Решение № 5250 от 20.09.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5250 гр. София, 19.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

М. Г. Шейтанова

Цветина Костадинова при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Цветина Костадинова Въззивно гражданско дело № 20231100504749 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от ответницата Р. М. З., ЕГН **********, срещу Решение № 1865 от 08.02.2023г., постановено по гр.д. № 69564 по описа за 2021г. на Софийски районен съд, 39-и състав, в частта, в която същата е осъдена да заплати на А. Х. И., ЕГН **********, по предявения от него иск с правна квалификация чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 6 800 евро /с левова равностойност съгласно фиксинга на БНБ - 13299.64 лв./, представляваща дължим задатък съгласно раздел III, т.3.1.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2020 г., дължим поради неизпълнение на задължение за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на УПИ VIII, кв. 36, образуван от имот 474, по плана на с.

Долна Диканя, ЕКАТТЕ 22085, община Радомир, одобрен със заповед № РД-426 от 28.06.1984 г., с площ 722 кв.м., отреден за жилищно застрояване, заедно с изградената в имота полумасивна и масивна жилищна сграда, със застроена площ от 41 кв.м., и навес и дворно място с площ 697 кв.м., незастроено съставляващо парцел IX от имот 474, в кв. 36 по плана на с. Долна Диканя, Софийска област, община Радомир, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 03.12.2021г. до окончателното изплащане, като е признато за установено спрямо нея по предявения от А. Х. И. иск с правно основание чл. 108 от ЗС, че А. Х. И. е собственик на движими вещи, както следва: гардероб, модел „Леон“, трикрилен с две чекмеджета и огледало, с размери 127.5/55/205.5 и материал на изработка ПДЧ, цвят дъб артисан;

1 матрак, единичен – двулицев, модел „Дийп слийп комфорт флекс“; ракламатериал на изработка ПДЧ, цвят светъл дъб с две отделения с капаци; пердета в малка стая – бяла органза, с орнаменти – резеда; пердета хол – цяло тънко перде, с кафява и бяла бродерия; дърва за огрев 5 куб. м. от зимен дъб, като е осъдена да му предаде владението върху тях.

В подадената жалба се излагат съображения за неправилност на постановеното решение. Твърди се, че от представените по делото писмени доказателства не може да се направи извод, че ответницата е била надлежно уведомена за времето и мястото, на което следва да се яви за сключване на окончателен договор с ищеца. Поддържа се, че представената куриерска разписка установява единствено факта, че лицето е известено за получаване на куриерска пратка, но не и за съдържанието на последната, поради което направеният от първоинстанционният извод, че ответницата е била надлежно уведомена за поканата е погрешен, а оттук и този, че несключването на окончателната сделка се дължи на виновно неизпълнение на задължението на продавача. В тази връзка се сочат и показанията на свидетелите К. и М., от които недвусмислено се установява, че ответниците в първоинстанционното производство имали не само желание да сключат окончателен договор за прехвърляне на процесните имоти, но и полагали усилия това да се случи.

Посочва се, че при договори с отпуснат кредит на купувача се изисква прехвърлителната сделка и обезпечителната сделка да бъдат сключени на практика почти едновременно, като веднага след прехвърлителната се налага ипотека, тъй като само по този начин съществува гаранция, че купувачът ще сключи обезпечителната сделка след като вече е получил имота. Твърди се, че в конкретния случай ищецът е целял „друго“, като е искал първо да се сключи прехвърлителната сделка и пет дни след нея обезпечителната, без да има гаранция нито за банката, че ще бъде учредена ипотека в нейна полза, нито за купувача, че ще получи продажната цена. Поддържа се, че ако разпоредбата на т.2.7.1. от Предварителния договор бъде тълкувана по този начин, то това би отворило широко вратата за извършване на „измами/прехвърляне на собственост без гаранция за заплащане на цената“ Отбелязва се също, че в конкретния случай отпуснатият кредит не покрива изцяло уговорената цена, което прави още по-неприемливо да се иска първо да се извърши прехвърлянето. По отношение на обжалваната част на решението, с която ответницата е осъдена да предаде владението върху посочените в него движими вещи се заявява, на първо място, че собствеността върху същите не е безспорно установена. Посочва се също, че страните са имали уговорка ищецът да дойде лично да ги вземе, поради което не може да се приеме, че ответницата ги е владяла. Предвид изложеното се отправя молба към съда за отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на ново, с което предявените искове да бъдат отхвърлени.

По делото е постъпил отговор на въззивна жалба от ищеца А. Х. И., в който се изразява становище за нейната недопустимост, а в условията на евентуалностза нейната неоснователност, като се отправя молба първоинстанционното решение да бъде потвърдено в обжалваната част.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото 2 доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Жалбата, с която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл.

259, ал.1 от ГПК, отговаря на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, поради което същата е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Постановеното решение е валидно и допустимо в обжалваната част, като по отношение на неговата правилност съдът намира следното:

Предмет на разглеждане в настоящото производство са искове с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и чл. 108 от ЗС.

С претенцията по чл.93, ал.2 от ЗЗД ищецът А. И. е отправил искане до съда да бъде осъдена ответницата Р. З. да му заплати сума в размер на 13 600 лева, представляваща двойният размер на уговорения съгласно т.3.1.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2020г. задатък. За да бъде същата основателна, следва да са налице следните предпоставки: 1. валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; 2. неизпълнение от страната, която е получила задатъка; 3. отказ (разваляне) от договора на другата страна - тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира;

Страните не спорят, а и от представените по делото доказателства се установява, че на 31.07.2020 г. са сключили Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /“Предварителният договор“/, по силата на който Р. З. /в качеството си на “продавач“/ е поела задължение да прехвърли на А. И. /в качеството му на “купувач“/ чрез договор за покупкопродажба в нотариална форма собствеността върху притежавания от нея УПИ VIII, кв. 36, образуван от имот 474, по плана на с. Долна Диканя, ЕКАТТЕ 22085, община Радомир, одобрен със Заповед № РД-4-26 от 28.06.1984 г., с площ от 722 кв.м., отреден за жилищно застрояване, заедно с изградената в него полумасивна и масивна жилищна сграда, със застроена площ от 41 кв.м., и навес, както и върху собственото дворно място с площ от 697 кв.м., незастроено, съставляващо парцел IX от имот 474, кв. 36 по плана на с.Долна Диканя, община Радомир, срещу задължението на последния да заплати сумата от 34 000 евро. Страните уговорили, че с подписване на договора купувачът поема задължение да изплати на продавача като капаро /задатък/ сума в размер на 3 400 евро, представляваща част от продажната цена на имота, а остатъкът от нея в размер на 30 600 евро се съгласили да бъде платен със собствени средства и банков кредит след нотариално изповядване на 3 сделката, вписване на ипотека върху имотите и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че по партидата на имотите е вписана първа по ред ипотека в полза на банката. Видно от представеното платежно нареждане, на 31.07.2020г. А. И. е наредил по банкова сметка на Р. З. сумата от 6 800 лева, посочвайки като основание на превода „капаро по предварителен договор“.

Заплащането на уговорената като задатък сума по договора е обявено и за безспорно обстоятелство с изготвения и приет в рамките на първоинстанционното производство доклад. С оглед на изложеното съдът намира, че е налице първата от посочените по-горе предпоставки.

По отношение на втората от тях следва да бъде посочено, че доколкото неизпълнението е отрицателен факт от действителността - а именно неосъществяване на дължимо поведение, то достатъчно е твърдението на ищеца за наличието му, като ответната страна носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който го изключва, а именно- точното изпълнение. При липсата на ангажирани доказателства за последното, съдът следва да приложи неблагоприятните последици на така разпределената доказателствата тежест, като приеме за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на неизпълнение на договорното задължение. В настоящия случай не се твърди ответницата да е изпълнила задължението си за прехвърляне на процесните имоти, поради което е налице и второто от горепосочените условия за уважаване на иска.

Последното от тях касае упражняване на правото на изправната страна да се откаже от договора чрез отправяне на едностранно адресирано волеизявление до неизправната страна, с достигането на което облигационната им връзка се прекратява занапред. Именно във връзка с наличието на това условие е и спорът между страните, доколкото във въззивната жалба са изложени доводи относно неизправността на кредитора, като се твърди, че неосигуряването от негова страна на необходимото финансиране за придобиване на имотите е възпрепятствало изпълнението на задължението на ответницата за прехвърляне на собствеността върху тях.

Съдът намира, че по своето естество посоченото от жалбоподателката касае приложението на т.3.3.3 от Предварителния договор, съгласно която ако до 30.09.2020г. купувачът не осигури финансиране и/или при липса на кредитиране от банка или друга финансова институция, то считано от 25.11.2020г. действието на договора се прекратява по взаимно съгласие на страните, а даденото капаро се връща в срок до десет работни дни от този момент. С оглед доказване на своята изправност ищецът е представил по делото Удостоверение с изх. № 0238-58-032123/21.09.2020г. от „УниКредит Булбанк“ АД, от което се установява, че му е разрешено отпускането на стандартен ипотечен кредит в размер на 42 500 лева, платим по сметка на Р. З., след представяне на банката на вписани в Службата по вписванията /“СВп.“/ нотариален акт за покупко-продажба и молба за вписване на законна ипотека върху процесните имоти, както и удостоверение от СВп., че ипотеката е първа поред и за имотите няма учредени други вещни тежести.

Във връзка с представеното доказателство във въззивната жалба се поддържа, че описаните изисквания на банката за начин на плащане на цената 4 не отговарят на обичайната практика, съгласно която при финансирани с кредит договори прехвърлителната сделка и обезпечителната сделка следва да бъдат сключени почти едновременно, за да се гарантира изпълнението на задълженията на купувача. Настоящият въззивен състав не споделя аргументите на страната относно необходимостта от тълкуване на т.2.7.1 от Предварителния договор с оглед на сочената от страната за утвърдена практика, като намира текста за достатъчно ясен. Съгласно посочената клауза в случай че остатъкът от дължимата цена се изплаща със средства от отпуснат банков кредит, същият се плаща след нотариално изповядване на сделката, вписване на ипотека върху имотите и представяне на удостоверение за тежести, от което е видно, че е налице първа по ред ипотека в полза на банката. Действително съгласно общото правило на чл. 200, ал.2 от ЗЗД при договора за покупко-продажба плащането следва да стане едновременно с предаването на вещта, но доколкото посочената разпоредба няма императивен характер, страните са свободни да уговорят друго, както е и сторено в настоящия случай. Съдът намира, че с подписване на предварителния договор продавачът е изразил съгласие да получи пълния размер на цената след прехвърляне на собствеността, поради което доводите му в тази насока са неоснователни.