Протокол № 372 от 27.05.2026, Окръжен съд - Пазарджик

ПРОТОКОЛ

№ 372 гр. Пазарджик, 27.05.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Иванка Г. Илинова при участието на секретаря Стоянка Ст. Коцева

Сложи за разглеждане докладваното от Иванка Г. Илинова Гражданско дело № 20255200100733 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 11:30 часа се явиха:

Ищецът И. Г. З., не се явява. За него се явява адв. В. С. С., редовно упълномощена отпреди.

Не се явява законен представител за ответната страна. Редовно упълномощен да представлява Община Панагюрище от кмета на общината – Ж. И. Г., се явява адв. Х. Н. В..

Явява се вещото лице А. П. П..

Адв. С.: Да се даде ход на делото.

Адв. В.: Да се даде ход на делото.

Съдът констатира, че за днешно съдебно заседание страните са редовно и своевременно призовани, поради което няма пречка за даване ход на делото и затова

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице А. П. П., депозирал заключение по делото в законния срок.

Снема самоличността на експерта, както следва:

В. Л. А. П. П.: на 64 г., българин, български гражданин, с висше образование, разведен, неосъждан, без служебни и родствени отношения със страните по делото.

Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

1

В.л. А. П.: Поддържам представеното заключение. Известна ми е наказателната отговорност, която нося. Не мога да оценявам въз основа само на един аналог, това противоречи на стандартите на оценяването. Минимум три аналога трябва да намерим. В момента предлагането в Панагюрище е ограничено. Реални сделки не съм склонен да търся, защото не се сключват на реална цена, особено за празни имоти. Бих се съгласил на реална сделка, ако е за апартамент, за сграда, нещо когато се ползва ипотека, тогава вече добиваме реална представа, банката гарантира и вече аналога е по-точен. На това се дължи несъответстивето между цената на кв.м в посочения първи аналог и реално изчислената от мен за процесния имот. За другите два аналога, които са на пазара в момента, които са обявени за продажба съм завишил цената на аналозите с 20 процента, т.е с коефициент 1,2, защото те са в по крайна част на града. Всъщност от таблица №2 на трета страница си личи ясно какво имам предвид, а именно завишаване оценката на процесния имот с коефициент 1, 2 в сравнение с офертната цена на сочените от мен аналози, тъй като местонахождението на процесния имот е в централната градска част и с оглед местоположението имотът би трябвало да е по-скъп. При първия аналог използвам коефициент 1,1, защото не е точно на центъра.

Адв. С.: На какво се дължи разликата между цена на кв. м за първия аналог от 142, 86 евро и цената на кв. м. за процесния имот – 72 евро?

В.л. А. П.: Тази цена, която е 72 евро, тя е осреднена цена от трите аналога. Не можем да извършим оценка на един имот въз основа само на един аналог, което е недопустимо съгласно българските стандарти за оценяване.

Вярно е, че имотите, от използваните аналози са различни, но са единствените, които намерих обявени за продажба в гр. Панагюрище. Ние търсим първо в конкретното място, където оценяваме, за да е справедливо, защото всяко едно населено място е специфично, различен тип икономика, различен тип взаимоотношения, население и желание за инвестиции и т.н, така че найсправедливо е когато си намираме на самото населено място, там да си търсим обявите. Не съм търсил оферти преди настоящия момент, защото половинедна година назад се появи един ефект на пазара, който драстично вдигна цените на имотите, който сега не продължава, сега има застой на цените. Даже в момента в Пазарджик предприемачите, които строят жилища тръгнаха да вземат кредити, за да си довършват сградите, които до преди няколко месеца продаваха напред, преди финалното плащане, защото идват при мен да им заверявам протокол на степен на завършеност, което им е необходимо за банката. Ефектът на смяна на парите, изкара много пари на пазара и имотите скочиха неимоверно още края на 2025 г. А пък да се върнем повече година назад е съвсем друго нещо.

Адв. С.: Може ли да посочите кое друго място бихте могли да се ползвате за такива пазарни аналози на имоти в централната градска част, съпоставими с Панагюрище в рамките на България?

В.л. А. П.: Ако погледнем Пазарджишка област, да отидем във Велинград, там са съвсем други неща, там е курортен град, цените не можем 2 да ги сравняваме с Панагюрище, не мога да използвам Велингра. Там и нивите струват безумни пари. Пазарджик не можем да го ползваме, защото той е областен град. Стрелча по размери, този град е село в сравнение с Панагюрище. Копривщица е исторически град, паметник на културата.

Пещера е планински град, в който имотите са кът, в смисъл, че имотите са малки, не е западащ град. Панагюрище има доста по-големи имоти, като размери. Докато в Пещера всички имоти са малки по размери, което оскъпява цената. Затова в краен случай, когато нямама на какво да стъпя в Панагюрище например, тогава трябва да стъпя на няколко населени места, за да добием някаква представа.

Адв. С.: В такъв случай няма да затрудняваме вещото лице, очевидно е ползвал само един аналог, поради което считам, че е необходимо да му се постави допълнителна задача, с която да намери аналози, за да изпълни задачата.

В.л. А. П.: Ако в Панагюрище имаше четири или пет продажби на имоти, този имот, първия аналог щях да га изхвърля, нямаше да го взема предвид, защото разликата е драстична и смятам, че не съответства на пазарната цена. Това е принципа за оценяване на недвижими имоти.

Адв. С.: Аналози, които са в гр. Велинград, в гр. Копривщица и по негова преценка други поне две населени места, както и да се съобрази с поставената задача, както в миналото съдебно заседание съдът я уточни, защото вещото лице не е отговорило на цялата задача. Както си спомняте спорихме и с предишното вещо лице за това застрояване, тоест поне трябва да го посочи като коефициент как би се отразило, има значение, това са 110 кв.м. и вещото лице съм абсолютно убедена, че би могло да го изчисли като коефициент със всичко.

В.л. А. П.: Запознал съм се със задачата конкретизирана в предишното съдебно заседание. Не съм проверил в Агенцията по вписванията, защото много от сделките се изповядват на нереална цена, по-ниска от пазарната, на която се сключват. Не съм проверил и в Регистъра на общината за разпореждане с общински имоти, пропуснал съм да извърша справката, бих могъл да направя справка. Не съм взел предвид, че върху имота е реализирано обществено мероприятие, сграда на общината или обществен площад.

Адв. В.: Уважаема госпожо съдия, от наша страна оспорваме заключението. Поддържаме направените искания в становище от днес представено на съда за назначаване на повторна съдебно-оценителна експертиза от друго вещо лице. Моля вещото лице, което бъде назначено, да съобрази задачата и отговорите, съобразно уточненията в протокол от 02.04.2026 г. и извършване на аналози.

Противопоставяме се и възразяваме на изказаното искане от ищеца за сравняване с имоти в гр. Копривщица и гр. Велинград, тъй като самото местоположение, а и начина и функциониране на тези населени места е коренно различно от един планински и индустриален град, какъвто е гр.

Панагюрище.

3

Вещото лице в изложението си преди малко категорично даде становище за несравнимост между тези населени места, с оглед на което считаме за неоснователно искането за такова допълнително заключение при сравняване на цени от тези населени места. Ако бъде назначена такава допълнителна експертиза за сравнение с други населени места отново в протокол от предходно съдебно заседание, съдът е указал, че трябва да се извърши проучване за реално извършени сделки с подобни недвижими имоти в гр. Панагюрище или населени места сходни с гр. Панагюрище, тоест нямаме дефиниция, че трябва да бъде точно гр. Копривщица, гр. Велинград. Те могат да бъдат на територията на цялата страна. Могат да бъдат и населени места и в северна България, в пред балкана, могат да бъдат и в източна България. Не мога в момента да кажа къде, но моля да се запознае с Регистъра за продажба на общински имоти, като същите са по реда на закона за общинската собственост и те се извършват след заключение за пазарна цена. Тоест найсравним аналог за абсолютна оценка на един имот, тоест и разпоредителни действия, включително и на представляваната община Панагюрище, в този Регистър има сделки от 2026 г., има от края на 2025 г., той се води и е публичен от 2007 г. насам и това е за всяка една община, има информация на техните интернет страници.

СЪДЪТ счита, че направените възражения от процесуалните представители на страните, относно приемане на заключението на вещото лице П. в днешното съдебно заседание са основателни, поради което заключението не следва да бъде прието.

Неоснователно е искането на адв. В. за назначаване на друго вещо лице, тъй като към настоящия момент липсват каквито и да било данни за некомпетентност на настоящото вещо лице. На същото следва да бъде дадена възможност, да работи отново по поставената задача, като вземе предивд всички направени от пълномощните на страните в днешното съдебно заседание възражения, които съдът споделя, а именно: Да потърси други пазарни аналози в гр. Панагюрище и в други съпоставими с него населени места в Република България, включително и посочените такива от адв.

Сименова, както и да направи съответните справки в Агенцията по вписванията и в общинския регистър за разпоредба с недвижими имоти, както в гр. Панагюрище, така и в другите населени места, където вещото лице реши, че ще търси относими пазарни аналози.

С оглед на горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НЕ ПРИЕМА заключението на вещото лице А. П., като доказателство по делото

УКАЗВА на същия да работи отново по поставената му задача, съобразявайки изложените по-горе от съда в мотивната част на определението, съображения.

4

Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото.

В.л. А. П.: Уважаема госпожо съдия, извън страната съм юни месец, моля да съобразите това.

Във връзка с изявлението на вещото лице, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 08.07.2026 г.

Адв. С.: На 08.07.2026 г. имам две граждански дела по различно време в гр. София.

Във връзка с изявлението на адв. С., съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА на 09.09.2026 г. от 10:30 ч., за която дата и час страните уведомени, вещото лице също уведомено. часа.

Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 11:55 Съдия при Окръжен съд – Пазарджик: _______________________ Секретар: _______________________

5