Решение № 4060 от 20.07.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4060 гр. София, 20.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две Х.яди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Божидар Ив. Стаевски при участието на секретаря Анелия Й. Груева като разгледа докладваното от Божидар Ив. Стаевски Въззивно гражданско дело № 20211100509061 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

С решение № 20114664/13.05.2021г. по гр. д. № 63963/2018г. по описа на Софийски районен съд 171 състав ответника А. Х., поданик на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия, роден на ****г. в Уекфийлд, Великобритания, притежаващ паспорт № ****, изд. на ****г. е осъден, на основание чл. 232, ал.2 пр. 1 и пр.2 от ЗЗД да заплати на Б. А. Д., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. **** сумата от 3520,50 лв. представляваща дължимата наемна месечна цена за периода 15.07.2018г. до 31.08.2018г., сумата от 298,68 лв., представляващи разходи за консумирана електроенергия за периода 21.06.2018г. до 20.08.2018г., сумата от 158,67 лв., представляваща разходи за консумирана студена вода за периода 15.06.2018г.

– 31.08.2018г., като са отхвърлени исковете за сумата от 240 лв., представляващи разходи за подгряване на вода за периода 15.06.2018 – 31.08.2018г. и за сумата от 80 лв., представляващи дължими такси към етажната собственост за периода 15.06.2018г. – 31.08.2018г., С решението са отхвърлени и насрещните искове на ответника А. Х. срещу Б. А. Д. с правно основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4107,18 лв., представляващи левовата равностойност на невъзстановени депозити съответно по договори за наем на ап.17 и гараж № 2 в размер на 1200 евро и ап.20 в размер на 900 евро. и с правно основание чл. 55, ал.1 от ЗЗД за сумата от 1902,10 лв. представляваща стойност на активите задържани 1 от Б. А. Д. ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаването на исковата молба.

Срещу решението в частта му, в която е уважен предявеният иск за разликата над 320 лв. до уважената част от 4297,84 лв., в частта му в която са уважени исковете за разходи за електроенергия и за потребена вода и в частта му в която са отхвърлени насрещните искове за сумата от 1200 евро невъзстановен депозит по договор за наем на ап.17 и гараж № 2 и сумата от 1902,10 лв. представляваща стойност на активите задържани от Б. А. Д. е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна жалба от ответника А. Х., в която са изложени оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на първоинстанционното решение в обжалваните му части. Сочи че имотът е предаден от наемодателя на наемателя със съществени недостатъци опасни за живота на наемателя и със скрити недостатъци, които не са могли да бъдат открити при обикновен оглед. Счита за неправилни изводите на съда че посочването на недостатъци и искането за тяхната поправка не се отъждествява с нарушение на задължението от страна на наемодателя да осигури необезпокоявано ползване на жилището. Сочи че житейската логика диктувала друго тъй като ежедневното присъствие на майстори за осъществяване на многобройните поправки довело до обезпокояване на наемателите. Оспорени са изводите на районния съд, че след предоставяне на банкова сметка непогасяване на задължението на наемателя се дължало единствено на виновното поведение на наемателя.

Сочи че съдът неправилно е постановил, че претндираните суми, заплатени от наемателя на третото за спора лице „М.п.“ ЕООД тъй като не се установявало че извършените ремонти са от такова естество, че за тях да отговаря наемодателя. Оспорва изводите на съдът че платеният депозит не подлежи на възстановяване.

В законоустановения срок е постъпил отговор на въззивната жалба Б. А.

Д. с който е взето становище за неоснователност на жалбата и се моли за потвърждаване на първоинстанционното решение.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за установено следното:

Предявени са за разглеждане главни искове с правно основание правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД.

Предявени са и насрещни искове с правно основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД и чл. 55, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционно то решение е валидно и допустимо в обжалваните му части. Не е допуснато и нарушение 2 на императивни материални норми.

Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав препраща към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и следното:

По отношение на исковете по чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД:

Съгласно разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена.

Безспорно се установява, че на 15.06.2018г. между страните бил сключен договор за наем на апартамент № 17, находящ се в гр. София на ул.

**** и гараж № 2 за срок от една година до 15.06.2019г. Наемната месечна цена била уговорена в размер на 1200 евро, платима между 10-то и 20-то число на съответния месец. Било уговорено че имотът се предава на наемателя в състоянието в което се намира към момента на сключване на договора, което било отразено в двустранно-подписания приемопредавателен протокол. Било уточнено, че наемателят щял да огледа апартамента и обзавеждането му и да дакларира с подписа си че те са в добро състояние. В договора било уговорено /виж чл. 7 т.1/ предоставяне от наемателя на гаранционен депозит в размер на един месечен наем /1200 евро/ който щял да обезпечава грижливото ползване на имота на имота покриване на разходи за възстановяване на липси и отстраняване на имота и други повреди, причинени на наемателя към датата на освобождаване на имота както и неплатени от наемателя битови сметки. Депозитът подлежал на връщане при предаване на имота в добро състояние и с платени консумативни разходи.

Не е спорно, че на 15.06.2018г. бил подписан приемо-предавателен протокол за предаване на апартамента с единствените забележки, че има счупен стол и че съдомиялната машина трябва да се ремонтира.

Апартамента бил освободен на 31.08.2018г. като останали неизплатени наеми в размер на 1800 евро.

По делото не са представени доказателства за заплащане на въпросните 1800 евро.

Първият спорен въпрос е дали ищцата е спазила задължението си осигури спокойно ползване на наетия имот и дали ищецът е имал правото да откаже да изпълни своите задължения по договора.

Основното задължение на наемодателя е да предостави и осигури спокойното ползване на имота от наемателя, а основните парични задължения на наемателя са да плаща договорената наемна цена и консумативи.

От приложения протокол се установява, че ищцата е предала за ползване процесното жилище. Не се установява от доказателствата по делото, че е било възпрепятствано спокойното ползване на имота. Не се установяват и 3 твърдените от ответника недостатъци чиято поправка да е нарушила спокойното ползване на наетия апартамент. За състоянието на наетия апартамент е подписан приемо-предавателен протокол без да са отбелязани твърдените недостатъци.

Всички изброени от ответника недостатъци в това число, и проблеми с електроуредите, липса на крушки, заяждащи врати на мебелите и пр. са такива за които наемодателят не отговаря по смисъла на чл. 231, ал.3 от ЗЗД и които са видими при обикновено внимание.

Следва да се държи сметка, твърдените неудобствата от присъствието на техници и монтажисти и майстори, които да отстранят твърдените забележки от имота не са от такъв характер, че да обосноват възпрепятстване на ползване на имота.

Ето защо настоящият състав намира че е неоснователно възражението за неизпълнение на задължение за осигуряване на спокойно ползване на имота.

Следващият спорен въпрос е свързан с направеното възражение за прихващане на сумата от 490 лв. за разходи за ремонт на процесния апартамент, заплатени на „М.п.“ ЕООД за отстраняване на ремонтите.

Съгласно чл. 231 от ЗЗД Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността ѝ срещу наема.

В по делото са приложени платежни нареждания отстрана на ответника към третото лице „М.п.“ ЕООД за сумата от 250 евро /с левова равностойност от 490 лв./, но по делото не е видно за какви ремонти са извършвани дали не касаят дребни поправки и дали за тях следва да отговаря наемодателя. Следва да се държи сметка че не е доказано че същите са във връзка с договора за наем на апартамент № 17, тъй като между страните е безспорно, че А. Х. е страна и по договор за наем на апартамент №20 сключен отново на 15.06.2018г. с П.А.Д. който не е предмет на иска по чл. 232, ал.2 от ЗЗД.

Следва да се държи сметка, че апартаментът е приет от наемателя единствено с две забележки, че е счупен един стол и че не работи съдомиялната машина.

При това положение и доколкото не са представени доказателства за заплащане на наемната цена в тази част решението е правилно и подлежи на потвърждаване.

4

По отношение на заплащане на разходите за ползването на вещта настоящият състав намира следното.

Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал.2, пр.2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща разходите свързани с вещта.

Видно от приложените по делото фактури за периода за който е ползван процесния апартамент от ответника /15.06.2018 – 31.08.2018г./ са направени разходи за електроенергия в размер на 298,68 лева. и 158,67 лева разходи за консумирана студена вода.

Не се установява същите да са били изплатени от ответника по главния иск поради което същите се явяват дължими на основание цитираната норма.

Ето защо искът е основателен, а решението в тази част е правилно.

По отношение на насрещният иск по чл. 55, ал.1, пр. 1 от ЗЗД.

Първата хипотеза по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е налице, както когато ищецът докаже даването, а ответникът не докаже претендираното от него основание, така и когато ответникът докаже основанието, на което е получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание е нищожно. И в двата случая даденото е без основание.

В случая ответникът и ищец по насрещната искова молба твърди, че в процесния апартамент останали вещи които били - матрак с размери 180х220 см. на стойност 677 лева, четири възгланици на стойност 80 лева, юрган на стойност 100 лева, две електрически печки на стойност 40 лева, две офисни бюра на стойност 365, 83 лева, високо офисно бюро на стойност 60 лева, компютърен монитор на стойност 261,38 лева, масичка за кафе на стойност 9,99 лева, шкаф за обувки на стойност 79,90 лева, лавица за книги на стойност 79 лева, и офисен стол на стойност 149 лева. До апартамента му бил отказан достъп и тези вещи били задържани от ищцата.

От доказателствата по делото не може да се направи извод, че именно процесните вещи са задържани от ищцата по главния иск.

От показанията на разпитаните свидетели Е.М., М.С., и Д.П. се установява, че ищецът изнесъл свои вещи от апартамента.

В показанията на свидетелката Е.М., заявява, че в апартамента останали вещи на ответника. Но настоящия състав намира, че нейните показания следва да се ценят по реда на чл. 172 от ГПК тъй като тя е съпруга на ответника А. Х. и следва да се отчита заинтересоваността и от изхода на производството, и че нейните показания не се подкрепят от други доказателства.