Решение № 1205 от 02.11.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1205 гр. София, 02.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Цветанка Бенина при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело № 20211100901023 по описа за 2021 година

В исковата молба се твърди, че ищецът е сключил договор за изключително представителство за България на престижната европейска верига „Cofee Fellows“ през м. 02.2020 г. Това наложило търсене за наемане на подходящо помещение за целите на договора за франчайз, а именно кафене, което да отговаря на специфичните изисквания за местоположение, квадратура, интериор. В тази връзка бил сключен договор за наем с ответното „Р.К.“ООД на 01.10.2020 г. за обект – кафе-сладкарница, находящ се в гр.

София, бул. *******, с площ от 140 кв.м. Сочи се, че били предприети съответните действия по ремонт и обзавеждане на помещението за привеждането му във вида според специфичните изисквания на веригата. Така за ремонта бил сключен договор с „Г.“ООД, като извършените СМР възлизат на 71 855.48 лв., без ДДС; за доставката, монтажа и поддръжката на машини и оборудване, необходими за заведението и трайно прикрепени към пода и стените, бил сключен договор с „Т.“ООД на стойност от 59 548.30 лв.; за климатизацията бил сключен договор с „К.“ на стойност от 29 140.75 лв.; за охрана с „Форс Делта“ООД, като била изградена охранителна система на стойност от 529.05 лв.; били сключени договори за доставка на охладени и дълбоко замразени продукти, за наем на хладилно помещение. Били направени и допълнителни разходи за декориране и обзавеждане на помещението, като стойността за обзавеждане на помещението по договор с Б. възлизало на 54 000 лв. и по допълнителен анекс към него на 9600 лв. Бил извършен и разход за заплащане на франчайз такса в размер на 75 000 евро или 146 687.25 лв., като в договора за франчайз било предвидено, че в случай, че в предвидените срокове кафенето не стартира работата си, вноската остава за сметка на „Е.“ЕООД. В хода на извършване на дейностите по ремонт и оборудване, ищецът установил, че наетото помещение няма статут на кафе-сладкарница, като заявление за промяна на предназначението било подадено от наемодателя до СО – район Триадица на 21.09.2020 г., който бил поел задължението да снабди наемателя с такова до края на 2020 г., като ищецът твърди, че процедурата не била завършена към момента на подаването на исковата молба. В исковата молба се излагат твърдения, че на 08.01.2021 г. имотът бил посетен от ЧСИ В. И.а за извършването на опис и оценка, с оглед насочено принудително изпълнение срещу него след наложена възбрана върху имота 1 на 13.01.2014 г. Впоследствие била проведена и публична продан в периода до 12.04.2021 г., която приключила с обявен купувач за цена от 2 948 000 лв., като високата продажна цена ищецът твърди, че се дължи на извършените от него подобрения в имота. При отнемане правото на собственост от наемодателя бил прекратен и процесният договор за наем. В тази връзка ищецът твърди, че с прекратяване договора за наем за него са настъпили преки вреди, изразяващи се в извършените разходи за ремонт, обзавеждане и оборудване на помещението с трайно прикрепени елементи към пода и стените, които не могат да бъдат отстранени за последващата им употреба без да се наруши целостта на стените и пода.

Освен горепосочените разходи, за привеждане на помещението в съответствие със специфичните изисквания за бранда било необходимо извършването и на други такива, а именно за закупуването на плочки от Zahna-Fliesen GMBH – 3 505.89 евро или 6 866.29 лв., паркет Adler Parkett - 2 926.15 евро или 5 730.86 лв., декоритивни плочки от Diffusion Ceramique – 679 евро или 1 329.82 лв., стенни панели от New York Ceilling - 1 190.40 евро или 2331.40 лв., лампи от Lampenwelt GMBH – 9 457.38 евро или 18 522.28 лв., облицовка от състарено дърво от ZEG – 1 115.82 евро или 2 185.33 лв., кафе машина от Coffee Fellows – 6 966.88 евро или 13 644.63 лв. , обзавеждане от Coffee Fellows – 12 900.70 евро или 25 266.02 лв. Сочи се, че към посочените разходи се прибавят и такива за строителни материали, както и за закупените малотрайни продукти, доколкото заведението не е могло да заработи и възлизащи на обща стойност от 10 366.23 евро или 20274.57 лв. За специфичното обзавеждане и оборудване от Германия били направени и разходи за транспорт, възлизащи на 4 530 лв.

Ищецът излага твърдения, че общата стойност на инвестицията му за ремонт, обзавеждане и оборудване на процесния обект възлиза на 502 500.20 лв., с която сума ответното „Р.К.“ООД в качеството му на собственик на имота се е обогатил. Сочи, че стойността на процесния имот се е увеличила със сумата от 1 748 984 лв., равняваща се на разликата между първоначалната цена при оценката и цената, на която е осъществена публичната продан на имота.

Претендира ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 527 304.77 лв., представляваща по-ниската стойност от извършените трайни подобрения и увеличената стойност на имота /от 1 748 984 лв/. При условията на евентуалност претендира ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 527 304.77 лв. – обезщетение в размер на претърпяната загуба в резултат неизпълнение от страна на наемодателя на договора за наем.

В срока за отговор на исковата молба по чл. 367 ГПК е постъпила молба от ответното „Р.К.“ООД, в която сочи, че не разполага с книжата по извършената публична продан на имота и не е в състояние своевременно да изложи възраженията си в тази връзка.

По делото не са постъпили допълнителна искова молба и писмен отговор по нея в установените за това процесуални срокове.

Предявени са от „Е.“ ЕООД против „Р.К.“ООД осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД и при условията на евентуалност осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. последно вр. с чл. 82 ЗЗД.

Съдът, като разгледа представените по делото релевантни за правния спор доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

Видно от представения по делото Договор за наем, сключен на 01.10.2020 г. между ищцовото Е. ЕООД – в качеството му на наемател и ответното Р.К. ООД – наемодател, страните са договорили предоставяне за временно и възмездно ползване на следния недвижим имот - търговски обект – кафе-сладкарница, находящ се в гр.

София, бул. *******, с площ от 140 кв.м. срещу заплащането на наемна цена в размер 2 на 5000 евро, без ДДС, със срок на договора до 30.11.2023 г. – чл. 5.1. Съгласно клаузата в чл. 4.1 наемодателят е длъжен да предостави наетия имот в състояние, което да изпълнява предназначението, за което е нает. Приложен е Приемо-предавателен протокол, двустранно подписан от страните на 01.10.2020 г. относно предаването на обекта на наемателя, описан като „магазин“, находящ се на адреса, посочен в договора.

Представено е Обявление изх. № 191/09.03.2021г. на ЧСИ В. И.а, рег. № 778 на КЧСИ по изп.д.№ 20207780400080 относно насрочена публична продан на недвижим имот, собственост на Р.К. ООД и представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, с предназначение – жилищна сграда за търговска дейност, която да се проведе в периода 12.03.2021г. – 12.04.2021г. при начална цена от 1 119 960 лв., представляваща 80% от оценката на вещото лице. С Постановление за възлагане на недвижим имот от 22.04.2021г. по изпълнителното дело имотът предмет на публичната продан е възложен в полза на Е. ЕООД. Отразено е вписването му в Служба по вписванията с Акт № 7, т. LXXXII , д. № 2454/2021 г.

Представена е Нотариална покана, връчена чрез нотариус К.Б., рег. № 043, адресирана от Е. ЕООД до Р.К. ООД – чрез представляващите ги управители, връчена по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК чрез залепване на уведомление на 23.03.2021 г. относно предприемане на действия за спиране на изпълнението срещу имота – обект на договора за наем, както и относно снабдяването с разрешение за строеж и удостоверение за промяна на предназначението на помещението.

По делото е представена Фактура № RE201096075 от 13.10.2020 г., с издател – „Л.“ООД и задължено лице по нея – Е. ЕООД, като в описанието за поръчката са посочени и индивидуализирани по вид, количество и стойност осветителни тела и технически съоръжения за осветление при обща стойност от 9 457.38 лв.

Представен е Договор за строителство от 30.09.2020 г., по силата на който възложител Е. ЕООД е възложил на Г. ЕООД – в качеството му на изпълнител, да извърши СМР на обект: „Смяна на предназначение на магазинна клетка, част от комплекс от 3 бр. магазинни клетки, от магазин за готово облекло в кафе-сладкарница, находящ се в гр. София, бул. *******, като за стойността на отделните видове работи е приложена Количествено-стойностна сметка, от която е видно, че общата стойност на включените в нея такива възлиза на 71 855.48 лв.

Представен е Договор за продажба, доставка и монтаж от 24.10.2020 г., сключен между Т. ООД – в качеството на изпълнител и Е. ЕООД – в качеството на възложител, по силата на който изпълнителят е приел да изпълни срещу възнаграждение продажба, доставка и монтаж на кухненско и барово оборудване и съоръжения. Приложена е Количествено-стойностна сметка за възложените работи, от която е видно, че същите възлизат на обща стойност 59 548.30 лв. с ДДС, като са приложени и издадени от изпълнителя фактури за дължимите плащания по извършените доставки.

3

Представен е Договор за СМР от 08.09.2020 г., сключен между Е. ЕООД – възложител К. ЕООД – изпълнител и по силата на който последният се е задължил срещу възнаграждение да изпълни СМР по част ОВК на обект: Смяна на предназначение на магазинна клетка в кафе-сладкарница COFFEE FELLOWS при обща сума на възнаграждението за договорените количества СМР, възлизаща на 29 140.75 лв. с ДДС. Приложени са и фактури, издадени от доставчика К. ЕООД.

Представен е Договор 01/090920 за производство, доставка и монтаж на обзавеждане, сключен на 14.09.2020 г. между Е. ЕООД – възложител и Б. ЕООД – изпълнител, по силата на който последният се е задължил да проектира, съгласува, произведе, достави и монтира обзавеждане на обект кафе-сладкарница COFFEE FELLOWS в гр. София, бул. *******. Към договора е приложена Спецификация – двустранно подписана на 09.09.2020 г. с описание на видовете обзавеждане, брой на отделните елементи, единична и обща стойност, като последната възлиза на 54 000 лв. с ДДС. С допълнителен Анекс № 1 от 20.11.2020 г. към договора е възложено извършването на допълнителни работи, както и Спецификация на същите и тяхната стойност при обща такава от 9600 лв. Приложени са и издадени от доставчика – Б.

ООД фактури.

По делото е представен и Договор № 241499 Абонат № 1499 от 08.01.2021г., сключен между Е. ЕООД – възложител и Ф.-Д. ООД – изпълнител с предмет за охраняван обект /абонат/ - находящ се в гр. София, бул. *******, при месечен абонамент от 50.40 лв. с ДДС плюс допълнителна такса от 2.88 лв. с ДДС. Приложени са фактури за извършените услуги и такси по договора, съответно от 21.01.2021г. за сумата от 529.05 лв. и от 05.02.2021г. за сумата от 53.28 лв., с ДДС.

Видно от представения по делото Международен мастерфранчайз договор /в превод на български език/, същият е бил подписан на 10.02.2020 г. в София от Е. ЕООД и на 17.02.2020 г. в Мюнхен от К.Ф. ГмбХ, като съгласно договора на българското дружество е предоставено правото да управлява бизнес формата чрез свои собствени Франчайз магазини и да ползва правата на интелектуална собственост на Мастерфранчайзодателя в срока на действие на договора. В § 13 е предвидено, че действието на договора продължава за 5 години, считано от датата на подписването му.

По делото е представено Разрешение за строеж № 53/11.12.2020 г., с което се разрешава на Р.К. ООД, съгласно одобрените на 12.10.2020 г. инвестиционни проекти да извърши „преустройство и смяна на предназначението на магазин за готово облекло в кафе-сладкарница“, находящ се в гр. София, бул. *******.

По делото е изслушана комплексна съдебно-техническа и съдебно-счетоводна експертиза, заключението по която не е било оспорено от страните, като същото е изготвено въз основа на материалите по делото, проверка на проектната документация и издадените разрешителни за обекта и извършен оглед на място на процесния 4 търговски обект. От заключението по експертизата се установява издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 294/14.04.2022 г. за обект „Преустройство и смяна на предназначението на магазин за готово облекло в кафесладкарница“, с което окончателно е променено предназначението на помещението.

Разпечатката съдържа 29 от 59 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/bc7689d8-68b8-4250-a41c-7f24fa1a28e8