Решение № 6318 от 22.10.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6318 гр. София, 22.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-4 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мариана Христова при участието на секретаря Яна Огн. Лалова като разгледа докладваното от Мариана Христова Гражданско дело № 20241100106334 по описа за 2024 година

Производството е образувано по обективно съединени в условията на евентуалност искове на Д. П., гражданин на Италия, роден на ********., срещу „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД, за присъждане на сумата 199515,60 евро, с левова равностойност 390218,6лв. с включен ДДС, представляваща двоен размер на даденият задатък по Предварителен договор от 23.09.2022г. за покупко продажба на недвижим имот, поради отказ от договора поради невъзможност за изпълнение на насрещната страна, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане, на осн. чл. 93, ал. 2 3ЗД и чл.

86, ал. 1 33Д; в евентуалност, ако се приеме, че дадената сума при сключване на Предварителен договор от 23.09.2022г. за покупко продажба на недвижим имот има характер не на задатък, а на част от продажната цена, за присъждане на сумата 99757,80евро с левова равностойност 195109,30лв. с включен ДДС, представляваща дадената част от продажната цена при сключване на Предварителен договор от 23.09.2022г. за покупко продажба на недвижим имот, поради отпадане на основанието за получаването и - разваляне на същия, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане, на осн. чл. 55, ал. 1 33Д и чл. 86, ал. 1 33Д; както и сумата 33252,6 евро с левова равностойност 65036,43лв. с включен ДДС, представляваща дължимата по чл. 6,6 от договора договорна неустойка при развалянето му, на осн. чл. 92, ал. 1, прил. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД; и сумата 66505,2 евро с левова равностойност 130072,87лв., частично от 81222,12евро с левова равностойност 158856,66лв., представляваща претърпяна вреда - пропусната полза в резултат на неизпълнението, надвишаваща по размер договорената неустойка, изразяваща се в разликата между уговорената с Предварителен договор от 23.09.2022г. за покупко продажба на недвижим имот продажна цена на всеки от обектите и цената, която би била получена в случай, че ищеца ги продаде на трето лице, намалена с 10% съгласно уговорката по чл. 6,6, от Предварителният договор, формирана по пера, както следва: сумата 24 680.02 евро с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 48 269.92 лв., пропусната полза за Апартамент Nº 9 и прилежащото му мазе; сумата 38 838.28 евро с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 75961.07 лв. пропусната полза за Апартамент Nº 18 и 1 прилежащото му мазе; сумата 8851.91 евро с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 17312.83 лв. пропусната полза за Гараж 6;сумата 8851.91 евро с левова равностойност по фиксинга на БНБ 6 размер на 17312.83 лв. пропусната полза за Гараж 7, на осн. чл. 92, ал. 1, прил. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

В исковата молба Д. П. твърди, че между него, като купувач и „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД, като продавач, е сключен Предварителен договор от 23.09.2022г. за покупко продажба, на следните недвижими имоти:

Апартамент Nº 9 и прилежащото му мазе за сумата 109381.80евро с ДДС;

Апартамент Nº 18 и прилежащото му мазе за сумата 191965.20евро с ДДС; Гараж 6 за сумата 15589,50евро с ДДС; Гараж 7 за сумата 15589,50евро с ДДС, всички в строяща се „Многофамилна жилищна сграда с гаражи, подземен паркинг и Тъканна банка“, находяща се в ПИ с идентификатор по КК № ***, гр.София, р-н „Овча купел“, идентичен с УПИ № ХIV-143 по плана на гр.София.

Твърди, че е изправна страна по договора, т.к. при сключването му заплатил съобразно уговореното 30% от общата продажна цена на обектите или общо сумата 99757,80евро с ДДС, по сметка на „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД, с два банкови превода. На 25,08,2022г. – за 8000,00евро, а на 23,09,2022г. – за 91984,96евро. Плащането извършило от негово име и за негова сметка, от своя банкова сметка, упълномощеното от него трето лице А.Н.З..

Съгласно уговорката в т. 2.1.1. от договора задатъкът, който като купувач следвало да плати в тридневен срок от сключване на договора на продавача, ще бъде намален със сумата 8000,00евро, представляваща внесен депозит съгласно Споразумение за депозит от 25,09,2022г.

Твърди, че ответникът „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД е неизправна страна по договора, т.к. не изпълнил или изпълнил но със значителна забава задълженията си да извърши строителството, да нанесе сградата в кадастъра и да изпълни задълженията си във връзка с въвеждане на сградата в експлоатация и предаване на владението.

Не изпълнил и в срок задължението си по т. 4.3 от Предварителния договор, да обособи като гаражи обектите по т. 1.1, 6. „В" и б. „Г" – Гаражи 6 и 7, които към момента на подписване на Предварителния договор представлявали част от тъканна банка, в срок до снабдяването с Акт за приемане на конструкцията Образец 14, с приключила процедура по чл. 154 от ЗУТ и влязла в сила Заповед на Главния архитект на Столична община за допълване на издаденото Разрешение за строеж. Гаражи 6 и 7 не били нанесени в кадастралната карта като самостоятелни обекти до средата на май, 2024г. въпреки, че Заповед № САГ23-РА51-279/17,11,2023г. за допълване на Разрешение за строеж № 115/02,06,2021г. отдавна била влязла в сила.

След приключване на процедурата по изменение на кадастралната карта във връзка със строителството, ответникът се разпоредил чрез покупко продажба със собствеността върху Апартамент Nº 9 и прилежащото му мазе и Апартамент Nº 18 и прилежащото му мазе, в полза на трети лица, с което виновно се поставил в невъзможност за изпълнение.

Апартамент Nº 18 с идентификатор по КК № 68134,4333,280,2,18 и прилежащото му мазе прехвърлил в полза на свързано с него дружество „Биад-С“ ЕООД с нотариален акт от 08,04,2024г., а Апартамент Nº 9 с идентификатор по КК № 68134,4333,280,2,9 и прилежащото му мазе прехвърлил в полза на трето лице – Р.П.Д., с нотариален акт от 08,04,2024г.

Заради неизпълнението продавачът „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД му предложил да му прехвърли обектите, с които се разпоредил в полза на „Биад-С“ ЕООД, но при различни от договорените условия, както и обекти в други строящи се сгради, което ищецът отказал.

Заради неизпълнението, с електронно писмо 14,05,2024г. изпратено до ответника, 2 ищецът ищецът извършил отказ от Предварителен договор от

23.09.2022г. и поискал от ответника връщане на даденият задатък в двоен размер – 199515,60 евро с включен ДДС, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. С писмото посочил банкова сметка за връщане, както и декларация от А.З. и Банка ДСК, от която е видно, че сочената банкова сметка е негова.

Ако се приеме, че дадената при сключване на Предварителен договор от 23.09.2022г. сума няма характер на задатък, а на капаро – част от продажната цена, с исковата молба ищецът е направил изявление за разваляне на договора поради неизпълнение и невъзможност за изпълнение от страна на ответника.

Претендира връщане на даденото при сключването му и неустойка за неизпълнение.

Претендира и вреди от неизпълнението над уговорената неустойка. Представил е Предварителен договор от 18,12,2023г. за продажба на недвижими имоти – апартаменти, мазета и гаражи, включително процесните недвижими имоти сключен между ищеца, като продавач и дружество DEA S.r.I, като купувач, за обща сума 986000.00евро, Декарация от Т. де А., относно сключване на Предварителен договор от 18,12,2023г. С дружество DEA S.r.I, справка за капиталово дружество DEA S.r.I, и платежен документ – банков чек от 18,12,2023г., с който дружество DEA S.r.I нарежда на банка да плати на Д. П. сумата 100000,00евро – всички с превод на български от италиански език.

Ответникът „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД не оспорва, че между него и ищеца е сключен Предварителен договор от 23.09.2022г., с твърденият предмет и параметри.

Не оспорва и, че при сключване на договора ищецът заплатил съобразно уговореното 30% от общата продажна цена на обектите или общо сумата 99757,80евро с ДДС, по сметка н а „ГЛОСОВ ГРУП“ ООД, с два банкови превода. На 25,08,2022г. – за 8000,00евро, а на 23,09,2022г. – за 91984,96евро. Плащането извършило за ищеца, но от своя банкова сметка трето лице - А.Н.З..

Не оспорва и, че изпълнил със забава задълженията си да изврши строителството, да нанесе сградата в кадастра и да изпълни задълженията си във връзка с въвеждане на сградата в експлоатация и предаване на владението, както и да изпълни и в срок задължението си по т. 4.3 от Предварителния договор, да обособи като гаражи обектите по т.

1.1, 6. „В" и б. „Г" – Гаражи 6 и 7, които към момента на подписване на Предварителния договор представлявали част от обект - Тъканна банка. След приключване на процедурата по изменение на кадастралната карта във връзка със строителството, се разпоредил чрез покупко продажба със собствеността върху Апартамент Nº 9 и прилежащото му мазе и Апартамент Nº 18 и прилежащото му мазе, в полза на трети лица.

Възразява, че е изправна страна по договора, а ищеца е в забава при изпълнение на задълженията си по същия, поради следното:

С Писмо от 10,11,2023г. уведомил ищеца, че обектите Апартамент 18 и Апартамент 9 са нанесени в Кадастрална карта и Кадастралните регистри, и го поканил да сключат окончателен договор само за двата обекта. Уведомил го и, че поради натовареност и грешка допусната от администрацията при нанасяне на сградата в терен публична собственост, към момента не е извършена промяната по отношение Тъканната банка – Гаражи 6 и 7. Ищеца отказал да сключи окончателен договор само за двата апартамента, който отказ ответника счита за неоснователен, т.к. задължението по Предварителен договор от 23.09.2022г. е делимо, поради посочената отделна цена на четирите продаваеми обекта.

По късно, с нарочно писмо от 24,11,2023г. ищецът предложил намаляване на цената по договора, поради неизпълнението на ответника, което последният не приел и намира за злоупотреба с право, доколкото с намалението ищецът се домогвал да получи уговорената с договора неустойка за неизпълнение в размер на 10% от цената.

С Писмо от 17,04,2024г. поканил ищеца да сключат споразумение за изпълнение, в 3 което да договорят нови срокове за плащане на останалата част от продажната цена и нови срокове за изпълнение, във връзка с променената икономическа обстановка и завишени цени, което ищеца не приел.

На 30,04,2024г. на проведена среща предложил на ищеца подписване на споразумение заедно с третото лице А.З. за връщане на платените по договора суми. Целта била да уточнят на кого да се върнат сумите, т.к. първоначалната вноска по договора платила А.З., а не ищеца. Споразумение не било постигнато и на 14,05,2024г. ищеца се отказал от договора. С отказа приложил декларация от А.З., че последната не претендира връщане на платеното по договора, която ищецът счита за недостатъчна да определи кой е кредитор по вземането, т.к. Запрянова е трето за облигационната връзка лице.

Възразява, че клаузата по т. 2,1,1, от Предварителен договор от 23.09.2022г. е нищожна, поради противоречие с добрите нрави, т.к. предвиденият размер на задатъка – 30% от общата цена е прекомерен, и съгласно уговореното е дължим изцяло както при пълно така и при частично неизпълнение.

Възразява, че не дължи законна лихва върху главницата, т.к. кредитора е в забава да приеме изпълнение от страна на ответника и, че неустойката е недължима при разваляне на договора.

Възразява и, че за ищеца не са настъпили вреди в размер над уговорената неустойка.

Оспорил е достоверност на датата на представените от ищеца за доказване на пропуснатите ползи писмени доказателства, а именно: Предварителен договор от 18,12,2023г. за продажба на недвижими имоти – апартаменти, мазета и гаражи, включително процесните недвижими имоти сключен между ищеца, като продавач и дружество DEA S.r.I, като купувач, за обща сума 986000.00евро, Декларация от Т. де А., относно сключване на Предварителен договор от 18,12,2023г. С дружество DEA S.r.I, справка за капиталово дружество DEA S.r.I, и платежен документ – банков чек от 18,12,2023г., с който дружество DEA S.r.I нарежда на банка да плати на Д. П. сумата 100000,00евро – всички с превод на български от италиански език.