Решение № 6026 от 07.10.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6026 гр. София, 07.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елена И.а

Членове:

Ивета Антонова

ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря Цветослава В. Гулийкова като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Въззивно гражданско дело № 20221100511731 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258– 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от 13.06.2022 г. подадена от Р. Д. Б. – ответник по гр. дело № 20080/2021 г., Софийски районен съд, 82 състав срещу постановеното по него Решение № 20036713/18.05.2022 г. срещу частта, в която жалбоподателката е осъдена да заплати на ответника на основание чл. 51, ал. 1 вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС обща сума в размер на 4 192, 80 евро, представляваща такси за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за 2018 г., 2019 г. и 2020 г., ведно със законна лихва от 13.03.2020 г. до окончателното плащане. Със същото решение ищцата е осъдена на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на ответното дружество сума в размер на 480, 02 лв.

– разноски по делото.

В жалбата се твърди, че решението е недопустимо и неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита се за неправилен изводът на съда, че макар ищецът да е неперсонифициран субект той разполагал с процесуална правоспособност по силата на закона. Съдът е следвало да съобрази от представеното удостоверение за регистрация, че ищецът не е юридическо лице по смисъла на ЗУЕС. Съдът е следвало сам да констатира нищожност на взетото от ОС решение. Твърди се, че решаващият състав е основал своя акт на привидни мотиви, тъй като е аргументирал изтичането на преклузивния срок за защита пред съд на етажните собственици по реда на чл. 40 ЗУЕС, макар по делото да не е направено възражение за пороци, водещи до незаконосъобразност на Решение № 4 от 31.08.2017 г. Напротив, ответницата е направила възражение за нищожност на решението на ОС, но съдът не се е произнесъл по него. Твърди се, че ОС нямало компетентност да взема решения за парични суми, наречени „такси и разноски“, с които се финансирали основни дейности на хотела. Поддържа се, че липсвало валидно решение за определяне на вноски за поддръжка и управление на общите части.

Въз основа на изложеното се иска обезсилване изцяло на първоинстанционното 1 решение, евентуално да бъде отменено в обжалваната част като неправилно и постановяване на ново, с което исковете да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски.

Насрещната страна Етажна собственост на сектор вх. „Е“ в сграда на Гранд хотел „Банско“ счита жалбата за неоснователна. Сочи, че контролът за законосъобразност на решенията на ОС на ЕС е скрепен със срок за разлика от този за проверка на нищожността.

Твърди, че доказателственото искане във въззивната жалба е за обстоятелство, което било преклудирано на първа инстанция. Претендира разноски.

По делото е постъпила и въззивна жалба от 22.07.2022 г. подадена от Етажна собственост на сектор вх. „Е“ в сграда на Гранд хотел „Банско“ – ищец по гр. дело № 20080/2021 г., Софийски районен съд, 82 състав срещу постановеното по него Решение № 20036713/18.05.2022 г., в частта, в която са отхвърлени предявените от ищеца искове с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на следните суми: 747 евро - неустойка за забава за периода 01.01.2018 г. – 09.03.2020 г.; 646, 66 евро – неустойка за забава за периода 01.01.2019 г. – 09.03.2020 г. и 1102, 81 евро – неустойка за забава за периода 01.01.2020 г. – 09.03.2020 г.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно, немотивирано и постановено при неправилно тълкуване на събрания по делото доказателствен материал и в нарушение на материалния закон. Счита се за неправилен изводът на съда за неприложимост на института на неустойката предвид характера на акта, с който е уговорена. Сочи се, че правоотношенията по повод на вземанията на Етажната собственост спрямо нейните членове са облигационни и неустойката може да се уговаря по повод тяхната дължимост.

Твърди се, че възникването на неустойката е от решение на Общото събрание на ЕС и конкретната разпоредба е чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС. Акцентира се върху възникналото по силата на самия закон задължение на етажния собственик да изпълнява задълженията приети от ОС.

Въз основа на изложеното се иска отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на ново, с което ответницата да бъде осъдена да заплати исканата неустойка.

Претендират се разноски. Не се правят доказателствени искания.

Насрещната страна Р. Д. Б. счита въззивната жалба за неоснователна, а решението в обжалваната част за правилно. Сочи, че решенията на Етажната собственост не са сделки и поради това ЗЗД не се прилагал към тях. Твърди противоречие в основанието за дължимост, тъй като веднъж то се сочи като възникнало от закона, а втори път по силата на решение на ОС. Поради това се иска отхвърляне на жалбата като неоснователна и потвърждаване на решението. Претендират се разноски. Не се правят доказателствени искания.

От фактическа страна съдът установява следното:

Производството по гр. дело № 20080/2021 г., Софийски районен съд, 82 състав е образувано по искова молба с вх. № 3071/13.03.2020 г. по описа на районен съд Разлог, подадена от Етажна собственост на сектор вх. „Е“ в сграда на Гранд хотел „Банско“, в която се твърди, че ответницата е собственик на апартамент Е 19, намиращ се в Етажната собственост, който ответницата придобила на 25.11.2011 г. На 31.08.2017 г. ЕС взела валидно решение за извършване на дейности по поддръжка и управление на общите части, като разходите били определени в размер на 40 евро на кв. м. от площта на самостоятелния обект на година или за ответницата 1 494 евро годишно. Таксата за година се дължала до м. декември на годината, предхождаща тази за която се отнасяло задължението. Ответницата не заплатила дължимите за следните години такси: 2018 г., 2019 г. и 2020 г. На същото събрание било взето решение при незаплащане на дължимата такса да се дължи неустойка в размер на 0,1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50%. Решението било оповестено по съответния ред, поканата за което била поставена на общодостъпно място поне седем дни преди провеждането и ОС се е провело при нужния кворум - повече от 75% от собствеността.

Въз основа на изложеното ищецът е поискал осъждането на ответницата, която да му заплати на основание чл. 51, ал. 1, вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС и чл. 92 ЗЗД сумата от по 1 494 2 евро за всяка една от следните години: 2018 г., 2019 г. и 2020 г., представляващи такса за управление и поддържане и на основание чл. 92 ЗЗД следните суми: 747 евро - неустойка за забава за периода 01.01.2018 г. - 09.03.2020 г.; 646,66 евро - неустойка за забава за периода 01.01.2019 г. - 09.03.2020 г. и 102, 81 евро - неустойка за забава за периода 01.01.2020 г. 09.03.2020 г., ведно със законната лихва от 13.03.2020 г. /датата на подаване исковата молба/ до окончателното изплащане.

Ответницата Р. Д. Б. е оспорила предявените искове като недопустими и неоснователни.

Възразила е, че ищецът нямал процесуална правоспособност, тъй като нямал статут на правен субект. Оспорила е да е взето валидно решение на ОС, като е счела, че взетото решение № 4 в протокол от 31.08.2017 г. е нищожно поради липса на компетентност на ОС.

Изложила е аргументи, че чрез претендираните такси се финансирали основни дейности, свързани с функциониране на сградата като хотел, които нямат общо с действащия режим на общи части на сградата. Изложила е, че решенията на ОС са многостранни сделки и не би могло да се договаря неустойка за тяхното неизпълнение.

По делото е прието удостоверение с изх. № 94-02-6517/4/23.05.2013 г. от община Банко в което е посочено, че за сграда в режим на ЕС „Флоримонт казино и спа“, намираща се в гр.

Банско, ул. ****, вх. Е, е подадено уведомление съгласно чл. 46б ЗУЕС.

Приет е и Нотариален акт за покупко-продажба № 117 от 25.11.2011 г., в който е посочено, че Р. Д. Б. е придобила собствеността върху обект с адрес: гр. Банско, ул. ****, вх.

****, an. ***, сграда № 1, представляващ самостоятелен обект в ЕС в сграда на Гранд хотел Банско с административен адрес: гр. Банско, ул. ****, сектор вх. Е, чрез покупко-продажба.

С исковата молба е представена покана за свикване на ОС на ЕС, подписана от управителката Е.П., в която е посочено, че на 31.08.2017 г. ще се проведе ОС, на което ще се обсъдят пет точки от посочения дневен ред. В т. 4 е посочено, че ще се вземе решение за размера на такса поддръжка и управление, дължима от собствениците/ползвателите, основни дейности по поддържка и управление. Вземане на решение за предоставяне на допълнителни услуги. Срок за плащане. Санкции.

От присъствения списък на провелото се на 31.08.2017 г. ОС на ЕС е видно, че на него са присъствали представител на Гранд хотел „Банско“ – собственик на апартаменти, представляващи 70, 48 % идеални части от общите части на етажната собственост; представител на „Емирейтс Пропъртис Адсиц“, притежаващ 1, 75 % идеални части от общите части на етажната собственост и представител на „Нестера“ ЕООД, собственик на 5, 58 % идеални части.

В протокол от ОС, проведено на 31.08.2017 г. се съдържат следните взети решения от ЕС по т. 4 от дневния ред: Да се заплащала такса поддръжка и управление в размер на 40 евро на кв. метър от площта на самостоятелния обект на година. Таксата включвала всички дейности по поддръжка и управление на ЕС, а именно: организационно, техническо, административно обслужване на етажната собственост в това число: събиране на такси, събиране на сумите за ремонтни дейности, организация за/и заплащане на режийни и др. разходи на трети лица, почистване общи части, снегопочистване, поддръжка асансьор и др.

Таксата включвала допълнителни услуги като: ползване на детски кът и Спа център към Гранд хотел „Банско“, външен, вътрешен басейн, фитнес, сауна, парни бани; Таксата за поддръжка и управление в посочения размера се заплащала за 2018 г. и следващите години до 31.12.2017 г.; Срокът за заплащане на такса поддръжка бил до края на месец декември на предходната година - за следващата година, като не е нужна ежегодна покана за плащане. В протокола е отбелязано, че същият представлявал покана за заплащане на дължимите ежегодни такси в указания срок до промяна на условията и срока чрез решение на ОС на ЕС; При неплащане на дължимите задължения, ЕС имала право да откаже обслужване на рецепцията на сградата на Гранд хотел „Банско“; да им бъде отказан достъп до СПА центъра, ресторанта, лоби бара, нощния клуб, вкл. ползване на допълнителни услуги, телевизия, интернет, топла вода, ел. енергия, асансьор, а също да бъдат лишени от организирания транспорт до ски лифта и др.; При незаплащане на дължимата сума в посочения срок и по посочения начин всеки един собственик дължи неустойка като 3 обезщетение в размер на 0,1 % от дължимата сума за всеки един ден забава, но не повече от 50 % от дължимата сума.

Въз основа на тези доказателства съдът е постановил своето решение, в което е приел, че ищецът разполага с активна процесуална легитимация, за да бъде страна в съдебния процес.

Приел е, за доказано взетото решение на ОС на ЕС, от което са възникнали задълженията за всеки един от етажните съсобственици, включително и за ответницата. Счел е, че направените възражения в отговора на исковата молба касаят евентуалната незаконосъобразност на решението, а не неговата нищожност. В тежест на ответницата било да докаже, че е изпълнила своите задължения за заплащане на дължимите такси, което по делото не било направено. Счел е, че претенцията за дължима неустойка била неоснователна, тъй като същата не би могла да възникне от решение на ОС на ЕС. По тези съображения предявените искове били частично уважени.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.