Решение № 1017 от 24.07.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1017 гр. София, 24.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Петя Алексиева

Иванка Иванова при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело № 20241000503118 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 4468/24.07.2024 г., постановено по гр. д. № 2922/2021 г. по описа на СГС, I ГО, 9 състав, „ОПЪЛЧЕНСКА ХАЙТС“ ЕООД е осъден да заплати на В. Х. В., следните суми: 21 114, 40 лв., ведно със законната лихва от 22.06.2021 г. до плащането–обезщетение за неизпълнение на строителномонтажни работи, изразяващо се в намалена квадратура на обектите, собственост на ищеца, находящи се в многофамилна жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи, с ид.

№ ***, съгласно КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД18-32/1.4.2016 г. на изп. директор на АГКК, с административен адрес гр.

София, ***, представляващи: МАГАЗИН № 5 с ид. №

*** - самостоятелен обект в сграда №2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, при съседни обекти с ид. № ***, ***, под обекта – няма, над обекта,

***; ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ „Бърза закуска“ с ид. №

*** - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, при съседни обекти с ид. № ***, под обекта – няма, над обекта, ***;

АПАРТАМЕНТ № 14 с ид. № *** - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, разположена в поземлен имот с ид.№ ***, при съседни обекти с ид. № ***, ***, под обекта –

***, ***, ***, над обекта ***, ***, ***; АПАРТАМЕНТ

1

№12 с ид. № *** - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, разположена в поземлен имот с ид. № ***, при съседни обекти с ид. № ***, под обекта – ***, ***,

***, над обекта - ***, ***,

***, като искът е отхвърлен за сумата над 21 114, 40лв. до предявения размер от 34 077 лв.; сумата от 2 177, 30 лв. – разноски в производството, съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е осъден да заплати на ответника сумата от 1 141, 17 лв. - разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска.

Срещу постановеното съдебно решение в частта, с която е уважен предявеният иск, е депозирана въззивна жалба от ответника „ОПЪЛЧЕНСКА ХАЙТС“ ЕООД. Излага съображения, че решението в обжалваната част е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния закон.

Счита, че решаващият съд не е извършил цялостен и обективен анализ на събраните по делото доказателства в тяхната взаимна и логическа връзка и съвкупност, не са съобразени действителното фактическо и правно значение на съществените обстоятелства, установени с тях. Поддържа, че изложените правни изводи за частична основателност на предявения иск не съответстват на установената фактическа обстановка. Счита, че са неправилни изводите на решаващия съд относно определянето на застроената площ на самостоятелен обект „Бърза закуска“ и съответното изпълнение на задълженията на ответника да го построи и предаде на обезщетения собственик, съобразно подписаните между страните договори. Твърди, че застроените площи на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца, включително на „Бърза закуска“, не са били намалявани от ответника, като обектът е изпълнен съобразно одобрената проектна документация и законосъобразните заповеди на участниците в строителството. Всички архитектурни проекти са били подписани от собствениците на поземления имот – възложителите по договора, с които те са се съгласили с предвиденото в тях, включително ищеца. За това има данни и в заповед № РА51-165/12.07.2017 г., с която е допълнено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г. на главния архитект на СО, като е допуснато съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154, ал.2, т.5 ЗУТ. Собствениците са представили нотариално заверена декларация, с която са изразили съгласието си с изработения инвестиционен проект за преработка по време на строителството. В предварителния договор и в изготвения нотариален акт страните са договаряли единствено и само застроена площ на обектите, като никъде не са боравили с термини като „чиста“, „светла“, „застроителна“, „строителна“ или каквато и да било друга площ, а са посочени само застроените площи на обектите. По силата на чл.18, ал.1 от предварителния договор ответникът се е задължил да изгради процесната сграда при спазване на одобрения архитектурен проект, изискванията на ЗУТ и всички други нормативни изисквания, а по ал.2 носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа, съобразно изискванията на чл.169, ал.1 ЗУТ. Съгласно представеното по делото контролно заснемане двата търговски обекта – магазин 5 и магазин 6 (Бърза закуска), са по – големи от проектираното, а застроените площи на апартамент 12 и апартамент 14 са незначително по – малки от проектираното. Счита, че 2 ответникът е изпълнил възложеното строителство съобразно одобрените строителни книжа, които са приети и одобрени от ищеца, както и са приети с акт обр.15 и въз основа на цялата строителна документация е издаден акт обр.16. Решаващият съд не е съобразил заключението по изслушаната съдебно-техническа експертиза, съгласно която застроената площ на обекта е увеличена с около 0, 7 кв. м., вследствие на изграждането на по – дебела външна стена и стоманобетонна греда към съседния от изток имот, което е довело до увеличаване на застроената площ на магазин 6 (Бърза закуска).

Неправилно решаващият съд е приел, че тъй като не е установено основание за изграждане на стоманобетонната греда, тя отнема от застроената площ на обекта 4, 09 кв. м. и реално застроената площ на обекта е 30, 61 кв. м. Твърди, че това е извършено в изпълнение на одобрена проектна документация по част „Конструкции“ и вписана от надзора заповед в заповедната книга на обекта.

Счита, че горният извод на решаващия съд противоречи на събраните по делото доказателства – изчислената съгласно дефиницията на § 5, т.15 от ДР на ЗУТ „застроена площ“ на обекта всъщност превишава проектната с 0, 7 кв. м. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, като отхвърли изцяло предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ищеца В. Х. В., с който я оспорва. Излага съображения, че решението в обжалваната част е правилно и законосъобразно. Счита, че по безспорен начин по делото е доказано, че гредата е с височина 1, 1 м. над нивото на настилката, с дължина 9, 51 м. и ширина (дебелина) – 43 см.

Бетонната греда е изградена в нарушение на одобрените проекти, което я прави незаконна. Счита, че тя не може да бъде включена като увеличение на уговорената застроена площ на помещението, тъй като по силата на § 5, т.15 от ДР на ЗУТ в застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи на гаражи и други елементи с височина 1, 2 от средното ниво на прилежащия терен. Същевременно никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение. В случая стоманобетонната греда е изградена в нарушение на одобрените инвестиционни проекти и е довело до ощетяване на ищеца чрез намаляване на договорената площ на търговския обект „Бърза закуска“. Чрез изграждането на посочената стена се е намалила светлата площ на търговския обект, променено е разположението на предвиденото проекта технологично оборудване, с оглед предназначението му. По делото е установено, че още при започване на строителството и изливане на бетонната плоча на кота 0.0 ищецът е установил, че са допуснати отклонения от утвърдените проекти и с писмо от 09.03.2018 г., изпратено по електронен път, е уведомил строителния надзор за допуснатите нарушения при изпълнение на строителството. В отговор на това писмо е признато наличието на разлика в квадратурите, като при подписване на акт обр. 15 ще се направи точна калкулация на полагащото се обезщетение. На 17.10.2020 г. страните по делото са подписали споразумение с цел уреждане на отношенията между тях. В т.5 и т.6 на споразумението е предвидено страните да подпишат констативен протокол, след което на ищеца дружеството се е задължило да заплати установената разлика по пазарни цени. Констативен протокол не е подписан. На 17.10.2020 г. ищецът е представил особено мнение със забележки и относно извършените СМР, като е отразена и намалената квадратура на обектите му. Ответникът се 3 е съгласил с особеното мнение и е подписано от упълномощено за това лице.

Моли съда да потвърди решението в обжалваната част. Претендира сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СРС е сезиран с иск с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД. Ищецът твърди, че собствениците на недвижим имот, представляващ УПИ XI-10, кв.182, целият с площ от 271, находящ се в гр. София, ***, м.

„Западно направление“, ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, са сключили с ответника на 11.03.2014 г. предварителен договор, по силата на който собствениците – възложители са си запазили и са се задължили да си учредят и да учредят взаимно право на строеж на жилищна сграда с магазини и подземни гаражи върху описания имот по одобрен идеен проект, съгласуван с органа по чл.141, ал.1 ЗУТ, срещу задължението на ответника – изпълнител, на свой риск, със свои сили и средства, при спазване на всички нормативни изисквания да проектира, построи и въведе в експлоатация жилищна сграда, включително и обектите на възложителите в същата, съгласно клаузите на договора, да осигури материали, машини, оборудване и персонал и др. В срок до 15 дни след съставяне на протокол за установяване на годността за ползване на строежа – обр.16, да въведе възложителите във владение на собствените им обекти по чл.2 от договора, изпълнени във вид на завършеност и до степен на завършеност съгласно Приложение № 1, което е неразделна част от договора. Ответникът се е задължил да извърши СМР и довършителни работи съгласно утвърдените по съответния ред архитектурен, конструктивен и инсталационни проекти, нормативни изисквания при условията на представителния договор, като се е задължил да упражнява за своя сметка инвеститорски контрол върху обекта, както и да осигури упражняването на авторски надзор и независим строителен надзор върху същия по силата на договора на ищеца е определено да получи 2 магазина с площ от по 35 кв. м. бруто за всеки един на партерно ниво, като единият от тях ще бъде с предназначение „Бърза закуска по проект, както и два броя апартаменти от първи до пети жилищен етаж, ненадвишаващи размера на полагащото му се обезщетение и по 2 паркоместа и 2 магазина, които са надлежно индивидуализирани в исковата молба. Предмет на обезщетението съгласно документа за собственост са и гараж № 5, находящ се на минус първи сутеренен етаж и гараж № 6, находящ се на минус първи сутеренен етаж на сградата. От СО , Направление „Архитектура и градоустройство“ е издадено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г.

Сградата е въведена в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-05831/21.10.2020 г. След допълнително контролно заснемане от лицензирана фирма е установено, че ответникът е намалил площта на обектите, собственост на ищеца, с което е нарушил одобрения архитектурен проект, нотариалния акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж, допълнително подписаното споразумение към него и особеното мнение на ищеца. Отклонението за търговски обект Бърза закуска е 6, 1 кв. м., върху търговски обект магазин № 5 е 1, 32 кв. м., върху апартамент № 12 е 3, 4 кв. м., а върху апартамент 14 е 1, 58 кв. м. още при започване на 4 строителството и изливане на бетонната плоча на кота 0 ищецът установил, че са допуснати отклонения от утвърдените проекти, поради което с писмо от 09.03.2019 г. е уведомил строителния надзор – „Цеф Билд Консулт“ ЕООД за допуснатите нарушения при изпълнение на строителството. С електронно писмо от 31.07.2018 г. управителят на ответното дружество е признало разликата в квадратурата и потвърждава, че при подписване на акт обр. 15 ще направи точна калкулация на полагащото се обезщетение. На 17.10.2020 г. страните по делото са подписали споразумение с цел уреждане на отношенията между тях. В т.5 и т.6 е предвидено за доказване на разликата в квадратурата на обектите на ищеца страните да подпишат констативен протокол, след което ответникът да заплати установената разлика по пазарни цени. Твърди, че констативен протокол не е подписан. На 17.10.2020 г. ищецът е представил особено мнение със забележка относно извършените СМР. В него е отразена и намалената квадратура на обектите. Ответникът е приел особеното мнение за основателно, тъй като същото е подписано от И. Ж. – упълномощено за това лице. Актуалните пазарни цени за търговска площ възлизат на 1 500 евро., поради което разликата в площта, изчислена по фиксинга на БНБ, възлиза на 34 077 лв. Отправил покана до ответника на адреса на управление, която била върната като неполучена. На 01.04.2021 г. е уведомил ответника на електронната му поща за претендираното обезщетение, каквото не е платено. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 34 077 лв., представляваща обезщетение за намалената квадратура на обектите, собственост на ищеца, поради неточно изпълнение на СМР от ответника, ведно със законната лихва от момента на завеждане на делото до окончателното изплащане. Претендира сторените по делото разноски.