Решение № 21 от 10.01.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 21 гр. Варна, 10.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ТО, в публично заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мила Й. Колева

Членове:

Тони Кръстев

Десислава Г. Жекова при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Тони Кръстев Въззивно гражданско дело № 20243100502039 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 42122/27.05.2024 г. на „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД срещу Решение № 1469/26.04.2024 г., поправено с Решение № 3077/13.08.2024 г. по гр. д. № 15999/2022 г. на ВРС, с което е бил отхвърлен предявеният от ищеца, настоящ въззивник, срещу Е. Н. С. иск за заплащане на незаплатени възнаграждения по сключен между нея и ищеца договор за поддръжка и управление от 09.10.2009 г. в следните размери:

- 1 526,93 евро за 2020 г.; - 1528,12 евро за 2021 г. и - 1 647,38 евро за 2022 г. на основание чл.

79, ал. 1 ЗЗД.

В жалбата си дружеството отправя искане за отмяна на първоинстанционното решение като неправилно и осъждане на ответницата да му заплати претендираните суми.

Жалбоподателят оспорва извода на ВРС, че чрез доброволното заплащане на различни суми за поддръжка, ответницата не е потвърдила чрез конклудентни действия наличието на облигационна връзка между нея и ищеца. Твърди, че от доказателствата по делото става ясно във връзка с какви услуги са били извършвани тези погашения. Счита и че още с подписването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, собственост на ответницата, и приложение № 2 към него, тя се е съгласила и съответно задължила с условията по договора за поддръжка и управление. Наред с това въззивникът 1 изразява несъгласие и с извода за липса на достатъчна индивидуализация на процесния комплекс с оглед липсата на цялостно и задълбочено обсъждане на доказателствения материал по делото. Поддържа се и че доколкото ответницата не е заплатила авансово дължимата по договора такса за 2020 г., тя не е могла да изисква изпълнението или прекратяването на договора.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК от въззиваемата страна Е. С. е постъпил отговор на жалбата, с който тя заявява искане за потвърждаване на атакуваното решение. Поддържа, че от събраните доказателства не се установява сключването на процесния договор или изразяването на съгласие с неговите условия. Оспорва, че комплексът, в който е разположен нейният имот, не е жилищен такъв от затворен тип. В случай че бъдело прието, че е била налице облигационно връзка, то въззиваемата счита, че правоотношението е обвързвало страните до неговото прекратяване. Позовавайки се на разпоредбите на ЗЗД заявява, че при процесните отношения, задължението на възложителя за заплащане на възнаграждение за изпълнена работа възниква винаги след нейното възлагане, респ. след приемането й.

Поддържа и че може да се приеме, че ищецът е бил в правоотношения с трето за спора лице, което е ползвало и заплащало за услугите.

В открито съдебно заседание въззивникът чрез процесуалния си представител моли за отмяна на първоинстанционното решение по изложените във въззивната жалба съображения и за присъждане на разноски.

Въззиваемата страна поддържа отговора на въззивната жалба и моли за нейното отхвърляне и присъждане на разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежно легитимирана страна при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази следното:

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от „Бляк Сий Инвестмънт Тръст” ЕАД, ЕИК 103874408 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ***, ет.2, ап.3 срещу Е. Н. С. гражданин на ****, р.****г. в гр. **, искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца възнаграждение по Договор за поддръжка и управление от 09.10.2009 г. в следните размери: 1 526,93 евро за 2020 г., 1 528,12 евро за 2021 г. и 1 647,38 евро за 2022 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете до окончателното заплащане на сумите.

Твърди се в исковата молба, че страните са в облигационни отношения по Договор за поддръжка и управление от 09.10.2009 г. за имот с идентификатор от ***. По силата на договора ищецът поел задължение да поддържа и управлява имотите на ответницата срещу възнаграждение, чиито размер е уговорен съгл. разпоредбите на чл. 2.1 и чл. 2.7 от договора в размер на 10,00 евро без ДДС на кв.м. Посочва, че площта на имота, определяща за размера на възнаграждението, е 98,41 кв.м. Твърди се, че ищецът е изпълнил 2 надлежно поетите по силата на договора задължения. Съгласно чл.5.1 от договора уговорената такса се индексирала ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ. След индексацията по реда на чл. 2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесните периоди 2020 г., 2021 г. и 2022 г., което ответницата е следвало да заплати авансово, съответно, в срок до 31.12.2019г., 31.12.2020г. и 31.12.2021г., било в размер на 12,93 евро без ДДС за 2020г., 12,94 евро без ДДС за 2021г. и в размер на 13,95 евро без ДДС за 2022г. С уточнителна молба от 06.10.2023 г. се сочи по повод оспорване автентичността на подписа на ответницата, че процесният договор е подписан от адв. В. И., в качеството му на представител на ответницата. Евентуално, ако се приеме, че договорът е подписан от лице без представителна власт, се твърди, че действията на пълномощника следва да се считат за потвърдени с оглед извършваните плащания на задължения по договора.

В отговора на исковата молба претенцията се оспорва по основание и размер. Оспорва се ответницата да е подписвала процесния договор лично или чрез представител, поради което се твърди липса на облигационно отношение между страните. Възразява се за неизпълнение на договора от страна на изпълнителя, както и плащанията по договора да потвърждават съществуването на валидна облигационна връзка между страните на основание сочения от ищеца договор. Плащанията на обявените от ищеца суми за поддръжка на общите части били правени ежегодно с оглед поддържане на добри съседски отношения и справедливост. Прави се възражение, че комплексът не представлява такъв от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, поради което договорът е нищожен поради противоречие със закона, а ако се приеме, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип, то договорът е нищожен поради неспазване на предвидената форма за валидност – писмена с нотариална заверка на подписите. Прави се възражение, че неформалните отношения между страните по повод поддръжката и управлението на комплекса са прекратени с едностранно изявление на 09.02.2022 г. поради влошаване качеството на предоставяните от ищеца услуги. По изложените съображения се отправя искане за отхвърляне на претенциите.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки.

По отношение правилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбите оплаквания, а именно че ответницата е потвърдила чрез конклудентни действия – плащане на различни суми за поддръжка, наличието на облигационна връзка между нея и ищеца, както и че още с подписването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, собственост на ответницата, и приложение № 2 към него, тя се е 3 съгласила и съответно задължила с условията по договора за поддръжка и управление.

Поддържа се, че комплексът, в който се намира жилищния имот на ответницата, е ясно индивидуализиран и представлява такъв от затворен тип по смисъла на ЗУЕС.

Ищецът основава твърденията си за наличие на облигационно правоотношение на представения Договор за поддръжка и управление от 09.10.2009 г., сключен между Е. С., в качеството и́ на собственик на апартамент А003/D003, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, находяща се в гр. Обзор, и „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ ЕООД, по силата на който собственикът възлага на изпълнителя срещу уговорено възнаграждение да поддържа, обслужва и осъществява организационно техническо и административно обслужване по отношение на целия комплекс и на общите части на сградата, в която се намира имотът на възложителя.

Не е спорно, че договорът не е подписан от ответницата. В самия договор не е посочено и името на лицето положило подпис за Е. С.. С оглед твърдението на ищеца, че договорът е подписан от адв. В. И. в качеството му на пълномощник на ответницата, в хода на първоинстанционното производство съдът е задължил по реда на чл. 192 от ГПК адв. В.

И. да представи пълномощното, с което е бил овластен да подпише договора от 09.10.2009 г.

С писмена молба до съда адв. И. е заявил, че не разполага със същото, тъй като е изтекъл петгодишния срок по чл. 47, ал. 1 от ЗАдв за съхранение на документи на клиента. Не са представени други доказателства за съществуването на такъв документ и за представителна власт на посоченото лице.

От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства съдът приема за установено, че процесният недвижим имот се намира в „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС. Според легалната дефиниция на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /в редакцията на текста преди изменението му през м. септември 2023 г., относима към процесния период/, „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица. Анализът на показанията на водените от страните свидетели води до еднозначния извод, че комплексът е съвкупност от жилищни сгради, че има и други обекти, обслужващи собствениците, съответно, че достъпът за външни лица е контролиран. Представено е и уведомително писмо от Община Несебър, че съгласно чл. 46б ЗУЕС е вписан жилищен комплекс от затворен тип – Комплекс „YOO OBZOR BULGARIA“, в който са построени 4 броя сгради, находящи се в ПИ с идентификатор *** /л.

278/.

Процесният договор за поддръжка и управление е сключен след влизането в сила на ЗУЕС /01.05.2009 г./, който в чл. 2 предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тоест, към датата на подписването му – 09.10.2009 г., е в сила законовото изискване за квалифицирана писмена форма за сключването на договора.

4

Съгласно разпоредбата на чл. 37 от ЗЗД упълномощаването за сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма.

Следователно, за да е валидно упълномощаването за сключване на процесния договор, пълномощното следва да бъде с нотариална заверка на подписа на упълномощителя.

Съгласно задължителните разяснения в TP № 5/2014 от 12.12.2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 от ЗЗД. Съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди като за потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора. Следователно, потвърждаване на действията на мнимия пълномощник по сключване на процесния договор от 09.10.2009 г. може да се извърши единствено с писмено изявление на ответницата с нотариална заверка на подписа. От съдържанието на едностранното волеизявление на мнимо представлявания, потвърждаващо съответното действие, трябва ясно да личи за какво правно действие се отнася – например конкретна правна сделка с посочен предмет и страни, от кого и спрямо кое трето лице е извършено действието и да се изразява желание да се приемат правните последици в неговата правна сфера. В тази хипотеза, с оглед императивното изискване на закона за квалифицирана форма, е изключена възможността за потвърждаване на волята на страната с конклудентни действия, в т.ч. плащане на цената за уговорената услуга. Ето защо, съдът приема, че ответницата не е потвърдила извършеното от нейно име без представителна власт правно действие, а именно сключване на договор за поддръжка и управление от 09.10.2009 г.