Решение № 6229 от 10.06.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6229 гр. София, 10.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА при участието на секретаря КАЛИНА Д. АНГЕЛОВА като разгледа докладваното от КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА Гражданско дело № 20211110169450 по описа за 2021 година

Производството е по реда на Глава 25 ГПК „Бързо производство“.

Предявен е иск от ЗАД „ИЩЕЦ“ АД против „ОТВЕТНИК“ ООД с правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. първо ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и предаде владението върху недвижим имот, представляващ помещение – аптека, находящо се на партерен етаж на жилищен блок със застроена площ 80,83 кв.м. и прилежащи общи части с адрес: АДРЕС - самостоятелен обект с идентификатор ***, предоставен по силата на договор за отдаване на недвижим имот от 09.05.2014 г. между „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС в качеството му на наемодател и „ОТВЕТНИК“ ООД в качеството му на наемател, изменен с Анекс към договора, сключен на 02.11.2015 г. , вписани в Служба по вписванията - гр. Враца.

С определение от 25.01.2022 г. съдът е приел за съвместно разглеждане предявения от ответника „ОТВЕТНИК“ ООД инцидентен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 вр. чл. 314, ал. 1 ГПК за признаване на установено, че в отношенията между страните съществува наемно правоотношение по договор за отдаване на недвижим имот, сключен на 09.05.2014 г. между „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС в качеството му на наемодател и „ОТВЕТНИК“ ООД в качеството му на наемател, изменен с Анекс към договора, сключен на 02.11.2015 г. , вписани в Служба по вписванията - гр. Враца.

Ищецът основава претенцията си на твърдения, че по силата на договор за отдаване на недвижим имот, сключен на 09.05.2014 г. между „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС (понастоящем „Т.Л.Г.А.Ц.“ АД) в качеството му на наемодател и „ОТВЕТНИК“ ООД в качеството му на наемател, изменен с Анекс към договора, сключен на 02.11.2015 г. , вписани в Служба по вписванията - гр. Враца, процесното помещение – аптека се ползва от ответника. Заявявя, че с подписания на 02.11.2015 г. Анекс към договора е удължен срокът му на действие до 10.05.2031 г. вкл. С договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №176, том III, рег. №8392, дело 369/2017 г. от 06.11.2017 г. на нотариус С.Б. с район на действие РС – гр. Враца, с рег. №482 в НК собствеността върху помещение – аптека, находящо се на партерен етаж на жилищен блок със застроена площ 80,83 кв.м. и 1 прилежащи общи части с адрес: АДРЕС самостоятелен обект с идентификатор *** е прехвърлена на ищеца. С уведомление от 03.11.2021 г. ищецът е поискал ответникът да освободи имота и да му предаде държането върху него в срок до 18.00 часа на 02.12.2021 г. , но последният е отказал да го направи. С писмо от 09.11.2021 г. ищецът е изпратил покана за освобождаване на имота, но ответникът не е напуснал имота и отказва да предаде владението върху него. Счита, че в качеството му на собственик на имота може да ползва и да се разпорежда с него както прецени, включително и да прекрати договора за наем за този имот. Поддържа, че действията на ответника и на неговите служители представляват самоуправни такива, ползвайки имота въпреки прекратяването на договора за наем, с което нанасят изключителни вреди на собственика под формата на финансови загуби и пропуснати ползи. Моли съдът да постанови съдебно решение, с което да осъди ответника да опразни предоставеното му помещение. Претендира присъждането на разноски, за които представя списък по чл. 80 ГПК.

В срока за отговор ответникът не оспорва наличието на сключен договор за отдаване на недвижим имот, сключен на 09.05.2014 г. между „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС в качеството му на наемодател и „ОТВЕТНИК“ ООД в качеството му на наемател, изменен с Анекс към договора, сключен на 02.11.2015 г. , вписани в Служба по вписванията - гр. Враца, че срокът на договора е удължен до 10.05.2031 г., както и че ищецът е придобил собствеността върху имота. Не оспорва и обстоятелствата, че е бил канен да напусне имота, но че продължава да го ползва и към настоящия момент. Посочва, че договорът за наем и анекса към него са вписани в имотния регистър преди прехвърляне на собствеността на ищеца, поради което същите са му противопоставими за целия срок на договора, при което ищецът има качеството наемодател и е обвързан от всички клаузи на договора за наем, сключен с предходния собственик. Заявява, че коректно изпълнява задълженията си по договора като заплаща и дължимия месечен наем в полза на ищеца, който от своя страна не е приел изпълнението, връщайки сумата поради прекратен договор. Счита, че липсва предвидена възможност за едностранното прекратяване на договора. Всички изпратени от ищеца писма и покани са били своевременно оспорени. Счита, че изявленията на ищеца, че договорът за наем е прекратен и оспорва правото на ответника да ползва имота, обуславят правния му интерес от предявяване на инцидентен иск за установяване съществуването на наемно правоотношение между страните. Моли исковата претенция на ищеца да бъде отхвърлена.

Претендира присъждането на разноски за производството по представен списък по чл. 80 ГПК.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

С доклада по делото за безспорно между страните е отделено обстоятелството, че въз основа на договор за отдаване на недвижим имот, сключен на 09.05.2014 г. между „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС (понастоящем „Т.Л.Г.А.Ц.“ АД) в качеството му на наемодател и „ОТВЕТНИК“ ООД в качеството му на наемател, вписан в Служба по вписванията – гр.

Враца под №77, том 8, рег. №2595 от 12.05.2014 г., наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот - помещение – аптека, находящо се на партерен етаж на жилищен блок със застроена площ 80,83 кв.м. и прилежащи общи части с адрес: АДРЕС. С Анекс от 02.11.2015 г. също вписан в Служба по вписванията – гр. Враца с вх. №7190 от 03.11.2015 г. срокът на договора е удължен до 10.05.2031 г. и е предвидена актуализация на наемната цена като всички останали клаузи на договора се запазват непроменени.

Видно от приобщения по делото договор за отдаване под наем на недвижим имот от 09.05.2014 г. страните са уговорили в чл. 16 на същия предпоставките за прекратяването му, а именно: 1. с изтичане срока на договора, 2. при взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма, 3. от изправната страна едностранно с едномесечно писмено предизвестие в случай на доказано съществено неизпълнение на задължения по договора от другата страна и при положение, че преди изпращане на едномесечното предизвестие неизпълнението не е 2 отстранено в срок от 30 дни от получаване на писменото уведомление за него, 4. от наемателя в случай, че имотът е неподходящ за целта, за която е нает, 5. при невъзможност настоящият договор да бъде вписан и 6. в случай на забавяне на плащането на наема от страна на наемателя с повече от един месец, то наемодателя предоставя на наемателя едноседмичен срок за плащане, след изтичането на който договорът се прекратява автоматично, ако наемателят не е платил дължимата наемна цена в посочения срок.

По делото е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот №176, том III, рег. №8392, дело 369 от 2017 г. от 06.11.2017 г. на нотариус С.Б. с рег. 3482 на НК и район на действие РС – град Враца, от който се установява, че собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ помещение – аптека, находящо се на партерен етаж на жилищен блок със застроена площ 80,83 кв.м. и прилежащи общи части с адрес: АДРЕС е прехвърлена на ЗАД „ИЩЕЦ“ АД.

Страните не спорят, че ответникът е получил уведомление от 03.11.2021 г., с което ищецът в качеството си на собственик на имота прекратява с незабавен ефект, считано от 03.11.2021 г. договор за отдаване под наем от 09.05.2014 г. и анекс към него от 02.11.2015 г.

, сключени между „ОТВЕТНИК“ ООД като наемател и наемодателя праводател на собственика „Т.Л.Г.А.Ц.“ АС (понастоящем „Т.Л.Г.А.Ц.“ АД) като наемателят е поканен в срок до 18.00 часа на 02.12.2021 г. да опразни имота. С писма, получени от ищеца на 05.11.2021 г. и 10.11.2021 г. , ответникът е отказал да освободи имота, с аргумент, че договорът за наем не е прекратен по волята на наемодателя, тъй като липсва такава възможност както в договора, така и в закона.

Приобщени са платежно нареждания от 02.11.2021 г. за сумата 2700 лева, заплатен от ответника в полза на ЗАД „ИЩЕЦ“ АД наем за м.11.2021 г. и платежно нареждане от 03.11.2021 г. от ЗАД „ИЩЕЦ“ АД в полза на „ОТВЕТНИК“ ООД за сумата 2700 лева с основание за превода – „връщане поради прекратени договори“.

По делото са приложени като доказателства известие за дължими суми в размер на 13500 лева за периода м.11.2021 г. до м.03.2022 г., изпратено от ищеца до ответника, и платежно нареждане от 11.05.2022 г. от „ОТВЕТНИК“ ООД в полза на ЗАД „ИЩЕЦ“ АД за сумата 13500 лева с основание – „повторно плащане на наем за м.11, 12.2021 и м.1,2,3.

2022“.

Страните не спорят и че след изпращане на уведомлението от 03.11.2021 г., както и към датата на приключване на устните състезания ответникът продължава да ползва процесния недвижим имот.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

За основателността на предявения иск с правно основание чл. 310, ал. 1 т. 2 ГПК вр. чл.

232, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че ответникът между страните е възникнало правоотношение по договор за отдаване на недвижим имот, че са налице предпоставките за прекратяване на договора, както и че имотът се намира в държане на ответника. В тежест на ответника е да докаже, че е предал държането върху имота, както и правоизключващото си възражение, че договорът не е развален, респ. че същият продължава да действа между страните.

Съгласно чл.228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. При изтичане срока на действие на договора или при предсрочното му прекратяване, наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя - чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД. Според разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

В случая се не спорно, че договорът за наем и сключеният към него анекс са били вписани в Служба по вписвания - гр. Враца преди прехвърляне собствеността върху имота на настоящия ищец. Вписването на договора за наем, чиито срок е по-дълъг от една година (чл. 112, б. „е“ от ЗС), както е и в случая, гарантира на наемателя възможността да ползва 3 наетия имот в уговорения срок, независимо от промяната на собствеността. С придобиване на собствеността върху имота ищецът е встъпил в договора за наем като наемодател и съответно е обвързан от него и подписания към него анекс. Вписването на договора оповестява на трети лица съществуването му, като новият собственик встъпва в наемното правоотношение с правата и задълженията, които е имал праводателят му, каквито те са били към момента, в който е придобил собствеността т.е. и с последващите му изменения, касаещи срока на договора.

Ищецът поддържа, че като собственик на имота е развалил договора за наем считано от 03.11.2021 г. - с получаване на уведомлението за това от страна на ответника. Следва да се посочи, че правата и задълженията на наемодателя по договора, произтичат не от правото му на собственост върху имота, от наемния договор, от който последният е обвързан предвид разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД. В този случай новият собственик на вещта придобива права и задължения спрямо наемателя в качеството си на наемодател, встъпил в наемното правоотношение по силата на закона, който с посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор спрямо приобретателя. Целта на разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател, като дерогира релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. В качеството си на наемодател ищецът е носител на всички права и задължения произтичащи от договора за наем, в това число и да изявява воля за развалянето му и да предявява иск за връщане, респ. опразване на имота, основан на договора за наем. След като изявлението на наемодателя за едностранно разваляне на договора без предизвестие е достигнало до наемателя следва да се установи настъпили ли са последиците от него.