Решение № 6283 от 19.10.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6283 гр. София, 19.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър Ковачев

Членове:

Пламен Ив. Шумков

И.н В. С. при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Пламен Ив. Шумков Въззивно гражданско дело № 20251100513277 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 307225 от 19.09.2025 г., подадена от ответника „СОЛО ТРЕНД“ ООД, ЕИК 204758635 срещу Решение № 15436 от 12.08.2025 г., постановено по гражданско дело № 55521/2024 г. по описа на Софийския районен съд, 151 гр. състав.

С обжалваното първоинстанционно решение Софийският районен съд е осъдил „СОЛО ТРЕНД“ ООД да заплати на ищеца А. С. К., ЕГН **********, следните суми:

1. На основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД във връзка с чл. 99 ЗЗД – сумата в размер на 3 000,00 EUR (три хиляди евро), с левова равностойност 5 867,49 лв., представляваща заплатен гаранционен депозит по Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г., подлежащ на връщане поради неосъществено основание, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба (18.09.2024 г.) до окончателното й изплащане;

2. На основание чл. 92 ЗЗД във връзка с чл. 99 ЗЗД – сумата в размер на 3 000,00 EUR (три хиляди евро), с левова равностойност 5 867,49 лв., представляваща дължима договорна неустойка по т. 4 от Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г.;

3. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК – сумата в размер на 1 937,49 EUR (хиляда деветстотин тридесет и седем евро и четиридесет и девет цента), с левова равностойност 3 789,40 лв., представляваща сторени съдебно-деловодни разноски пред първата инстанция.

Във въззивната жалба са изложени доводи за процесуална недопустимост на първоинстанционното решение като постановено в нарушение на диспозитивното начало (чл. 6, ал. 2 ГПК). Жалбоподателят твърди, че районният съд се е произнесъл 1 със свръх путитум, като вместо по предявения облигационен спор за парични претенции по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, по свой почин е изследвал и разрешил вещноправен спор относно характера на спорния „двор“ като обща част на сградата по смисъла на чл. 38 ЗС. При условията на евентуалност се поддържат оплаквания за неправилност на съдебния акт поради нарушение на материалния закон, съществени процесуални нарушения и необоснованост: 1) твърди се, че продавачът никога не е поемал задължение да прехвърли физически обособена „реална част“ от поземлен имот, а се е задължил да прехвърли съответни идеални части от поземления имот (УПИ), съответстващи на площта на двора, което било изрично предвидено в Споразумението от 08.12.2023 г. и проектите на предварителен договор, изготвени от юрисконсулта на купувача; 2) поддържа се, че прехвърлянето на идеални части от УПИ е напълно допустимо и валидно, а фактическото осигуряване на достъп само през Офис № 1 съставлява допълнително предимство за купувача, а не неизпълнение; 3) твърди се, че съдът е тълкувал разширително т. 4 от Споразумението, която визирала единствено вписани вещни тежести (ипотеки, възбрани, искови молби), каквито по партидата на имота няма; 4) твърди се, че съдът е допуснал процесуално нарушение по чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК, като е кредитирал показанията на свидетелката Л.Г. и е пренебрегнал приетите писмени доказателства и разменената електронна кореспонденция; 5) сочи се, че последващата продажба на обекта ведно с прилежащия двор на трето лице с нотариален акт № 91/2024 г. доказва реалната правна и фактическа възможност за прехвърлянето му; 6) оспорва се активната материалноправна легитимация на ищеца с твърдението, че с договора за цесия е прехвърлено несъществуващо вземане. По тези съображения се иска обезсилване на решението като недопустимо, евентуално – отмяната му като неправилно и постановяване на ново решение за отхвърляне на предявените искове, ведно с присъждане на разноските за двете съдебни инстанции.

ВъззИ.емият А. С. К. е депозирал в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като изцяло неоснователна. Поддържа, че първоинстанционното решение е процесуално допустимо, тъй като диспозитивът стриктно съответства на паричния петитум на исковата молба, а правният статут на спорния обект представлява преюдициален въпрос в мотивите на съда. Излага съображения, че събраните доказателства категорично установяват, че процесното пространство е покривна тераса на подземните гаражи и представлява обща част по естеството си по чл. 38, ал. 1 ЗС, която не може да бъде прехвърляна в индивидуална собственост, нито за нея е учредено изключително ползване по чл. 38, ал. 2 ЗС.

Посочва, че дори обектът да се разглежда като част от поземления имот, прехвърлянето само на идеални части от земята не дава право на изключително ползване върху конкретния двор от 66,05 кв.м, който е бил съществена част от обекта и договорената цена, поради което продавачът е изпаднал в неизпълнение. Претендира потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на сторените във въззивното производство разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 720,00 евро съгласно представен списък по чл. 80 ГПК.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като 2 основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК от надлежна страна с правен интерес, срещу подлежащ на въззивен контрол първоинстанционен съдебен акт, и отговаря на изискванията на чл. 260 и чл. 261 ГПК, поради което е процесуално допустима.

При служебната проверка по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК въззивният съд констатира, че обжалваното Същото е и правилно, като въззивният съд споделя мотивите на първоинстанционния съд и на основание чл. 272 ГПК препраща към тях.

Във връзка с доводите във въззивната жалба следва да се добави следното:

По оплакването за недопустимост на съдебното решение (нарушение на чл. 6, ал. 2 ГПК):

Въззивният състав намира за изцяло неоснователно възражението на въззивника за произнасяне със свръх петитум и нарушаване на диспозитивното начало. Предметът на делото и рамката на дължимата съдебна защита се очертават от основанието и петитума на исковата молба. В разглеждания случай ищецът е предявил два обективно кумулативно съединени осъдителни иска за заплащане на парични суми – за връщане на даден гаранционен депозит по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и за заплащане на договорна неустойка по чл. 92 ЗЗД вр. т. 4 от Споразумението от 08.12.2023 г.

Първоинстанционният съд се е произнесъл именно по така заявения паричен петитум, като диспозитивът съдържа единствено осъждане за заплащане на процесните парични суми и липсва произнасяне по непредявен установителен или ревандикационен вещен иск. Обстоятелството, че в мотивите на съдебното решение е извършен задълбочен анализ на вещноправния и технически статут на процесния „двор“ с площ 66,05 кв.м и принадлежността му към сградата в етажна собственост по смисъла на чл. 38 ЗС, не съставлява излизане извън предмета на делото. Изследването на правното естество на обекта представлява обуславящ (преюдициален) въпрос, чието разрешаване е абсолютно необходимо, за да се отговори на въпроса дали продавачът е разполагал с правна възможност да изпълни задълженията си по сключения договор и дали е осъществен фактическият състав на т. 4 от Споразумението относно наличието на „проблеми относно собствеността и ползването“. Съгласно константната и задължителна съдебна практика на ВКС (включително Решение № 50053 от 12.07.2023 г. по т. д. № 1026/2021 г. на ВКС, I т. о., Решение № 317 от 27.06.2012 г. по гр. д. № 117/2012 г. на ВКС, IV г. о. и др.), обсъждането и разрешаването в мотивите на преюдициални материалноправни въпроси е задължение на решаващия съд и никога не съставлява произнасяне по непредявен иск, нито води до процесуална недопустимост на съдебния акт.

По съществото на материалноправния спор и оплакванията във въззивната жалба:

От фактическа страна по делото се установява, че на 29.11.2023 г. ищецът А. К. е сключил договор за посредничество с агенция за недвижими имоти „Брейн Тръст“ ЕООД за придобИ.не на търговски/офис имот. Ищецът е избрал публично обявен за продажба в интернет портала imot.bg имот, рекламиран като „луксозен офис със собствен двор в Центъра на гр. София“, находящ се в новопостроена сграда на ул.

****, с обявена площ 115,04 кв.м (чиста площ 99,88 кв.м + 15,16 кв.м общи части) и 3

66,05 кв.м двор, изрично включен в цената от 350 000,00 EUR. На 07.12.2023 г. К. е предоставил на посредника гаранционна сума в размер на 3 000,00 EUR съгласно сключен Договор за гаранция.

На 07.12.2023 г. между ответника „СОЛО ТРЕНД“ ООД, като възложител/продавач, и „Брейн Тръст“ ЕООД е сключен договор за посредничество за продажба на Офис № 1 с чиста площ 105,52 кв.м + 15,16 кв.м общи части, ведно с прилежащ към него двор и паркомясто (обща площ 181,09 кв.м) за продажна цена от 365 000,00 EUR с включен ДДС. В чл. 6 от този договор продавачът изрично е декларирал, че е единствен и пълноправен собственик на имота и че трети лица нямат каквито и да било вещни или облигационни права върху него.

В изпълнение на постигнатите предварителни уговорки, на 08.12.2023 г. между „СОЛО ТРЕНД“ ООД (продавач) и „Брейн Тръст“ ЕООД (възложител, действащ за сметка на купувача К.) е сключено процесното Споразумение за гаранционен депозит.

По силата на т. 1 от Споразумението възложителят е предал на продавача сумата от 3 000,00 EUR (три хиляди евро), с левова равностойност 5 867,49 лв., като гаранция за закупуването на следните недвижими имоти в сграда с идентификатор ***, изградена в ПИ с идентификатор *** на ул. ****: А/ ОФИС № 1 на кота ±0,00 м, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 105,52 кв.м, ведно с 15,8% ид.ч. от общите части на сградата и ведно с прилежащ към офиса двор с площ 67 кв.м, „съответстващ на ... идеални части от правото на собственост върху ПИ с идентификатор *** и ведно с припадащите се на имота идеални части от поземления имот“; Б/ ПАРКОМЯСТО № 4 в сутерена на сградата (кота -2,80 м) с площ 12,50 кв.м, съответстващо на 12,50/198,98 ид.ч. от подземен гараж с идентификатор ***.

В т. 3 от Споразумението срокът за сключване на предварителен договор е уговорен до 18.12.2023 г., като с двустранно подписан Анекс от 18.12.2023 г. този срок е продължен до 10.01.2024 г. В т. 4 страните изрично са договорили, че в случай че продавачът откаже да сключи предварителен договор в уговорения срок, откаже да предостави документите за собственост или „върху имотите се установят проблеми относно собствеността и ползването върху тях – вписани възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести и ограничения“, продавачът дължи връщане на дадената гаранция в размер на 3 000,00 EUR, както и заплащане на неустойка в същия размер (3 000,00 EUR). Съгласно т. 5 от Споразумението продавачът има право да задържи депозита, само ако потенциалният купувач откаже да сключи предварителен договор и това не се дължи на неизпълнение на задълженията на продавача.