Решение № 295 от 23.12.2019, Окръжен съд - Шумен

Р Е Ш Е Н И Е

№295 гр.Шумен, 23 Декември 2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Шуменският окръжен съд, в публичното съдебно заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди и деветнадесета година в състав:

Председател: М. Маринов

Членове:1.Р. Хаджииванова

2.С.

Стефанова при секретаря Г.Георгиева като разгледа докладваното от съдия Маринов В.гр.дело №340 по описа за 2019 год. на ШОС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение №189 от 10.06.2019г. по гр.д.№1092/2018г.

Районен съд - гр.Нови Пазар е осъдил З.Н.К. с ЕГН ********** и М.В.К. с ЕГН **********, да заплатят солидарно на „Сантана“ ООД с ЕИК , сумата от 2163 евро, представляваща главници по договор за поддръжка и управление от 23.08.2006 г., дължима за годините 2016 г., 2017 г. и 2018 г., ведно със сумата от 681,45 лв., представляваща законната лихва за забава за всяко вземане по главниците, считано от 31.12. на предходната календарна година до 31.07.2018 г., както законната лихва за забава върху главницата от датата на подаване на исковата молба на 01.08.2018 г. до окончателното изплащане на главницата., и е отхвърлил исковите претенции до пълния им предявен размер, като неоснователни /погасени по давност/. На ищеца са присъдени 743,70 лв. деловодни разноски, съразмерно с уважената част от иска, а на ответниците 653,45 лв. - съразмерно с отхвърлената част от иска.

Недоволни от така постановеното решение останали ответниците, които обжалват решението в частта с която са уважени предявените срещу жалбоподателите искови претенции по чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, и молят решението да бъде отменено в тази част, и да бъде постановено друго, с което исковите претенции да се отхвърлят изцяло.

В срока по чл.263 от ГПК, въззиваемата страна

"САНТАНА" ООД, е депозирала отговор на жалбата, в който излага че решението е правилно и законосъобразно, поради което и моли да бъде потвърдено.

Въззивната жалба е подадена в срок, редовна и процесуално допустима.

Съдът констатира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо, поради което и спора следва да се разгледа по същество.

Шуменският окръжен съд, след като обсъди доводите изложени в жалбата, становищата на страните, и прецени поотделно, и в съвкупност събраните по делото доказателства, намери жалбата за частично основателна.

Районен съд - гр.Нови Пазар е бил сезиран с искови претенции от „Сантана“ ООД с ЕИК срещу З.Н.К. с ЕГН ********** и М.В.К. с ЕГН **********, по чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Ищеца твърди, че ответниците са собственици на апартамент №6, намиращ се в блок , трети етаж в сграда в УПИ №II-148 в град В., комплекс „“. Имотът бил придобит с договор за покупко-продажба, обективиран в НА № 121, том , рег. № , дело № *от 2006 г. Апартаментът се намирал в жилищен комплекс „*“. На 26.08.2006 г. страните сключили договор за поддръжка и управление, като ответниците възложили, а ищецът приел, срещу възнаграждение, да провежда организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части на комплекса. Управлението обхващало поддържане на общите инсталации, оборудване, басейн, организация на вътрешния ред, паркоместа, тревни площи, алеи и площадки организиране на видеонаблюдение и охрана и други дейности. Ищецът надлежно изпълнявал задълженията си. Възложителите по договора следвало до 31.12 на всяка година да плащат възнаграждението дължимо за следващата година, определяемо според договора съобразно притежаваните от възложителя кв. м. площ от самостоятелните обекти в комплекса. Изчислено така, възнаграждението, което ответниците дължали възлизало на 721 евро на година с включен ДДС. Ищецът твърди, че ответниците не са платили договореното възнаграждение по цитирания договор за годините от 2014 г. до 2018 г. и му дължи сума в общ размер на 3605 евро с левова равностойност 7050,76 лева. Върху неплатените възнаграждения за всяка година, след падежа на всяко отделно възнаграждение се дължала лихва, която възлизала на 1851,60 лв.

Ответниците били съпрузи, а задължението било за задоволяване нуждите на семейството и затова те дължали солидарно сумите. Ето защо моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответниците да му заплатят солидарно сумата 3605 евро, представляваща дължимо възнаграждение за календарните 2014 г., 2015 г., 2016 г. 2017 г. и 2018 г. по договор за поддръжка и управление, сключен на 23.08.2006 г., ведно със законната лихва върху тази сума от 01.08.2018 г. до окончателното плащане, лихва за забава в размер на 1851,60 лв. за периода от падежа на всяко отделно възнаграждение до 31.07.2018 г., както и деловодни разноски.

Ответниците подали отговори в законния срок, с които оспорват изцяло предявените искове. Оспорват действителността на сключения договор, като твърдят, че той не съответства на чл. 2 от ЗУЕС, тъй като липсвала нотариална заверка на подписите на страните, поради което бил нищожен на основание чл.26, ал.2, предл. трето от ЗЗД. Договора бил нищожен и поради несъответствие на комплекса с изискванията за такъв от затворен тип. Поради липса на елементите, посочени в ЗУЕС, твърдят, че такъв договор не е следвало изобщо да се подписва, с което по същество ответниците са направили възражение за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД поради противоречие със закона. Намират искът и за неоснователен и недоказан поради липса на представени доказателства за добросъвестно изпълнение на задълженията на ищеца по договора. Липсата на изпълнение довела, според ответниците, до липса на задължение за плащане. Освен това, самото задължение представлявало периодично плащане, погасявано с тригодишна давност и част от претенцията за главница и лихви била погасена по давност на основание чл. 111, б. „в“ от ЗЗД и чл. 119 от ЗЗД.

От събраните по делото доказателства се установява следното от фактическа страна: На 23.08.2006 г. ищецът и ответниците сключили договор за поддръжка и управление на Комплекс „*“ в град В., комплекс „“. С чл.1.1. от договора ответниците възложили на ищеца, а той приел че е задължен срещу заплащане да поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса, изразяващо се в следното: Организация на вътрешния ред в сградите и общите части и съоръженията на комплекса, оказване на всякакъв вид помощ на собствениците с оглед спокойното и необезпокоявано пребиваване и упражняване на собственост в жилищата и в комплекса; Техническо поддържане на общите инсталации, оборудване и на другите общи части на сградите, басейна, паркоместата, тревни площи, алеи и площадките;

Организиране на вътрешната сигурност в комплекса; Организиране на санитарно-хигиенните и екологични мероприятия в комплекса и общите части на сградите; Организиране и поддръжка на платените услуги в комплекса; Плащане на разходите за осветление, климатизация и вода на общите части; Басейн. В чл. 2 от договора била уговорена цената – 8 евро без ДДС за квадратен метър на година за притежаваната застроена площ. Посочено е, че цената се дължи за календарна година от 01.01. до 31.12., но изрично е уредено, че за първата година след придобиването на имота цената се изчислява пропорционално на месеците от закупуването на имота до 31.12. Сумите, дължими за всяка година се плащат – при закупуване на имота за първата година и авансово до 31.12. на предходната година за всяка следваща година. С Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 121, том , рег. № , дело № *от 2006 г. на Нотариус *с рег. № *на НотК и район на действие ВРС, вписан в служба по вписванията към РС – В. с вх. № */27.12.2006 г., акт № 109, том *, дело № */2006 г. ответниците З.Н.К. и М.В.К. *** са придобили недвижим имот, представляващ апартамент № 6, намиращ се в блок , трети етаж в сграда в дворно място, собственост на ищеца и с площ 4335 кв.м. по акт за собственост и 4260 кв.м. по скица, представляващо УПИ № II-148, находящо се в град В., комплекс „“, който апартамент се намира в блок , трети етаж със застроена площ 65,74 кв.м. и 1,408 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,37 кв.м. и 1,408 % идеални части от правото на строеж върху описания парцел. От представените от ищеца фактури е видно че за процесния период, той е заплащал на " холдинг" АД суми за поддръжка на инфраструктурата на комплекса. При разпита на водения от ищеца свидетел, същия сочи, че комплекса се поддържал от ищцовото дружество от изграждането му. Имало охрана, хигиената в сградите, тревните площи и басейна била на добро ниво. Ответния свидетел твърди, че в комплекса нямало охрана, нито портал или друга, препятстваща свободния достъп до комплекса бариера. Около постройката и в самата сграда имало боклуци, вратата не се затваряла добре. През летния сезон басейна бил толкова препълнен с хора, че не можели да го ползват, когато гостували в апартамента на ответниците.

Анализът на горната фактическа обстановка налага следните правни изводи: На първо место е необходимо да се отбележи, че валидността на договора се преценява според правните норми, действали към момента на сключването му, касаещи изискванията за форма и действителност. Към датата на сключване на процесния договор 23.08.2006 г., действащата нормативна уредба, уреждаща етажната собственост, се съдържа в Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост / отм. от 01.05.2009 г.

/ и в гл.

IV от ЗС / отменена частично на 01.05.2009 г. с приемането на ЗУЕС/.

Фактът, че с приемането на ЗУЕС законодателят е предвидил по - тежка форма за сключване на определен вид договори-тези по чл. 2 от ЗУЕС /с нотариална заверка на подписите/, не прави автоматично нищожни сключените преди това в обикновена писмена форма договори, като е без значение, че в случая продължителността на договора и дали той е с продължително изпълнение. Отделно от това по делото не е доказан статута на сградата, за която е сключен договора, да е такъв по смисъла на чл. 2, вр. пар. 1,.

3 от

ДР на ЗУЕС - на сграда в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип, доколкото тази характеристика не се извежда нито от процесния договор, нито от нотариалния акт, с който ответниците са придобили собственост върху обект в сграда, прендазначена за жилища и хотел, нито от другите събрани по делото доказателства. Независимо от горното, последното обстоятелство е и ирелевантно за настоящия спор, предвид валидността на договора, независимо от горните характеристики на имота. Както бе отбелязано, валидността на договора се преценява към датата на сключването му, като последваща промяна в нормативната уредба, обуславяща различна форма или изисквания за действителност на съглашението, не влияят върху вече възникналото валидно правоотношение, освен ако на новите разпоредби не е придадено обратно действие, а такова, съобразно императивната разпоредба на чл. 14, ал. 1 ЗНА, може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба, каквато ЗУЕС не съдържа. Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС въвеждат определени срокове, в които етажните собственици да приведат управлението на общите части на сградите в съответствие с новата уредба, като проведат общо събрание и изберат управителни органи, които да бъдат вписани в регистъра към общината, но новите правила имат действие за в бъдеще и нямат отношение към действителността на вече сключените договори. Ето защо, възражението на ответниците за нищожност на процесния договор следва да бъде разгледано съобразно приложимите към сключване на договора разпоредби на ПУРНЕС /отм./, в които няма изрична уредба на такъв тип облигационни отношения, и свободата на договаряне прокламирана в чл.9 от ЗЗД, също не ги препятства, доколкото не противоречат на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Ето защо обсъждането по същество на изложените доводи за противоречие с разпоредбите на ЗУЕС е безпредметно. На следващо място е необходимо да се отбележи, че въпреки соченото от ответниците във въззивната жалба, първоинстанционния съд е взел предвид възражението им за изтекла погасителна давност и е отхвърлил претенциите, погасени по давност.

Въззивният съд, обаче, не споделя изводите в обжалваното решение за пълна основателност на претенциите на ищеца. Съобразно оплакванията по въззивната жалба на ответника, спорни пред въззивната инстанция са всички правопораждащи факти на вземанията на ищеца, основани на изпълнение на задълженията на ищеца по договора, предвид направеното възражение с отговора на исковата молба и с въззивната жалба, при което въззивният съд следва да прецени дали такова изпълнение е доказано от събраните по делото доказателства.