Решение № 593 от 14.11.2022, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 593 гр. Горна Оряховица, 14.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Красимира Ив. Николова-Петрова при участието на секретаря Милена Гр. Димитрова като разгледа докладваното от Красимира Ив. Николова-Петрова

Гражданско дело № 20214120101942 по описа за 2021 година за да произнесе, взе предвид следното :

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.

Ищецът В. Л. С. с ЕГН **********, с адрес : град С., ул. ***, чрез пълномощника си – адв. С. К. М. от ВТАК, твърди в исковата си молба, че по силата на договор за дарение и договор за покупко-продажба е придобил собствеността върху ½ идеална част от следните земеделски земи, находящи се в землището на с.К., общ.С., обл.В.Т., а именно : 1/ Нива, имот № *** от 1.200 дка, трета категория в м. „Лещето”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***, № ***; 2/ Нива, имот № *** от 3.099 дка, втора категория в м. „Каптажа”, при граници и съседи : земеделски имоти № ***, № ***, № ***, № ***, №

***; 3/ Нива, имот № *** от 3.120 дка, втора категория, в м. „Под Мешето”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***; 4/ Нива, имот № *** от 5.500 дка, трета категория, в м. „Енаръса”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***, № ***;

5/ Нива, имот № *** от 3.303 дка, четвърта категория, в м. „Горно Леще”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***; 6/

Нива, имот № *** от 3.079 дка, втора категория, в м. „Луковото”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***, № ***,

№ ***; 7/ Пасище, имот № *** от 1.399 дка, четвърта категория, в м.

„Сърта”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № 1

***, № ***, № ***. Пояснява, че собствеността му е прехвърлена чрез нотариален акт за дарение № *** на нотариус Кр. Б., на 20.08.2021г., и чрез нотариален акт за покупко-продажба *** на нотариус Кр. Б. от същата дата.

Посочва, че първият ответник е собственик на 1/2 идеална част от горепосочените имоти по силата на дарение и покупко-продажба, съобразно нотариален акт *** на нотариус П. Л., и на нотариален акт *** на нотариус П. Л..

Заявява, че на 20.07.2020г. първият ответник е сключил договор за наем на земеделска земя, по силата на който е предоставил на втория ответник - в качеството му на наемател, земеделските имоти, посочени горе изцяло, вкл. 1/2 идеална част от тях, която е негова собственост, за срок от 10 стопански години - до 30-ти септември 2030г., съобразно чл.1 от договора, като договорът е вписан в имотния регистър с акт № 92, том II, рег. № 3072 от 20.07.2020г. на Служба по вписванията - Г. Оряховица. Твърди, че така сключеният договор за наем противоречи на закона в частта за срока от 10 години. Сочи, че съобразно чл.229 от ЗЗД, лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години. Заявява, че в случая първият ответник е нямал съгласието на собственика на другите ½ идеални части от имотите и не е могъл да сключи договора за наем за повече от 3 години. Твърди, че съобразно утвърдената съдебна практика сключването на договор за наем за повече от 3 години се квалифицира като действие на разпореждане, за каквото първият ответник не е имал съответните права и пълномощия. Твърди, че сключването на договор за наем за повече от 3 години от лице, което е носител само на права на обикновено управление, е основание за редуциране на уговорения срок до 3 години, съобразно разпоредбата на чл.229,ал.3 от ЗЗД, и за прекратяване на договора след изтичане на трите години. Твърди, че процесният договор за наем не е сключен от всички съсобственици, а само от единия от тях, поради което договорът се явява в противоречие с императивната правна норма на чл.229,ал.2 от ЗЗД и срокът му подлежи на редуциране, съобразно разпоредбата на чл.229,ал.3 от ЗЗД.

Твърди, че праводателят му за описаната горе съсобственост на ½ идеална част от подробно изброените земеделски имоти - Д.П.Д. не е участвал при сключването на процесния договор за наем и не е давал съгласието си той да бъде за срок повече от три години. Твърди, че има интерес от завеждането на настоящия иск, тъй като уговорената цена за наем по така сключения договор в размер на 5 лв. на декар годишно е явно неизгодна за него, в същото време еднозначно в съдебната практика се приема, че сключеният за повече от 3 години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ за дълъг период от време.

Посочва, че горното поражда правния му интерес, като собственик да предяви иск за прогласяване на нищожността на клаузата в чл.1 от договора, установяваща срок от 10 години на наема, и за редуциране на същия до законните 3 години.

Моли съда да постанови решение, по силата на което да обяви за нищожен, на основание чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД вр. чл.229,ал.2 вр. ал.3 от ЗЗД - като противоречащ на закона, чл.1 от договор за наем от 20.07.2020г., вписан в имотния регистър с акт № 92, том II, рег. № 3072 2 от 20.07.2020г., с предмет - описаните в обстоятелствената част земеделски имоти, в частта, в която е уговорен срок на действие на договора над 3 години - до 10 години, като на основание чл.229,ал.3 от ЗЗД да обяви, че договорът има действие за срок от 3 години, считано от сключването му - 20.07.2020г. Моли съда да му присъди разноските по делото, вкл. адвокатско възнаграждение.

В съдебно заседание, чрез пълномощника си – адв. Николай Бончев от ВТАК, ищeцът поддържа предявения иск. Излага съображения в писмена защита. Моли съда да уважи предявения иск и да му присъди направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника „ФЕРМЕР БЪЛГАРИЯ 1” ЕООД с ЕИК 204402525, със седалище и адрес на управление : град Бургас, ж.к. „Славейков” бл. 65, вх.2, ет.7, ап.14, представлявано от управителя Г.А.Н., чрез пълномощник – адв. Р. Т. от САК. Заема становище, че искът е неоснователен.

Сочи, че съгласно чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ, „Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30,ал.3 от Закона за собствеността. “ Твърди, че дружеството притежава 50 % от собствеността върху имотите, предмет на договора за наем, поради което валидно е сключило договор за наем на земеделски земи. Сочи, че ЗСПЗЗ е специален закон спрямо ЗЗД и следва да намери приложение в случая, като бъде отчетена спецификата на обекта на договора за наем - земеделска земя. Заявява, че тъй като земеделските земи са национално богатство, режимът на тяхното отдаване под наем или аренда изключва приложението на общия закон /ЗЗД/ по отношение срока на договора. Счита, че след като дружеството притежава 50 % от собствеността върху имотите, т.е. повече от 25 %, то същото валидно е сключило договора за наем за срок от 10 години.

Противопоставя се на твърдението на ищеца, че в случая се касае за сделка на разпореждане. Сочи, че тъй като наетият обект е земеделска земя, представляваща национално богатство, законодателят е предвидил допълнителен ред за нейното отдаване.

Заявява, че е предвидено например договорът за аренда да не може да бъде сключен за срок по-кратък от 5 г. (пет години) - чл.4 от ЗАЗ. Счита, че договорът за аренда е разновидност на договора за наем, обектът му е възмездното отдаване ползване на земеделска земя, като законодателят е регламентирал минимален срок от 5 г., т.е. законодателят счита, че сключването на договор за аренда за по-къс срок е нецелесъобразно от гледна точка на вещта, която се отдава възмездно - на земеделска земя; предвидено е за договора за аренда, че може да бъде сключен от собственици, притежаващи повече от 50 % от собствеността върху имотите, предмет на договора.

Заявява, че по отношение на договора за наем на земеделска земя, законодателят е предвидил, че ако се сключва за срок повече от 1 (една) година, е необходимо да бъде сключен от собственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от собствеността върху имотите, предмет на договора. Поради това счита, че процесният договор за наем на 3 земеделски земи е сключен валидно за срок от 10 години от собственик, притежаващ повече от 25% от собствеността върху имотите, предмет на договора. Твърди, че разпоредбата на чл.229 от ЗЗД няма приложение по отношение договора за наем на земеделски земи в случай, че е сключен от собственик, притежаващ повече от 25% от собствеността върху земите, предмет на договора.

Дори да бъде прието, че нормата на чл.229 от ЗЗД се прилага по отношение на договора за наем, моли съда да има предвид, че съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10 години, освен ако е търговска сделка. Твърди, че процесният договор е търговска сделка, сключена между търговци - юридически лица.

Съгласно чл.1,ал.2 от ТЗ, търговци са търговските дружества и кооперациите. Наред с изложеното, сочи, че отдаването под наем на земеделски земи от дружеството и наемането на земеделски земи от ответника „Бългериан Мениджмънт Груп“ ЕООД са дейности, осъществявани от тези дружества по занятие, поради което безспорно атакуваната сделка е търговска. Представя справки от ИКАР, от които е видно, че първият ответник и вторият ответник са сключвали договори за наем на земеделски земи в различни служби по вписванията по отношение на множество имоти, като „Фермер България 1“ ЕООД е наемодател, а „Бългериан Мениджмънт Груп“ ЕООД е наемател. Предвид множеството сключени договори за наем и аренда от „Фермер България 1“ ЕООД, предшествани от сделки по придобиване на имотите или идеална част от тях, както и други сделки, справките в ИКАР по лице за „Фермер България 1“ ЕООД са изключително обемисти и само за периода от 01.01.2020 г. до 29.11.2021 г. справката за лице е от 234 страници. Представя няколко справки по документ (по сключени договори за наем), за потвърждаване на изложеното твърдение, че дейностите по отдаване под наем и наемането на земеделски земи са дейности по занятие на двамата ответници. Заявява, че с твърденията в настоящия отговор и представените доказателства доказва, че „Фермер България 1“ ЕООД и вторият ответник са търговци и са сключили договора за наем по занятие. Поради това счита, че ако чл.229 от ЗЗД е приложим по отношение на договора за наем на земеделска земя, то процесният договор, имащ правната характеристика на търговска сделка, валидно е сключен за срок от 10 години и срокът му не подлежи на намаляване.

Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск като неоснователен и да му присъди сторените в производството разноски.

В съдебно заседание, ответникът „ФЕРМЕР БЪЛГАРИЯ 1” ЕООД, чрез пълномощника си – адвокат Р. Т. от САК, поддържа отговора на исковата молба. Моли съда да отхвърли предявения иск. Излага съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

В предоставения му срок по чл.131 от ГПК, ответникът „БЪЛГЕРИАН МЕНЕДЖМЪНТ ГРУП“ ЕООД с ЕИК 204318177, със седалище и адрес на управление: град Бургас, ж.к.

„Изгрев“ № 71, вх.2, ет.4, ап.8, представлявано от управителя М.О.Р.–Н., не депозира писмен отговор на исковата молба, въпреки че е предупреден за последиците от неподаването на такъв.

4

В съдебно заседание, ответникът „БЪЛГЕРИАН МЕНЕДЖМЪНТ ГРУП“ ЕООД не се представлява. Не прави искане за разглеждане на делото в негово отсъствие.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235,ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното :

Съдът е приел за безспорни по делото фактите, че ищецът В. Л. С. и ответникът „Фермер България 1“ ЕООД гр. Бургас са съсобственици, при равни права – по ½ идеална част за всеки от тях, на следните недвижими земеделски имоти, намиращи се в землището на с. К., общ. С., а именно : 1/ Нива, имот с идентификатор № *** от 1.200 дка, трета категория в м. „Лещето”, при граници и съседи: земеделски имоти № ***, № ***, № ***, № ***; 2/ Нива, имот с идентификатор № *** от