Решение № 138 от 24.06.2026, Районен съд - Сандански

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 138 гр. Сандански, 24.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – САНДАНСКИ, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росица Г. Калугерова при участието на секретаря Спаска Г. Трушева като разгледа докладваното от Росица Г. Калугерова Гражданско дело № 20251250100485 по описа за 2025 година взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на П. Б. Д., ЕГН **********, с адрес-гр.Б., ул.”С.С.К.М.”, № ***, ет.*, ап.**, против В. Ж. Г., ЕГН **********, и Г. П. Г., ЕГН **********, двамата от гр.Д., ул.”А.М.”, № *, с която е предявен иск за прогласяване нищожността на покупко-продажбата на недвижим имот от 01.03.2023г., обективирана в нотариален акт № 28, том I, peг.№ ***, дело № 27 от 20**г. на нотариус Р.Б. с peг. № ***, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на насрещните престации.

Правно основание- чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

В исковата молба ищецът сочи, че притежава по наследство от родителите си Н.С.И., починала на 27.09.20**г. и Б. Д. И., починал на 31.12.20**г., недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 65334.300.****** по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. С., одобрени със Заповед №РД-18- 80/11.11.2009г. на Изпълнителния директор на АК, адрес на имота: гр.С., ул.С., N**, бл.*, ет.*, an.**, който самостоятелен обект се намира в сграда №*, заснета с идентификатор 65334.300.****, разположена в поземлен имот с идентификатор 65334.300.*****, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ 40.64 кв.м., заедно с прилежащи части - мазе 38, с площ 4 кв.м. и 0.8856 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни 1 обекти в сградата: на същия етаж- обекти с идентификатори *** и

***, под обекта - обект с идентификатор *** и над обекта

- обект с идентификатор ***. Твърди се, че пазарната цена на недвижимия имот е в размер на 80 000 - 100 000 лв., поради местоположението му-близо до централната улица на града. Твърди се, че ищецът решил да продаде апартамента за малко по-ниска цена от пазарната и по-бързо, тъй като му трябвали спешно пари. Твърди се, че на 01.03.2023г. при нотариус Б. ищецът е подписал нотариален акт, с който апартаментът е прехвърлен на ответника за сумата от 18 000лв. Твърди се, че ответникът е придобил имота по време на брака си със съпругата му Г. П. Г.. Ищецът твърди, че договорът, обективиран в нотариален акт № 28, том I, peг.№ 437, дело № ** от 20**г. на нотариус Р.Б. с рег.№***, е нищожен поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в липса на еквивалентност в насрещните престации, тъй като недвижимият имот е прехвърлен за сума много под действителната пазарна цена на имота.

Ответниците са депозирали отговор на исковата молба, в който оспорват иска. Същите оспорват, че е налице твърдяното от ищеца противоречие с добрите нрави. Твърдят, че към момента на сключване на нотариалния акт данъчната оценка на недвижимия имот е в размер на 17730,40лв., което обстоятелство е посочено в пункт ІІІ на нотариалния акт.

По делото е представен нотариален акт № 28, том I, peг.№ ***, дело № 27 от 20**г. на нотариус Р.Б. с peг. № ***, от който е видно, че на 01.03.2023г. П. Б. Д. е продал на В. Ж. Г. недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 65334.300.****** по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. С., одобрени със Заповед №РД-18- 80/11.11.2009г. на Изпълнителния директор на АК, адрес на имота: гр.С., ул.С., N***, бл.*, ет.*, an.**, който самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор 65334.300.*****, разположена в поземлен имот с идентификатор 65334.300.****, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ 40.64 кв.м., заедно с прилежащи части - мазе 38, с площ 4 кв.м. и 0.8856 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- обекти с идентификатори

*** и ***, под обекта - обект с идентификатор

*** и над обекта - обект с идентификатор ***, за сумата от

18 000лева. Участниците в нотариалното производство са декларирали, че продажната цена на имота в размер на 18 000лева е действителното уговорено плащане между страните по договора. Видно от нотариалния акт е и че данъчната оценка на имота, предмет на нотариалния акт, е 17 730,40лева.

От заключението на вещото лице по приетата по делото съдебно-оценителна експертиза, което съдът кредитира като обективно и обосновано дадено, е видно, че пазарната стойност на гореописания самостоятелен обект в сграда с идентификатор 65334.300.****** по КККР на гр. С. към м.март 2023г. възлиза на 45 744лева, равностойни на 23394 евро.

2

При така установеното от фактическа страна съдът излага следните правни изводи:

Предявеният иск е допустим-налице е активна и пасивна процесуална легитимация и правен интерес от предявяването му с оглед твърденията в исковата молба, че ищецът и първият ответник са страни по договор за покупко-продажба на недвижим имот, който договор е нищожен и че ответниците са съпрузи към момента на сключването му.

Прогласяване нищожността на една сделка може да се иска от всеки, като искът се насочва срещу страните по същата. Съпруг на страна по сделка е задължително необходим другар в производство по спор за нищожност на тази сделка.

Предявеният иск е неоснователен:

Ищецът твърди нищожност на процесния договор поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на насрещните престации.

Добрите нрави са неписани общовалидни морално-етични норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността и на предотвратяването на несправедливо облагодетелстване. В практиката се приема, че конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на една сделка, е нееквивалентност на престациите по нея, когато тази нееквивалентност е явна и значителна, т.е. не е достатъчно само наличието на нееквивалентност на насрещните престации, тъй като известна нееквивалентност е допустима с оглед свободата на договаряне между страните, а е необходимо прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне. Приетият в съдебната практика критерий за нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност на сделката, е изключително голямата разлика в престациите, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата. В някои решения ВКС тази неравностойност има конкретни цифрови изражениядванадесет пъти по-ниска цена от пазарната /решение № 615 от 15.10.2010г., постановено по гр.д.№1208 от 2009г. на трето гр.отделение/ или двадесет и осем пъти по-ниска цена /решение № 119 от 22.03.2011г. постановено по гр.д.№485 по описа за 2010г. на първо гр.отделение/. В съдебната си практика ВКС счита, че неравностойността следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация-почти нулева (напр. решение № 452 от 25.06.2010г. по гр.д.№4277 от 2008г. на първо гр.отделение, решение № 119 от 23.03.2011г. постановено по гр.д.485 от 2011г. на първо гр.отделение).

В настоящия случай се установи, а и не се спори между страните, че ищецът е продал на първия ответник свой апартамент за сумата от 18 000лева, при данъчна оценка на имота от 17 730,40лева. Установи се и че пазарната стойност на апартамента към момента на сключване на договора за покупко-продажба е 45 744лева, т.е. два пъти и половина над продажната цена. Съдът счита, че тази разлика между уговорената продажна цена в договора и пазарната стойност на имота не налага извод за такава неравностойност, която да съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД. Разликата не е практически съществена/нулева/ и е в рамките на допустимата обективна нееквивалентност при свободата на договаряне. Освен това, 3 продажната цена е в размер малко над данъчната оценка на имота, а Законът за местните данъци и такси и Законът за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка. Дори ако поради някаква причина едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради противоречие с добрите нрави. Следва да се отбележи и че самият ищец в исковата молба сочи, че е решил да продаде апартамента за по-ниска цена от пазарната, както и че действително договорената цена е 40 000лева /при установена от вещото лице пазарна цена от 45 744лева/, т.е. много близка до пазарната, поради което отново не може да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност поради накърняване на добрите нрави. За ищеца има друг ред на защита при твърдение, че вписаната в нотариалния акт цена от 18 000лева е симулативна и при твърдение за неизпълнение на задължението на купувача да плати пълния размер на реално договорената цена. Следва да се отбележи за прецизност и че макар в исковата молба да се навеждат факти за измамливи действия на купувача, не е предявен иск за недействителност на договора поради измама /дори преди обявяване на окончателния доклад по делото пълномощникът на ищеца изрично сочи, че твърденията за измама „не са самостоятелно основание за нищожност”/, поради което и съдът не е докладвал за разглеждане такъв иск.

Предвид изложеното съдът намира, че следва да отхвърли предявения иск като неоснователен.

Относно разноските:

При този изход на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер на 2200лева, равностойни на 1124,84 евро, за платено адвокатско възнаграждение.

Водим от горното и на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД съдът РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН предявения иск от П. Б. Д., ЕГН **********, с адрес-гр.Б., ул.”С.С.К.М.”, № ***, ет.*, ап.**, против В. Ж. Г., ЕГН **********, и Г. П. Г., ЕГН **********, двамата от гр.Д., ул.”А.М.”, № *, за прогласяване нищожността на покупко-продажбата на недвижим имот от 01.03.20**г., обективирана в нотариален акт № 28, том I, peг.№ ***, дело № 27 от 20**г. на нотариус Р.Б. с peг. № ***, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на насрещните престации.

ОСЪЖДА П. Б. Д., ЕГН **********, с адрес-гр.Б., ул.”С.С.К.М.”, № ***, ет.*, ап.**, ДА ЗАПЛАТИ на В. Ж. Г., ЕГН **********, и Г. П. Г., ЕГН **********, двамата от гр.Д., ул.”А.М.”, № *, сумата от 1124,84 евро (хиляда сто двадесет и четири евро и осемдесет и четири цента), съставляваща направени по делото разноски за адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Благоевград в 4 двуседмичен срок от връчването му на страните. Да се изпрати препис от решението на страните.

Съдия при Районен съд – Сандански: _______________________

5