Решение № 16438 от 20.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16438 гр. София, 20.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МИХАЕЛА КАСАБОВАХРАНОВА при участието на секретаря ПАОЛА ЦВ. РАЧОВСКА като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА

Гражданско дело № 20251110134866 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл. 109 ЗС.

Образувано е по искова молба на Р. Т. Г – Н. срещу А. А. Т., М. Н. Т. и А. С. Т., с която е предявен иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответниците да извършат ремонт на собствения им апартамент № 18, находящ се в гр. С*****, включително, но не само като премахнат улея, вкопан в терасата, в резултат на което да бъде преустановен течът в собствения на ищцата недвижим имот – апартамент № 16, находящ се в гр. С*****.

В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на ателие № 16, находящо се в гр. С*****, а ответниците А. С. Т. и М. Н. Т. са собственици на апартамент № 18 в същата сграда, в който към момента на подаване на исковата молба живее синът им А.

А. Т., като плочата на терасата на ап. 18 се явява таван на стая от ателие № 16. През 2019 г. бил извършен ремонт на терасата на ап. 18, като е прокопан улей през средата на плочата на терасата, през който да се протича водата при валеж и снеготопене.

Ищцата поддържа, че в резултат на тези неоснователни въздействия по стената на стаята на ателие № 16 при валежи и/или снеготопене започва обилен теч, напуква се стената, руши се мазилката по нея и тавана на стаята, разрушава се целостта на мебелите в нея. За констатираните проблеми ищцата уведомила Г Т. – дъщеря на първите двама ответници, която по това време стопанисвала имота, в резултат на което бил направен ремонт на терасата на апартамент № 18, но проблемът с теча, вместо да се реши се задълбочил. От управителя на сградата в режим на етажна собственост било установено, че течът в ателие № 16 е от апартамент № 18. В резултат на течовете и обстоятелството, че ателието не е годно за обитаване на 08.06.2025 г. наемателите в имота на ищцата прекратили наемното си правоотношение с нея, като до момента на подаване на исковата молба имотът не е даден под наем и ищцата не може да живее там, тъй като трябва да се извърши спешен ремонт в апартамента. Навежда твърдения, че ремонтът на терасата на апартамент № 18 не е извършен така, че от него да не следват вреди за други обекти в сградата, в частност имота на ищцата. Моли за уважаване на предявения иск. Претендира разноски.

1

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответниците А. С. Т. и М. Н. Т. са подали отговор на исковата молба, с който оспорват предявените искове. Оспорват твърдението на ищцата, че течът в имота й е причинен от терасата в имота им.

Излагат твърдения, че през 2019 г. е установен теч в недвижимия имот на ищцата и в резултат на това през месец юни 2019 г. в техния имот е извършен ремонт от препоръчан от ищцата майстор, за да се предотвратят бъдещи течове в ателие № 16, като ремонтът е заплатен от ответниците. При ремонта на терасата е поставен линеен сифон, от който да се оттича водата от терасата на апартамент № 18, не е прокопаван улей и терасата не е къртена, а улеят е монтиран в замазката. Други ремонтни дейности, освен описаните не са извършвани, поради което поддържат, че течовете, описани в исковата молба не са в резултат на извършени от тях ремонтни дейности.

Оспорват твърдението на ищцата, че управителят на етажната собственост е установил, че течовете по стената на ателие № 16 са от терасата на апартамент № 18, и поддържат, че в резултат на извършен тест с термокамера от фирма, изпратена от професионалния домоуправител е установено, че течът не е предизвикат от терасата на апартамент № 18. По препоръка на строителна фирма с цел предотвратяване на течовете всички фуги на терасата на жилището са с фугираща смес. В обобщение поддържат, че през всички години са направили всичко, което е зависело от тях за отстраняване на течовете в ателие № 16. Поради това, молят за отхвърляне на предявените искове. Претендират разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът А. А. Т. е подал отговор на исковата молба с идентично съдържание като подадения от родителите му.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Негаторният иск, като иск за защита на собствеността, предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта (имота) според нейното предназначение, но без да отнема владението на собственика. С предявяването му се цели това неоснователно въздействие да бъде преустановено или да бъдат премахнати последиците от него, като предмет на делото е несъществуването на правото ответникът да въздейства върху вещта.

Според т. 3 от ТР № 4 от 06.11.2017 г. по тълк. д. № 4/2015 г., ОСГК на ВКС, по иска по чл. 109 ЗС двете задължителни условия за уважаване на иска са: неоснователност на действията на ответника и създаване на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем. Приема се още, че ако действията на ответника са основателни, няма да е налице хипотеза на чл. 109 ЗС.

Същото ще бъде, ако действията са неоснователни, но не създават пречки на собственика. Следователно, за уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само, че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие (действие или бездействие), но и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените (чл. 50 ЗС).

Преценката за това кои въздействия са по-големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело.

В обобщение съдът намира, че искът по чл. 109 ЗС дава вещноправна защита срещу посегателства, които без да отнемат владението, пречат на собственика да осъществява спокойно и в пълен обем правомощието си да ползва собствения си имот.

Целта на иска е да се установи неправомерността на действията на трето лице, с които се пречи да се упражнява защитеното право и да се задължи това лице да преустанови неправомерното действие или да премахне последиците от него.

Предвид изложеното следва, че искът по чл. 109 ЗС може да се упражни срещу 2 всяко лице, което проявява неоснователните ограничаващи правото на собственост въздействия, без значение дали то е съсобственик или изцяло трето лице - собственик на съседен имот, фактически владелец, държател и пр. Следва да се посочи също, че претенцията по чл. 109 ЗС не съдържа презумпция, че всяко неоснователно действие на ответника неминуемо довежда до накърняване, засягане, застрашаване или увреждане на притежаваното от ищеца абсолютно вещно право.

В тежест на ищцата по този иск е да установи, че е собственик на вещта на посоченото основание – покупко-продажба, спрямо която е насочено неоснователното въздействие на ответника, както и извършени от ответниците действия действията, респективно бездействията, които са причина за наличието на теч в ателие № 16, представляващи пречка за упражняване на правото на собственост на ищцата в пълен обем, като при установяване на тези обстоятелства в тежест на ответниците е да докажат наличието на правно основание за тези действия/бездействие, респ. преустановяване на неоснователното си поведение чрез отстраняване на причината за теча.

С оглед твърденията на страните по делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т.

4 ГПК са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че ищцата е собственик на ателие № 16, находящо се в гр. С*****; че ответниците А. С.

Т. и М. Н. Т. са собственици на апартамент № 18, находящ се в гр. С*****; че апартамент № 18 се обитава от А. А. Т.; че терасата на апартамент № 18 се явява покрив на стая от ателие № 16 и че в тази стая при валеж и/или снеготопене се появява теч.

Горните обстоятелства са не само безспорни, но се установяват и от ангажираните по делото писмени и гласни доказателства.

С оглед на изложеното, спорно по делото остава обстоятелството налице ли е поведение на ответниците, представляващо пречка за упражняване на правото на собственост на ищцата в пълен обем, изразяващо се в причиняване на теч в стая в жилището на ищцата.

От приетото в първоинстанционното производство заключение на СТЕ по реда на чл. 207 ГПК, което настоящият състав кредитира, се установява, че по тавана и стената в стая, ползвана като спалня, в ателие № 1 6 има следи от течове с мухъл, издута гипсова шпакловка и латекс и зона с разрушена шпакловка и латекс. Стаята се намира под откритата тераса на апартамент №18. В резултат на теча е разрушена гипсовата шпакловка и латексово покритие на стената и тавана в стаята, като в една зона е паднала, а в останалата видимо е с пукнатини и подкожушване /издуване/. В стаята на ателие №16, зоната с най-големи разрушения попада точно под връзката на линейния отводнител и отводнителната тръба, вкопана в мазилката на терасата на Апартамент №18. Възможна причина за теча, според вещото лице инж. Т., е компрометирана връзка между тръбата и отводнителя или наличие на спукана зона във вкопаната тръба за отводняване. По време на огледа на терасата не са установени други източници на влага, както и други компрометирани участъци. Същата е изпълнена с хидроизолация с посипка, която е задигната по краищата към стените и бордовете с височина около 15см. Снажданията между отделните листове на хидроизолацията също допълнително са обработени с течна хидроизолация, поради което от друго място на терасата извън монтирания отводнител, сперид експерта не следва да се получават течове в жилището на ищеца. При ремонтът на терасата е направено линейно отводняване с монтиран отводнителен канал с решетки и вкопана в мазилката отводнителна тръба. Направени са и съответните наклони за отвеждане на попадналата вода в терасата към линейния сифон /отводнител/. Положена е и хидроизолация с посипка, което отговаряло на строителните правила за завършване на покривно покритие.

В проведеното о.с.з. в поризводството по чл. 207 ГПК вещото лице Т. изяснява, че ако се направи ремонт на отводнителната тръба и канала ще спре течът, защото тази 3 връзка между канала и тръбата съвпадала много точно с най-голямата щета на долния апартамент. Извършеният ремонт на цялата тераса бил много добре извършен и е с хидроизолация цялата тераса, но това си остава като проблем. Поддържа, че вероятният проблем е връзката между канала и тръбата. Мястото с най-големите разрушения съвпадало с тази връзка. Сочи, че без да се разкрие вкопаната тръба, няма как да се види точната причина.

От приетото по делото и неоспорено от страните заключение на СТЕ, изготвено от вещо лице ВиК инж. Н., което настоящият състав кредитира напълно, се установява, че не може да се даде еднозначен отговор на въпроса относно причината за теч в стая от ателие 16, намиращо се под ап. 18 - с покривна тераса. Това е така, защото тръбните връзки са под мазилката и не може да се види тяхното състояние, поради което следва да се разчита на изследването с термокамера. Ответникът е направил хидроизолация по съветите на специалистите с термокамерата, но и това не е помогнало. В крайна сметка се е взело решение да се ликвидира отводнителният улей.

В открито съдебно заседание вещото лице Н. допълва, че вариантът да няма улей не е възможен. Това е единственото, което може да се направи в този момент.

Изяснява, че не може да се каже с категоричност, че улеят е проблемът. Според уксперта е съмнително тръбата, Ф-50, да е счупена на места, тъй като е твърде късо парче, за да му има нещо. На пръв поглед изолацията била направена добре. Ако завали и пак тече, а улеят е ликвидиран, това ще означава, че има нещо, което не е добре направено на самата покривна тераса. Уточнява, че улеят не е бил премахнат към датата на огледа. Подчертава, че ако няма улей няма да може да се изтича от страни. Ще трябва да се направи хоризонтален улук, който се слага на края на плочата и той събира водата. Трябва да бъде направено след като се ликвидира улеят.