства (непреодолима сила), като война, природни бедствия, законодателни промени, засягащи инвестиционния процес, както действия или бездействие на органи на местната и държавна власт, възпрепятстващи изпълнението на строителните работи, предвидените срокове по договора за подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт и получаване на разрешение за ползване/удостоверение за експлоатация на сградата, в която се намира имотът, спират да текат до момента на отстраняване или отпадане на обстоятелството. Освен че изменението на цените не е сред посочените в чл. 4, ал. 4 от процесния предварителен договор обстоятелства, непреодолимата сила няма за последица прекратяване на договора, а удължаване на сроковете за изпълнение на задълженията на ответника по чл. 4, ал. 1 и ал. 2 от предварителния договор от 08.06.2021 г.