Решение № 16072 от 13.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16072 гр. София, 13.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело № 20251110132209 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.

Образувано е по искова молба на „БС“ ЕООД с ЕИК *****, представлявано от управителя ББ, чрез адв. А. при САК, срещу М. В. С. с ЕГН **********.

Ищецът твърди, че между него и ответницата е бил сключен договор от 29.11.2024г., по силата на който ответницата възложила на ищеца да осъществи дейност по посредничество за придобиването на представен за покупко-продажба от него недвижим имот, срещу възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро, което задължение на ответната страна било установено по силата на чл.4.3 от договора. Съгласно посоченото в чл.6 от същия, продажна цена е цената, посочена в предварителния договор за покупко-продажба на имота, ако е сключен в присъствието на Агенцията /ищеца/, а иначе - цената посочена в процесния договор, като ако такава цена не е посочена, се взема предвид цената, отразена в документа, с който имотът е придобит. В изпълнение на договора, сключен между страните от 29.11.2024г., на същата дата ищецът е предоставил на ответницата за оглед, недвижим имот, находящ се в гр. С*****, на цена за придобиване от 82 000 евро, с което ищецът счита, че е изпълнил точно и пълно задълженията си по договора, за което страните попълнили регистър на предложените имоти, представляващ неразделна част от договора. Независимо от това, на 09.01.2025г., ответницата придобила същият недвижим имот, посочен по-горе, на по-ниска от посочената цена, като не е заплатила дължимото възнаграждение на ищеца в размер на 4811,34 лв. /3% от посочената цена за придобиване на имота от 82 000 евро/, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, като доколкото възнаграждението се дължало еднократно при сключване на договора за покупко-продажба, съобразно чл.4.3. (1) от договора, ответницата дължала и лихва за забава в размер на 255,03 лв., за периода 09.01.2025г. - до датата на подаване на исковата молба. Претендира се и присъждане на разноските по делото.

Ответната страна, по реда и в срока по чл.131 от ГПК, е подала отговор на 1 исковата молба, с който оспорва предявените искове. Сочи, че исковата молба е нередовна, тъй като не ставало ясно на какво конкретно договорно основание ищецът претендира процесната сума, както и излага подробни съображения, свързани с изложените в исковата молба, фактически твърдения. Не оспорва, че между страните е налице сключен договор, със съдържанието, посочено в исковата молба, както и че е съставен регистър на предложените имоти, представляващ неразделна част от договора. Не оспорва, че е закупила процесния недвижим имот по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в НА №3, ***, рег.№***, дело №***г. на нотариус рег.

№*** при НК, за сумата от 150 599 лв. Ответницата оспорва дължимостта на претендираното възнаграждение, като поддържа, че процесният недвижим имот е придобила със съдействието на друга агенция. Поддържа, че ищецът й осигурил единствено оглед на имота, който не е бил осъществен в присъствие на продавачите/техни представители, като ищецът не е свързал страните по сделката.

Ответницата продължила своето търсене, като на 03.12.2024г. намерила онлайн обява и се свързала с агенцията, която я качила. Провела оглед на имота, като установила, че това е същият имот, в който е ходила на оглед, организиран от ищеца една седмица порано. При провеждането на втория оглед, със съдействието на друга агенция - "К" ЕООД, с ЕИК *****, й била предложена по-ниска цена за придобиване на имота от предложената на първия оглед, като сделката се осъществила на по - ниска цена от посочената в обявата, а именно за 77 000 евро. С оглед на това, ответницата на 07.12.2025г., подписала споразумение за представяне на депозит, за което предоставила сумата от 4000 лв. за покупката на апартамента. Ответницата поддържа, че не ищецът, а другата агенция – „К" ЕООД, е свързала страните по осъществената сделка, като била единствената, която имала контакт със собствениците и правомощия от тях да предлага за продажба имота. Ответницата сочи, че ищецът не е изпълнил задължението си по договора, като единствено провеждането на оглед на процесния имот, не представлявало надлежно изпълнение. Сочи още, че вземането, което се претендира от нея, притежава правните белези на клауза за неустойка, като навежда подробни съображения относно действителността й, мотивирайки се с клаузата от договора по чл.4.4. и чл.4.5, считайки същите за недействителни, поради излизането от присъщите функции обезпечителна, обезщетителна и санкционна, както и като противоречащи на добрите нрави, и на императивни разпоредби на ЗЗП. При условията на евентуалност счита, че претендираното възнаграждение се явява прекомерно. Отправя се и искане за присъждане на сторените по делото разноски.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД, за сумата в размер на 4811,34 лв. /3% от посочената цена за придобиване на имота от 82 000 евро/, представляваща дължимо, но незаплатено възнаграждение по договор от 29.11.2024г., сключен между страните, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и искова претенции с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД, за заплащане на обезщетение за мораторна лихва върху главницата, в размер на 255,03 лв., за периода 09.01.2025г. - до датата на подаване на исковата молба.

В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно доказване, че е изправна страна по договора /че е изпълнил пълно, точно и навременно задълженията си/, размера на дължимото, но незаплатено възнаграждение, както и да установи 2 настъпването на изискуемостта му. В негова тежест при условията на главно доказване е да установи действителността на клаузите на процесния договор от 29.11.2024г., на които основава претенциите си.

В тежест на ответницата е да установи, че неизпълнението на задължението й да заплати възнаграждение по договора се дължи на причина, поради която същата не отговаря виновно.

С доклада по делото съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните на 29.11.2024г. е сключен процесният договор, със съдържанието, посочено в исковата молба; че на 09.01.2025г. ответната страна е придобила недвижим имот, находящ се в гр. С*****, по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт №3, ***, рег.№ ***, дело №***г. на нотариус с рег. №*** на НК, за сумата от 150 599 лева.

От представения по делото договор за обслужване на купувач, сключен на 29.11.2024 г. между ответницата като възложител и ищецът, се установява, че страните са се уговорили ищецът да посредничи при придобиването на имот, предоставен от агенцията, срещу възнаграждение, определено в чл. 4.3 от договора. Задълженията на ищеца включват да представи имоти, да извърши проверка по документи, да осигури организационно обслужване на сделката до сключването на окончателен договор, като е посочено, че има право да получи възнаграждение за така извършената работа.

Задълженията на купувача включват да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от агенцията, както и да информира агенцията при придобиване на имот без посредничество на агенцията и прекратяване на търсенето си.

Освен това е уговорено, че купувачът е длъжен да заплати еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от агенцията, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва - в деня на придобиване на имот, представен от агенцията (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин).

Размерът на възнаграждението без вкл. ДДС е в размер на 3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В чл. 4.4 от договора е уговорено, че страните се съгласяват, че по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му, купувачът няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие имот, предложен от агенцията без посредничество на агенцията, и ако стори това ще се счита за опит на купувача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение. В чл. 4.5 е посочено, че възнаграждението се дължи поради самият факт на свързване на страните по сделката.

От представения регистър на предложените имоти се установява, че на 29.11.2024 г. на ответницата е бил предложен апартамент, находящ се на адрес ж.к.

*****, при цена от 82 000 евро. На същата дата на ответницата е предложен и друг апартамент в „Н“ на стойност 79 000 евро.

Впоследствие на 07.12.2024 г. ответницата е подписала споразумение за предоставяне на депозит с „К“ ЕООД, съгласно който представила депозит в размер на 4000 лв. на „К“ ЕООД като гаранция за закупуването на апартамент ***, находящ се на адрес ж.к. *****, при цена от 150 599 лв. На същата дата между ответницата и „К“ ЕООД е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот, като в него е описано, че тя възлага на дружеството да осигури покупката на процесния недвижим имот, като е уговорено комисионно възнаграждение в размер на 3911 лв. в деня на нотариално изповядване на сделката.

От представения нотариален акт №3, ***, рег.№ ***, дело №***г. на нотариус с 3 рег. №*** на НК, се установява, че на 09.01.2025г. ответната страна е придобила недвижим имот, находящ се в гр. С*****, за сумата в размер на 150 599 лева.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите МВД, която е работила като брокер в ищцовото дружество към момента на придобиването на имота и Е. Ц. П., която към момента на придобиването на имота е работила в дружеството „К“ ЕООД.

Свидетелката Д споделя, че познава ответницата, като се е запознала с нея преди огледа на процесния имот. Посочва, че това е бил първи оглед на ответницата, като впоследствие тя закупила апартамента без посредничеството й. Твърди, че й предоставила договора за посредничество, като й обяснила клаузите и я попитала дали има нещо, което не разбира. Посочва, че имотът е бил продаван от друга агенция, като неин представител имал ключа за апартамента и съответно ги въвел в имота. Споделя, че не е предоставяла документи на ответницата за имота, доколкото същите се намирали у брокера, представляващ продавача. Споделя, че е бил подписан протокол конкретно за процесния имот, като след огледа комуникацията между страните не е спряла. Впоследствие ответницата никога не е споделяла, че има интерес към имота, на който са отишли на оглед. Посочва, че впоследствие обявата за имота в Люлин изчезнала, а след извършена справка установили, че същият е закупен от ответницата.

Свидетелката Е. П. посочва, че през декември 2024 г. е завела ответница на оглед на процесния имот, след което тя решила да го купи. Посочва, че нейната агенция представлявали собствениците на апартамента, които се намирали в провинцията по това време. Споделя, че е работила като офис-мениджър в агенцията, като се наложило да проведе огледа инцидентно, но знае, че агенцията, в която е работила е представлявала продавача на имота. Сочи, че нейното задължение по време на огледа се изразявало в това да осигури достъп до имота.

Съдът кредитира показанията и на двамата свидетели, доколкото между тях не е налице противоречие, като няма противоречие и със събраните писмени доказателства.

От така събраните доказателства по делото безспорно се установи, че между ищеца и ответницата е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество. Договорът за посредничество, какъвто е и процесният, е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се за дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него /така – Определение № 383 от 25.05.2011 г. по т. д. ***9/2010 г. на ВКС, Решение № 1406 от 7.01.1994 г. по гр. д. № 390/1993 г. на ВС, Определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на ВКС/. Предмет на договора за посредничество не е извършването на опредЕ. работа, а постигането на определен резултат – свързване на страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на договор за покупкопродажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделката, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота.