Определение № 412 от 20.05.2026, Окръжен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 412 гр. Пазарджик, 20.05.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в закрито заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Борислав Ал. Илиев като разгледа докладваното от Борислав Ал. Илиев Гражданско дело № 20255200101006 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 140 от ГПК.

Образувано е по предявена искова молба вх.№ 13176/12.12.2025г. от адв.Н.М. - АК П., като пълномощник на Г. Я. П. и М. Г. П. двамата от гр.******* със съдебен адрес за призоваване гр.

******* **, чрез адвокат Н.М. от ПАК против: “Хос-Лес“ЕООД гр.Ракитово представлявано от Щ.Х. с правно осн.чл.26 и сл. от ЗЗД и чл.124 от ГПК..Сочи доказателства и прави доказателствени искания.

С допълнителна /уточняваща/ искова молба в№2487/02.03.2026г. ищците,чрез адв.Н.М. от ПАК ищците са излжили конкретни обстоятелства обосноваващи правен интерес от предявяване на иск по чл.97 от ГПК и са обективирали надлежен петитум съответстващ на заявените в исковата молба обстоятелства по иска за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот на посочените в исковата молба основания и по иск за собственост.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника,чрез адв.С.Б. от ПАК с който изразява становище по допустимостта и основателността на предявените искова и доппълнение към отговор вх.№1529/09.02.2026г. Сочи доказателства и прави доказателствени искания с отговора на исковата молба и допълнението към отговор на исковата молба.С допълнителен отговор вх.№5622/18.05.2026г. изразява становище по постъпилата допълнителна искова молба. Формулира искания и изразява становище по направените доказателствени искания ,като прави оспорвания относно представен договор за наем на недвижим имот,,снимков материал и разпечатка от телефон на ищцата.

Обстоятелствата на които се основава исковата молба са:

Ищците ,чрез процесуалния си пълномощник твърдят,че с констативен нот. акт за собственост върху недвижим имот, вписан под Акт № 148, том II , дело № 406/2002 г , вх per № 545/30 07 2002 г., стр 1361, 1362 на Районен съд Велинград, са признати за собственици на следния недвижим имот а именно ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в строителните граници на населеното място, отреден за „ЖС и магазини”, целият с площ от 700 / седемстотин / квадратни мегра, означен на приложената по делото скица № 585/25 06 2002 г., издадена от дирекция „ТСУСА"-Община Велинград, като парцел III/ трети / отреден за имот пл № *** от квартал № *** по плана на Велинград, при граници на поземления имот : от север- ********, от изток - ********* и ******, от юг-поземлен имот, означен като парцел ***** и от запад - дере „***” / съгласно описание по 1 нот.акт, цитиран по-горе/.

Отреждането на имота е за „Хотел, ресторант, търговия и услуги”, като имали намерение да реализират проекта.

С договор за кредит, сключен с Банка ДСК и ЕТ’МЕГТ-61 -Г. П.” от 03 05.2005 г за строеж на *****”, с краен срок на погасяване на кредита - 03.05.2013 г , по силата на раздел V от договора за кредит, същият бил обезпечен с ипотека върху поземления ни имот, подробно описан по-горе На 13.10.2010 г между тях и Банка ДСК бил сключен Договор за поръчителство С уведомление Банка ДСК ги уведомило, че обявява кредита за предсрочно изискуемБили във финансово затруднение, и нямали необходимите средства за изцяло погасяване на кредита, а и не искали да загубят имота, тъй като с него бил обезпечен кредита, потърсили помощ от близки и познати.Тъй като били в близки отношения с ****я на ответното дружество- Щ. Х., както и с неговата съпруга К.Х., която към онзи момент бил **** на ответното дружество, провели срещи и разговори, в резултат на които се договорили, че ще осигурят необходимите средства за погасяване на кредита, от дружеството но държат да бъде прехвърлен имота, чрез покупко-продажба на дружеството - „Хос-Лес” ЕООД Уговорките били, че след като върнат парите - имота ще им бъде прехвърлен обратно.

По силата на уговорките, с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан под Акт № 96, том II , дело № 199/2015 г., вх. per. № 483/26 03.2015 г., Дв.вх.рег. № 483 на Служба по вписванията -Велинград, прехвърлили собствеността на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ПЛ №***, от кад район *** в кв.*** по кадастралния план на град Велинград, община Велинград, одобрен със Заповед 1226 от 24 09 2013 г на кмета на общ Велинград с площ от 708 кв.м, при граници на имот пл. № ***, съгласно скица № 159/19 02 2015 г., издадена от общ Велинград от юг-имот пл №****, от север и изток- *** и от запад - *****, за който имот е отреден УПИ III /трети/ с неприложена регулация, в кл *** по регулационния план на гр.Велинград, одобрен с решение № 29/30.01.2014 г. на ОбС Велинград и Заповед № 379/06.04.2010 г. с площ от 699 кв.м при граници: от север и изток ***, от запад - *****, от юг- УПИ ****, **** / съгласно описание по нотариален акт /, съгласно описание по Кадастрална карта, имотът представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и едно, точка, четиристотин петдесет и пет/ по кадастрална карта и кадастрачни регистри на град Велинград, одобрени със 'Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на изпълнителен директор на АГКК, с адрес на имота: гр********", вид на територия: Урбанизирана, начин на трайно ползване : ниско застрояване до Ю т/ , с площ от 698 кв.м., квартал ***, при съседи : ПИ с идентификатори: *********** . за сумата от 35000 лв , като сумата от 25600 лв - е преведена по сметка на ищцата Г. П. в Банка ДСК ЕАД, а остатъкът от сумата в размер на 9400 лв - да бъдат заплатени по сметка на продавача Г. П. в Банка ДСК в 14 дневен срок от изповядване на сделката В края на месец март ответното дружество е превело парите по кредита в Банка ДСК.Въпреки многократните опити да осъществят контакт с Щ.

Х. и неговата съпруга К.Х., за да върнат парите по кредита и да ни бъде прехвърлен обратно имота, така както били се уговорили, не могли да осъществят контакт, тъй като те не желаели.

Ответното дружество, изобщо не е имало намерение да ползва имота. Партидата за ел енергия и към момента не са променени от новия собственик

Освен това цената на сделката е значително по-ниска от действителната пазарна цена на такъв вид имоти за процесния период.

На първо място, считат, че договорът за покупко-продажба е нищожен на основание чл 26, ал 1, 2 във връзка с ал 2, изречение първо, предложение последно от ЗЗД Твърдят, че договора е привиден, тъй като прикрива съглашение, с което е уговорен начин на удовлетворяване на кредитора по договор за заем за сумата от 35000 лева, различен от предвидения в закона. Тази сума е била използвана за погасяване на задължения по друг заем в Банка ДСК Уговорката между тях била, че след като върнат парите, собствеността върху имота ще им бъде върната обратно.Съгласно цитираната разпоредба, привидният договор е нищожен.В конкретния случай, въпреки формалното прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот срещу цена от 35 000 лева, действителната им воля е била да обезпечат връщането на сумата от 35 000 лева, получена като заем за погасяване на задължения към Банка ДСК - по договор за кредит. Уговорката им е била, че при връщане на заема, собствеността върху имота ще бъде възстановена. Следователно, налице е привидност, прикриваща обезпечителна сделка, която не е била действително желана като покупко-продажба На второ място, считат, че договорът за покупко-продажба е нищожен и поради противоречието му със закона, съгласно чл 26, ал 1, във връзка с чл 152 от ЗЗД Действителните отношения по сделката, оформена в нотариалния акт, са били следните: ответното дружество да им осигури заем за погасяване на обявения за предсрочно изискуем кредит от Банка ДСК на фирмата на едноличния търговец на ищцата, като ищците бяхме и поръчители по кредита, съгласно договор за поръчителство Ищците трябваше да прехвърлим собствеността върху процесния имот, като имотът - предмет на продажбата - да служи като обезпечение на заемното ми задължение към ответното дружество Характерът на съглашението ни е бил с прехвърлянето на собствеността на имота да се обезпечи връщането на получения заем

С фидуциарната сделка, с която се прехвърля собственост, за да се създаде обезпечение на кредитора, страните не желаят прехвърлянето, а преследват друга юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително уговаряне на начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона Този порок на сделката води до нейната нищожност, поради противоречие със забраната по чл 152 от ЗЗД, в който смисъл е константната съдебна практика на ВКС Ответното дружество не е имало намерение да ползва имота.За имота партидата за ел енергия не е променяна и към настоящия момент от ответното дружество Предвид на изложеното считат, че е осъществена хипотезата на чл 152 от ЗЗД и договорът е нищожен, поради противоречие със забраната по чл 152 от ЗЗД Сделката е сключена единствено и само с цел обезпечаване на вземането по договора за заем на пари.

На трето място счита, че договорът за покупко-продажба е нищожен, поради противоречието й със закона, съгласно разпоредбите на чл 26, ал 1, във връзка с чл 209 от ЗЗД Член 209 от ЗЗД урежда договора за обратно изкупуване, при който продавачът си запазва правото да изкупи обратно продадената вещ В конкретния случай, в предварителните ни разговори е било уговорено, че след връщане на осигурения заем, имотът ще ни бъде прехвърлен обратно.Тази уговорка, макар и неформално изразена, е част от действителната им воля и цели създаването на правна възможност за обратно изкупуване Доколкото формалното прехвърляне па собствеността е извършено с цел обезпечаване на заем, но е прикривало уговорка за обратно изкупуване при връщане на сумата, сделката е нищожна, поради противоречие с императивната норма на чл 209 ЗЗД, която изисква специфична форма за подобно съглашение.

На четвърто място: Имота се владее от ищците и след прехвърлянето на имота, като са минали повече от десет години Всички разходи за ел енергия през всичките тези години са заплащани от ищцата, като едноличен търговец В имота същата е осъществявала търговска дейност.

3

С допълнителна молба ищците уточняват, че правният интерес за тях, в качеството им на ищци, да предявят положителен установителен иск за собственост е налице, конкретен и абсолютно обоснован. Въпреки, че договорът за покупко-продажба от 26.03.2015 г. е нищожен (тъй като прикрива недействителна обезпечителна сделка и противоречи на императивни законови норми) и съответно вещнопрехвърлителният му ефект не е настъпил, ответното дружество се легитимира пред трети добросъвестни лица, държавни и общински органи като изключителен собственик на техния недвижим имот въз основа на формално валидния Нотариален акт № 96/2015 г. Този акт вписан в Служба по вписванията създава привидност за права на ответника и пряко застрашава и смущава тяхната правна сфера.Те са действителните собственици, владят и ползват имота непрекъснато, но наличието на този нотариален акт на името на ответника им пречи да упражняват собственическите си права в пълен обем (да се разпореждат с него, да го ипотекират, да реализират инвестиционните си намерения за строеж). Единственият път за защита и за възстановяване на правния мир и съответствието между формалната легитимация и действителното правно положение, е постановяването на съдебно решение, което да признае със сила на пресъдено нещо спрямо ответника, че те са собственици на имота

Относно алтернативното основание на иска за собственост (Придобивна давност): Както посочват в първоначалната искова молба, след формалното изповядване на сделката през март 2015 г до ден днешен (повече от 10 години), ответното дружество никога не е получавало фактическата власт върху имота, нито е проявявало интерес към него. Ищците не са прекъсвали владението си Ищцата (като ЕТ с фирма под наименование ЕТ „МЕГГ-61- Г. П.”) е продължила да плаща всички консумативи (ел енергия) и да упражнява фактическа власт върху имота явно, необезпокоявано и непрекъснато, с ясното съзнание и намерение да го свои (animus domini), тъй като уговорката е била имотът да си остане на ищците Следователно, дори съдът да не приеме за доказани основанията за нищожност на договора от 2015 г., то към настоящия момент ищците са придобили правото на собственост върху процесния имот на оригинерно основание чрез непрекъснато 10годишно давностно владение в периода от 26.03.2015 г до датата на подаване на настоящата искова молба, съгласно чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността.