Протокол № 372 от 26.09.2024, Районен съд - Пещера

ПРОТОКОЛ

№ 372 гр. Пещера, 25.09.2024 г.

РАЙОНЕН СЪД – ПЕЩЕРА, II ГР. СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Ангелова при участието на секретаря Т.ка Т. Даракчиева

Сложи за разглеждане докладваното от Велина Ив. Ангелова Гражданско дело № 20235240100893 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 10:30 часа се явиха:

ИЩЕЦЪТ /по първоначалния иск/ П. В., уведомен при условията на чл.

56, ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуален представител за него се явява адв. Р. П., редовно упълномощена.

ОТВЕТНИЦАТА /по първоначалния иск/ Д. Л., уведомена при условията на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуални представители за нея се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ОТВЕТНИКЪТ /по първоначалния иск/ З. Л., уведомен при условията на чл. 56, ал. 2 от ГПК, се явява лично. Като процесуални представители за него се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ОТВЕТНИКЪТ /по първоначалния иск/ С. Д., уведомен при условията на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуални представители за него се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ИЩЦАТА /по насрещния иск/ Д. Л., уведомена при условията на чл. 56, ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуални представители за нея се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ИЩЕЦЪТ /по насрещния иск/ З. Л., уведомен при условията на чл. 56, ал. 2 от ГПК, се явява лично. Като процесуални представители за него се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ИЩЕЦЪТ /по насрещния иск/ С. Д., уведомен при условията на чл. 56, 1 ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуални представители за него се явяват адв. М. М. и адв. В. Ц., редовно упълномощени.

ОТВЕТНИКЪТ /по насрещния иск/ П. В., уведомен при условията на чл.

56, ал. 2 от ГПК, не се явява. Като процесуален представител за него се явява адв. Р. П., редовно упълномощена.

АДВ. П. – Да се даде ход на делото.

АДВ. М. – Да се даде ход на делото.

АДВ. Ц. – Да се даде ход на делото.

При условията на чл. 142, ал. 1 от ГПК,

СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

На основание чл. 143 от ГПК, съдът пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА: Постъпила е молба от ответниците, чрез адв. Ц., в която се сочи, че свидетелката им е възпрепятствана да се яви в с.з. и моли делото да бъде отложено. Сочи болничен лист.

АДВ. Ц. – Поддържаме молбата си за разпит на свидетелката ни в следващо с.з.

АДВ. П. – Запозната съм с молбата за отлагане. Налице са уважителни причини за неявяването на свидетелката. Ние водим свидетелите си. Моля съдът да допусне до разпит днес по двама свидетели от всяка страна, като третият наш свидетел да бъде разпитан в следващото с.з., в което ще се разпита свидетелката на насрещната страна, неявила се днес.

АДВ. Ц. – Ние водим двама свидетели и считам, че е възможно да 2 разпитаме всички свидетели, доведени в днешното с.з. Предоставям на съда.

СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА до разпит по двама свидетели от всяка страна.

Сне се самоличността на първата свидетелка, както следва:

СВ. Д Г. Г. – 47 г., българска гражданка, разведена, неосъждана, без родство със страните.

Предупредена за отговорността по чл. 290 от НК.

Пристъпи се към разпит на свидетелката, със снета самоличност, както следва:

СВ. Г. – Работя като брокер на недвижими имоти и лицензиран оценител на такива имоти. От 2006 г. упражнявам тази професия. През 2012 г., в качеството ми на брокер на недвижими имоти, поех ангажимент да извърша продажба на имот, находящ се в гр. Пещера, на ул. „Н. Л.“ № 3. Лицето Т. Л. се свърза с мен в качеството ми на брокер. Поех ангажимента. Ставаше въпрос за търговско помещение, което се намира в центъра на гр. Пещера. Намерих купувач за този имот в сравнително кратък срок. Имаме ангажимент да предложим имота на клиентите, като пускаме обява в имотни портали, имахме пред входа да сградата, където е офиса ни, едно табло, където също слагаме обяви за имотите, които се продават. С мен се свърза лицето П. В..

Посети ме и заяви, че проявява интерес към имота. Показах му имота.

Начинът ми на работа е да изготвям предварителен договор за покупкопродажба между продавач и купувач, дори когато страните не желаят такъв. П.

В. искаше директно да се пристъпи към сделка, но винаги спазваме практиката за подписване на предварителен договор. Сключи се предварителен договор в офиса, в който се намира Агенцията – гр. Пещера, ул.

„Дойранска епопея“ № 5. Към онзи момент фирмата се казваше „АрисКомерс“, но като търговско наименование е „Арис Имоти“. В офиса на тази агенция се сключи предварителен договор между купувача П. В. и 3 продавачите - Т. Л. и неговите 2 племенници. При сключването на предварителния договор в офиса ни присъстваха лицата от страна на продавачите – собствениците, а от страна на купувача беше П. В. и неговата приятелка, присъствахме аз и брокера ми, който към момента работеше в Агенцията. Предварителните договори към онзи момент бяха типови.

Основните клаузи са предварително изработени, като добавяме имена на купувач, продавач, описание на имота и добавки, ако имат страните. Зависи какво се има предвид, но ако има нещо специфично в имота, го упоменаваме.

Този предварителен договор беше сключен през есента на 2012 г., доколкото помня, беше през м. октомври 2012 г. След сключване на предварителния договор се извърши приемо-предаване и това се случи на следващия ден след подписване на предварителния договор. Предаването се извърши в самия търговски обект. Имаше представител на Агенцията ми при приемопредаването - това беше брокерът, който работеше в Агенцията към онзи момент. Той имаше ангажимент по приемо-предаването. Аз лично не присъствах. Предадоха се ключове от продавачите на купувача и ни бяха предоставени, за да търсим наематели за съответното помещение. Вече бяхме ангажирани от страна на купувача да намерим наематели за търговското помещение. След предаване на обекта, бяхме ангажирани от купувача по предварителния договор да намерим наематели за този обект. Ключовете бяха в купувача по мои спомени. Капаро беше платено в деня на подписване на предварителния договор. То беше част от цената по предварителния договор.

На следващия ден купувачът имаше ангажимент и разполагаше със средствата, беше нетърпелив да получи владението на имота. Имахме проведен разговор с нотариуса и изискваше повече документи – това беше нотариус Карамитрев. Той беше прегледал документите и смяташе, че не са достатъчни, за да бъде изповядана сделката. На следващия ден купувачът плати остатъка от продажната цена, въпреки че се опитах да го възпра, предвид това, че технически трябваше да се подготвят още документи. В обекта плати. Аз не съм видяла плащането. От брокера ми го знам това.

АДВ. Ц. - Възразявам да се записват показанията, доколкото свидетелката потвърди, че с нейно съдействие е изготвен предварителния договор и е уточнена цената, която е над допустимия размер за установяване 4 със свидетелски показания, и считам, че са недопустими, относно плащането на сумата по договора.

СВ. Г. – Успяхме да намерим наемател за търговския обект. Свърза се с нас една дама, която беше дългогодишен наемател на съответното помещение.

След сключването на предварителния договор бяхме ангажирани от страна на купувача да търсим наемател. Такъв намерихме в кратък срок. За шивашко ателие искаше това помещение кандидат-наемателят. Сключи се договор за наем и след това дълги години го ползваше това помещение. Не знам дали е сключен окончателен договор за покупко-продажба между страните. Водихме една дълга комуникация, но след време вече П. В. си пое ангажимент да си продължи нещата. След доста години с изненада разбрахме, че няма окончателна сделка. Не съм допускала, че не се е стигнало до изповядване на сделката нотариално. Водила съм разговори с Т. Л. в насока да се предоставят документи, но такива не бяха предоставени за изповядване на сделката.

Нямаха документ за собственост, като разполагаше с един стар крепостен акт и не успяваше да се идентифицира с точност, и трябваше да се направят последващи действия, за да може да се направи нотариален акт, което не се случи. Все липсваше някакъв документ, който трябваше, за да се стигне до окончателно изповядване на сделката. Като комуникирах с Т. Л. в рамките на 6-7 месеца, имах впечатление, че не се отнася с безразличие към въпроса.

Спряхме след това комуникацията и предвид на това, че имаше наемател, мислех, че окончателно се е приключило и не съм допускала, че не се е стигнало до окончателно изповядване на сделката. В момента на сключване на предварителния договор, до възникване на отношенията между П. В. и наемателката - от предварителния договор, до наемния договор, мина много кратък срок. Договорът за наем се сключи в кратък срок. Оставихме табела на помещението, че се отдава под наем. Моите клиенти бяха Т. Л., М. С. и още една дама. Имахме договор между продавачите и нашата Агенция, с който уреждахме отношенията по повод бъдещата продажба на имота. Не сме получили възнаграждение за посредническата услуга към момента на сключване на предварителния договор. Предвижда се да получим възнаграждение, стандартно, в деня на предварителния договор.

Възнаграждението ни за посредническата ни услуга следваше да бъде 5 заплатено в деня на сключване на предварителния договор за покупкопродажба. Стандартно е в деня на подписване на предварителния договор.

Към онзи момент съм работила на 2 процента от продажната цена. Такова възнаграждение не сме получили изобщо. Не си го търсих, защото смятах, че имаме документално още ангажимент. По принцип държим да се случат нещата в нотариална сделка. Няколко месеца поддържах контакти с продавачите по предварителния договор по телефона. Комуникирахме по телефона. Окончателната цена се е дължала най-вероятно в деня на окончателното изповядване. Стандартно се дължи в деня на окончателното изповядване. Мисля, че беше зададен по-дълъг срок, предвид необходимите документи. Правим го месец, 40 дни стандартно, но там беше по-дълъг няколко месеца. Възможно е да не сме получили възнаграждение и за наемния договор, от гледна точка на това, че когато работим с определени клиенти, може да го направим като бонус или толеранс към тях. В приемопредавателния протокол не се упоменава изплащане на окончателната цена.

Имаме разписки, но понякога не успяваме да накараме клиентите да попълнят и те си пестят емоцията. Не мога да потвърдя дали има разписка за сумата.

Възможно е да съм изготвила аз наемния договор, но нямам спомен дали сме подписвали договор за наем. Обикновено ги съставяме, но в случая не помня дали сме съставили. Това се случва скоро след предварителния договор.

Присъствала съм на срещи между наемодателя и наемателя. Най-вероятно сме обяснили на наемателката, че не е сключен окончателен договор. Към настоящия момент ги вписвам, но към онзи момент не сме имали достатъчно практика, за да съобразим тези неща - да ги впишем. Най-вероятно сме посочили купувача, съгласно предварителния договор, като собственик на имота, макар че не е бил собственик. Т. Л. е знаел за този наемен договор, знаеше, че има наемател. Ние сме подписали предварителен договор и сме предали имота. Оттам насетне, той имаше ангажимент да подготви документите, за да направят окончателно изповядване. Но сме комуникирали всички страни, не сме си позволили да предаваме владение на купувач. Знаеше се, че иска да отдава под наем. Т. Л. си предаде ключовете и трябваше да канализират нотариално сделката. Не е подписвал Т. Л. наемния договор.

Комуникирали сме с наемателката, че наемодателят не е още собственик.

Твърдим, че действителният собственик Т. Л. и другите са знаели за този наемен договор. Много време е минало, за да си спомням размера на 6 коментирания наем. От купувача по предварителния договор в конкретния случай допускам, че сме получили възнаграждение. Нямам спомен. От П. В. най-вероятно сме получили възнаграждение за извършената услуга.

Съдействали сме при всички положения за набавяне на документи. Не винаги клиентите ни успяват до края на процеса. Не винаги ангажиментът ни е до края. В даден момент клиентите решават, че могат да се справят сами, заради което се е прекъсва връзката. Но не е било като липса на отношение от нашата страна, като ангажимент. Нотариален акт за собственост липсваше на търговския обект. Продавачът не е имал нотариален акт за собственост на обекта, тъй като според нотариуса, този стар нотариален акт не е бил достатъчен за легитимиране. Към онзи момент със сигурност не е било за пръв път да видя легитимиране на продавач със заповед, с решение за възстановяване. Ангажиментът ми по изповядване на сделката е да се снабдя с документите, които изисква нотариуса. Легитимиране се изискваше - по какъв начин ще се легитимира собственикът. Факт е, че до този момент не се стига.