Решение № 623 от 23.07.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 623 гр. Бургас, 23.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

Веселка Г. Узунова

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело № 20252100500767 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК и е образувано по въззивната жалба на С. С. Б. от ***, против Решение № 170/27.01.2025 г. по гр.д.5649/2024 г. по описа на Бургаски районен съд, с което въззивницата е осъдена да предаде на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД на въззиваемата Д. Т.

П. от ***, държането на самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас, с административен адрес ***, поради прекратяване на сключения между страните договор за наем от 01.01.2024 г., както и да заплати на Д. Т. П. сумата от 1 392 лв съдебноделоводни разноски.

Твърди се, че обжалваното решение е неправилно, незаконосъобразно и необосновано, а исковите претенции следва да бъдат отхвърлени изцяло като недопустими, алтернативно, като неоснователни и недоказани.

По-конкретно се твърди, че първоинстанционният съд се е произнесъл по едно недопустимо искане, тъй като, за да има право да „изгони" наемателя си, ищцата първо трябва да прекрати договора за наем, което в случая не е сторено от нея. Твърди се, че към момента на подаване на исковата молба, срокът на договора не е изтекъл и договорът, е бил действащ.

Твърди се, че ищцата не е изправна страна по договора, защото не е изпълнила чл.5, ал.1 и 2 з а едностранното му прекратяване с едномесечно писмено предизвестие. Твърди се, че ищцата не само, че не е прекратила договора за наем, но е приемала всяко плащане на наема, включително след завеждане на делото.

1

Оспорват се като неправилни изводите на съда, че прекратяването на договора за наем е настъпило автоматично.

Сочи се, че в нарушение на материалния и процесуалния закон, първоинстанционният съд изобщо не е обсъдил факта, че и по време на процеса въззивницата е заплащала редовно наема за наетия апартамент, а ищцата е приемала без възражение всички н е й н и плащания; както и наличието на допълнителна уговорка между страните, наемът да се заплаща от ответницата на 15-то число, защото тогава с и получава заплатата. Твърди се, че от представените по делото доказателства се установява, че наемът е редовно плащан на тази дата със съответното увеличение от 0.5% - неустойка върху дължимата сума, вкл.след завеждане на делото.

Преповторени са изложените от въззивницата твърдения в отговора й на исковата молба, за некоректно поведение от страна на ищцата като наемодател, както и оплакванията й, също изложени в отговора на исковата молба, че е неоснователно твърдението на ищцата в исковата молба, че сумата от 1 851,55 лв, която й е била изплатена на 15.08.2024 г. като наем за три месеца, тя приемала „като обезщетение съгласно чл.236, предложение второ от ЗЗД”. Отново е заявено, че поради обстоятелството, че към момента на заплащане на сумата договорът не е бил прекратен, тя не може да представлява обезщетение по чл.236, предл.второ ЗЗД. Твърди се, че необсъждането на тези обстоятелства от БРС прави решението ме необосновано.

На следващо място се твърди, че съдът не е съобразил и не е обсъдил, че поради това, че ответницата живее в Германия, а в апартамента има много нейни вещи и при наемане на апартамента не е подписан приемопредавателен протокол, с уважаването на исковата претенция се нарушават нейните законни права и интереси, включително правото й на собственост.

На следващо място се твърди, че съдът се е произнесъл по нередовна искова молба, тъй като в нея е посочено, че „договорът е прекратен по право”, но не е посочено по силата на коя точно клауза от него е станало това, с което е нарушено правото на защита на ответницата. Оспорват се като неправилни изводите на първоинстанционния съд, че договорът е прекратен на основание чл.5, т.З от него, като се твърди, че съгласно тази клауза, договорът се счита за прекратен, ако наемът не бъде платен за два месеца, а не, ако бъде платен със закъснение, както е в настоящия случай.

Претендира се, съдът да уважи въззивната жалба и да отхвърли исковите претенции изцяло като недопустими, алтернативно, като неоснователни и недоказани. Претендират се съдебни разноски за двете инстанции.

Заявени са искания по доказателствата, оставени без уважение от въззивния съд.

Въззиваемата-ищец Д. Т. П. е депозирала писмен отговор в законовия срок, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Твърди се, че обжалваното решение е правилно, обосновано и постановено в съответствие с материалния и процесуален закон и установената по делото фактическа обстановка, поради което следва да бъде потвърдено. Изложени са твърдения по фактите (съвпадащи с тези в исковата молба) като се твърди, че първоинстанционният съд правилно е възприел установената от представените по делото доказателства фактическа обстановка. Посочено е, че 2 съдът правилно е приел и, че наемите за м. 07 и м. 08 на 2024 г. не са заплатени на падежа - до пето число на текущия месец, поради което на основание чл.5, ал.3 от договора за наем, поради неплащане от наемателя на наема за два месеца, договорът се счита прекратен и наемателят следва да освободи имота.

Оспорва се твърдението на въззивницата, че между страните е била налице уговорка наемните вноски да се заплащат на петнадесето число на съответния месец.

Заявено е, че предвид установеното от представеното по делото извлечение от електронна кореспонденция по V i b e r изрично противопоставяне на ищцата на продължаването на действието на договора за наем, извършените от ответницата след момента на прекратяване на договора плащания са ирелевантни за спора.

Твърди се допълнително, че още в хода на първоинстанционното производство е изтекла и крайната дата на договора за наем (същият е сключен за срок от една година, считано от 01.01.2024 г. и автоматичното продължаване на действието му не е възможно), поради което за въззивницата не е налице и правен интерес от иницииране на производството пред въззивния съд.

Заявено е твърдение, че и към настоящия момент процесният апартамент се ползва от въззивницата, от нейната дъщеря Б. Б. и от нейната внучка С. Б..

Претендира се потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на въззиваемата на сторените от нея съдебно - деловодни разноски. Не са ангажирани нови доказателства.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда, подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което съдът я намира за допустима.

С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото доказателства, съдът намира от фактическа и правна страна, следното:

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по иска на въззиваемата Д. Т. П. за осъждане на въззивницата С. С. Б. да предаде на ищцата държането на самостоятелен обект с идентификатор

*** по КККР на гр.Бургас, с административен адрес ***, поради прекратяване на сключения между страните договор за наем от 01.01.2024 г.

Твърди се, че на 01.01.2024 г. страните са сключили договор за наем, по силата на който ищцата е отдала под наем на ответницата Б. процесния имот, срещу месечна наемна цена от 650 лв, дължима от 1-во до 5-то число на текущия месец. Ищцата твърди, че ответницата е заплащала месечните наеми винаги със закъснение, както и в по-малък размер. Излага се, че тъй като към 14.08.2024 г., ответницата не е била заплатила дължимите наемни суми за месеците юли и август 2024 г., на основание чл.5, ал.3 от договора, същият е прекратен по право, считано от 06.08.2024 г., поради което ответницата като наемател е следвало да освободи имота и да го предаде на ищцата като наемодател.

Признава, че на 15.08.2024 г., по банковата й сметка постъпила сумата от 1 851,55 лв с наредител ответницата, без посочено основание на плащането. Твърди, че въпреки отправените от нея в телефонен разговор и 3 приложението Viber покани до ответницата, процесният недвижим имот не е освободен от последната и не е предадено владението му, поради което ищцата уведомила ответницата, че с оглед прекратения договор и непредаденото държане на недвижимия имот, приема постъпилите по банковата си сметка 1 851,55 лв като обезщетение, съгласно чл.236, предложение второ от ЗЗД.

Предявеният иск е с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.

Ответницата е оспорила иска като неоснователен. В представения в срока по чл.131 от ГПК отговор на исковата молба твърди, че тя, дъщеря й и внучката й живеят в процесния апартамент, считано от 07.04.2019 г., когато той им бил отдаден под наем от собственика му Т. И. П. – баща на ищцата.

Излага твърдения по фактите, а именно – че ищцата имала претенции по какъв начин да се заплаща наемът; че ищцата е отдала апартамента под наем, без знанието и съгласието на останалите съсобственици – наследници на Т. И. П.

(в тази връзка е оспорено представеното от ищцата Споразумение от 04.01.2021 г. с останалите съсобственици); че на 12.08.2024 г. получили обаждане от жена, представяща се за адвокат на ищцата, която им казала, че трябва да напуснат апартамента до 16.08.2024 г. и да предадат ключовете, без да посочи причина за това и без да посочи разумен срок за освобождаването на имота, предвид обстоятелството, че ответницата живее и работи в ***.

Навежда твърдения, че с наемодателката са имали устна договорка, че наемът ще бъде заплащан на 15-то число. По отношение на заявеното от ищцата, че приема сумата от 1 851,55 лв като обезщетение твърди, че това е недопустимо, тъй като по закон обезщетението е в размер на пазарната наемна цена за имота и второ, защото то се дължи за периода от датата на прекратяване на наемния договор до датата на връщане на имота на наемодателя, а в случая не е изпълнено нито едно от тези условия. По изложените съображения твърди, че преведената от нея по сметката на ищцата сума от 1 851,55 лв представлява платен наем за три месеца. Оспорва като неоснователно искането за освобождаване на апартамента, тъй като срокът на договора за наем не е изтекъл; ищцата не е изпратила и ответницата не е получила от нея официална покана с посочен разумен срок, в който да освободи имота; не е настъпило условието по чл.5, ал.3 от договора за прекратяването му по право, тъй като не е налице неплащане на два наема, а само закъснение за заплащането им.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е уважил иска като е осъдил ответницата на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД да предаде на ищцата държането на процесния имот поради прекратяване на сключения между страните договор за наем от 01.01.2024 г. Съдът е изложил съображения, че предвид уговореното между страните в чл.5, ал.3 от договора за наем и установеното по делото неплащане на дължимите наеми за м.юли и м.август на 2024 г. на уговорения падеж – до 5-то число на текущия месец, е настъпило уговореното между страните по договора автоматично прекратяване по чл.5, ал.3 от договора за наем считано от деня следващ падежа на наема за м.08.2024 г., т.е.договорът за наем е автоматично прекратен на 06.08.2024 г., поради което ответницата дължи предаване на наетия от нея имот. Съдът е изложил съображения, че приема, че клаузата на чл.5, ал.3 от договора за наем, страните са уговорили дерогиране на общото правило на чл.87, ал.1 ЗЗД и настъпване на автоматично прекратяване на договора за наем, без волеизявление на изправната страна, със самото настъпване на съответния правопрекратяващ юридически факт - в случая 4 незаплащането на два наема. Ответницата е осъдена да заплати на ищцата съдебни разноски.

При извършената проверка по реда на чл.269 ГПК съдът констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По наведените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на решението, по които въззивният съд дължи произнасяне, съдът намира следното:

Страните не спорят по следните обстоятелства, релевантни за спора: че са сключили представения по делото е договор за наем от 01.01.2024 г. за процесния имот, съотв.за уговорените в него клаузи – размер на месечната наемна цена - 650 лв; предаване на имота на ответницата, срок на договора, както и по останалите вписани в него клаузи, вкл.тази по чл.5, ал.3 – договорът се счита за прекратен, ако наемателят не плати наема за два месеца.