Решение № 264 от 11.06.2021, Районен съд - Търговище

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 264 гр. Търговище , 11.06.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, IX СЪСТАВ в публично заседание на втори юни, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Красимира Ив. Колева при участието на секретаря Михаил Ст. Пенчев като разгледа докладваното от Красимира Ив. Колева Гражданско дело № 20213530100335 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Производството е по реда на чл.362 – чл.364 от ГПК.

Ищцата твърди в исковата си молба, че тя - В. ИВ. Т. и А. С. А. сключват предварителен договор за покупко- продажба на поземлен имот нива, находяща се в землището на с. Острец, общ. Търговище, а именно:

НИВА с площ от 10,000дка, трета категория, в местността „ЧАУШ ДЕРЕ“, съставляващ имот с № 001017, по плана за земеразделяне, при граници: № 001018-нива на ДПФ, № 001036-нива на Б. С. М., № 001035- нива на ДПФ, № 001016-нива на Б. С. С.. По силата на този договор, В. ИВ. Т. в качеството си на купувач, се задължава да закупи гореописаната нива, като заплати по банков път сумата от 520лева по сметката на държавния фонд. Продавачът А.

С. А. е оземлен с въпросната нива, съгласно Решение № 26/15.06.2010г. на Общинската служба по земеделие гр. Търговище. Към нея дата обаче, когато А. получава правото да придобие собствеността върху нивата от ДФЗ, той не е разполагал с парични средства, за да я откупи от фонда. Тогава той предлага на ищцата, тя да заплати цялата сума от 520лева за 10те дкр земя, а А. до една година от подписване на предварителния им договор да и изплати половината сума, а именно 260лева за 5те дка идеални части от нивата, които да останат 1 негова собственост, а останалите 5/пет/ дка идеални части от засята да прехвърли на В.И.. Ищцата закупува от Държавен фонд земеделие всичките 10/десет/ дка земя, които обаче съгласно Решението на ОСЗ са записани на името на А. С. А.. Двамата решават да си поделят декарите нива, като всеки от тях да получи по 5/пет/ дка земя. А. С. А. изпълнява едно от задълженията си по договора и наплаща на В. ИВ. Т. сумата в размер на 260лева за своите 5/пет/ дка от нивата. Той обаче не се явява пред нотариус, за да изпълни и другото си задължение по договора, а именно да прехвърли собствеността върху останалите 5/пет/ дка идеални части от нивата на В. ИВ. Т.. А. С. А. починал през 2011г. и неговата съпруга АН. СЮЛ. АНГ. /ответницата/ е наследила ½ ид.ч. от процесната нива след смъртта му. За тази своя 1/2 ид.ч. ответницата сключила с ищцата предварителен договор за покупко-продажба от 16.07.2015г. Ответницата продала част от нивата.

Ищцата моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителен договор от 16.07.2015г. за покупко- продажба на недвижим имот, а именно 1/3 ид.ч. от НИВА с площ от 10,000дка , в местността „ЧАУШ ДЕРЕ“, съставляващ имот с № 001017, в землището на с.

Острец. Редовно призована ищцата се яви лично в открито заседание и с пълномощник – адв. А.С., който поддържа предявения иск с направеното уточнение на петитума – за 1/3 ид.част от нивата и моли да бъде уважен, като и се присъдят разноските по делото.

Ответницата – АН. СЮЛ. АНГ., редовно уведомена за исковата молба подаде в едномесечния срок и по реда на чл.131 от ГПК писмен отговор, с който оспорва иска и моли да бъде отхвърлен като неоснователен.

Ответницата твърди, че с нот. акт № 188 том III дело 595 от 19.03.2021 година на СВ-Търговище е продала собствените си идеални части от процесния недвижим имот на Айше Османова Бекирова от село Острец, община Търговище. Твърди, че предварителният договор от 16.07.2015г. е нищожен. Един нищожен предварителен договор въобще не поражда желаните от страните правни последици, включително и потестативното право да се иска обявяване на същия договор за окончателен. Дали предварителният договор е действителен, или не, се преценява съобразно разпоредите на чл. 26 и сл. от ЗЗД. За валидността на предварителният договор е меродавен моментът на постановяване на решението по иска по чл.

2

19.ал.3 от ЗЗД / ТР № 84/ 6.09.1968г. по гр. д. № 74/68г ОСГК/. - Временният договор сключен между ищцата и оземления А. С. А. не поражда никакви правни последици. Съгласно този договор на ищцата е предоставено правото на ползване за срок от 10 години на 5 дка земя срещу сумата изплатена от нея при оземляването. С него са създадени облигационни отношения относно заплащането на сумата заплатена от ищцата. Към момента на сключването на този временен договор е налице забрана съгласно чл. 4 ал. 2 от Наредбата за оземляване при което оземлените лица не могат да прехвърлят земята в срок до 10 години освен на държавата или общината. Нямаме друг договор за продажба на недвижим имот след изтичане на ограничителния срок от 10 години.; - Договорът сключен между ищцата и ответницата е също в този период в който съществува все още забраната за продажба на земята. Същият противоречи на чл. 4 ал. 2 от Наредбата за оземляването.; - Правото на собственост е придобито вследствие упражняване лично право на общият наследодател да бъде оземлен с предимство като безимотен като съпругата му-ответницата по делото не е участвала в процедурата и не е удостоверявала изискуемото по закон лично качество та малоимотна / безимотна/. А съгласно пар. 2 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани земите на оземлени лица, починали преди изтичането на 10-годишния срок от оземляването, се наследяват от техните съпрузи и деца, живеещи в същото населено място. Имотът е собственост на общият наследодател и ответницата като наследник заедно с децата си става собственик на 1/3 ид.част от имота.; При сключването на договора между ищцата и ответницата от 2015 година не са изпълнени законовите разпоредби на чл.33 ал.1 от ЗС. Съгласно чл. 33 ал.1 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел предложението“. Преценката относно тези обстоятелства се ценят към момента на обявяване на договора за окончателен. В първото открито заседание ответницата прави възражение за изтекла погасителна давност, считано от предаване на владението на имота /16.07.2015г./ Редовно призована ответницата не се яви лично и се представлява от адв. Т.Д., която моли иска да бъде отхвърлен като неоснователен.

Съдът, след преценка на събраните по делото писмени доказателства 3 прие за установено следното от фактическа страна:

Съгласно решение № 26 от 15.06.2010г. по преписка за оземляване по заявление Вх.№ 171 от 29.07.2002г. на Общинска служба по земеделие гр.

Търговище, вписано с Вх.№ 17, том Х, н.д. № 1868, парт.книга 22165 от 03.09.2010г. по описа на СВ-Търговище, за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21 ал.6 от Наредба за оземляване на безимотни и малоимотни граждани /НОБМГ/ в землището на с.

Острец, ОСЗ оземлява А. С. А., ЕГН ***, жител на с. Острец, общ.

Търговище, чрез прехвърляне правото на собственост общо върху 10 дка земи от ДПФ/ОПФ, представляващи следния поземлен имот: Имот от ДПФ № 001017 по КВС /плана за оземляване/ с площ от 10 дка, категория III, местност „Чауш дере“, начин на трайно ползване Нива, при граници и съседи:

№001018-нива на М. А. М.; № 001036-нива на С. М. М.; № 001035-нива на Р.

Р. Р.; № 001016-нива на Б. С. С.. Стойността на имота е 730 лв., изплатеният наем за имоти от ДПФ по договор № 79/15.08.2003г. е 215 лв. и оставащата дължима сума в размер на 515 лв. е заплатена с вносна бележка № 9192/28.12.2009г.

В решението е посочено, че оземленият не може да прехвърля земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата или общината. Отбелязано е, че решението е влязло в сила на 15.06.2020г. Имотът е визуализиран на приложената към решението скица № 000396/23.08.2010г. , заверена от ОСЗ-Търговище. Към момента нивата представлява имот с идентификатор *** по КК и КР на с. Острец, общ.

Търговище, видно от скица на ПИ № 15-320924/26.03.2021г., изд. от СГККТърговище.

Между страните по делото няма спор, че собствеността на недвижимия имот чрез оземляване е придобита по време на гражданския брак на А. С. А. и АН. СЮЛ. АНГ.. Няма спор, а и от приложения частен документ т.нар. временен договор, сключен на 26.12.2009г. между ищцата В.Т. И. и А. С. А. се установи, че сумата от 515 лв. /520 лв./ е платена на ДПФ за процесната нива с пари на заем от ответницата, като на 08.07.2012г. ищцата е върнала на ответницата половината т.е. 260 лв. съобразно т.3 от същия договор.

Въпросната нива е придобита на името на съпруга в режим на СИО, с оглед разпоредбата на чл.21 СК.

4

Видно от удостоверение за наследници изх.№ 3838/23.03.2021г., изд. от Община Търговище, А. С. А. е починал на 05.06.2011г. и негови законни наследници са: 1. АН. СЮЛ. АНГ.-съпруга; 2. В. А.ов С.-син; 3. По право на заместване- низходящите на сина му Р. А.ов С.-поч. на 14.09.1971г. и те са:

3.1.Л. Р. М.-дъщеря; 3.2.А. Р. А.ов-син; 3.3. В. Р. А.ов-син и 3.4.Д. Р.а А.овадъщеря. Всички наследници се явяват съсобственици, като съпругата има 4/6 ид.ч. от имота /чл.28 СК и чл.9 ал.1 ЗН/, което се равнява на 2/3 ид.ч. ; синът В. А.ов С. има 1/6 ид.ч. /чл.5 ал.1 ЗН/ и наследниците на починалия му син имат общо 1/6 ид.ч. или общо дела на низходящите се равнява на 1/3 ид.ч.

Ищцата- В. ИВ. Т. и ответницата-АН. СЮЛ. АНГ., съпругата на А. С.

А., сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.07.2015г. в писмена форма с нотариална заверка на подписите от 16.07.2015г., съгласно който : АН. СЮЛ. АНГ. продава на В. ИВ. Т. своята наследствена ½ ид.ч. от процесната нива с площ от 10 дка в м. „Чауш дере“ в землището на с. Острец, представляваща имот № 001017, за сумата от 260 лв., които са броени преди подписване на договора. В т.4 от предварителния договор е уговорено, че продавачката се задължава да продаде имота по нотариален ред с нотариален акт най-късно до 30.07.2020г. По силата на т.5 от предварителния договор, владението на имота се предава при подписване на същия договор, като след тази дата купувача получава всички плащания в пари и натура за ½ ид.ч. от имота по сключените договори за наем или аренда. Няма спор, че до 30.07.2020г. , както и до завеждане на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД – 05.03.2021г. не е сключен в нотариална форма договор за покупко-продажба на имота, за който е предварителния договор.

Ответницата-АН. СЮЛ. АНГ. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 52, том I, рег.№ 930, дело № 45 от 19.03.2021г. по описа на нотариус С. И. с рег.№ 735 на НК /съответно Дв вх.рег.№ 1011, Вх.рег.№ 1017, акт № 188, том III, дело № 593, парт.кн.22165, вписан от 19.03.2021г. в СВ-Търговище/ е продала на трето лице А. О. Б. собствената си 1/3 ид.ч. от процесната нива от 10 дка в м. „Чауш дере“ в землището на с. Острец, за сумата от 450 лв., като владението е предадено още в същия ден.

В открито заседание ответницата представи декларация от 01.06.2021г., 5 съгласно която при подписване на предварителния договор от 16.07.2015г. между нея и ищцата, не е предлагала предварително на другите наследници на А. С. А. да изкупят частта, посочена в този договор при същите условия.

От представените удостоверения за данъчна оценка на имота и декларация по чл.264 ал.1 от ДОПК се установи, че ответницата няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. И от двете страни по делото са представени декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25 ал.8 от ЗННД. От удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, изд. на 01.06.2021г. от СВ-Търговище е видно, че към същата дата няма вписани тежести, ипотеки или възбрани за имота.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: Правото да се иска сключване на окончателен договор е потестативно право, защото чрез упражняването му се постига правна промяна – сключва се окончателен договор между страните, считано от деня на влизане в сила на съдебното решение. То се упражнява чрез конститутивния иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД. Предварителният договор, за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл.19 ал.1 ЗЗД/ и трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл.19 ал.2 ЗЗД/. За да не се заобикалят изискванията, от които нашето право обуславя нотариалното прехвърляне на недвижими имоти, чл.363 ГПК разпорежда, че тези изисквания важат и за уважаване на иск по чл.19 ал.3 ЗЗД, когато той цели прехвърляне на недвижим имот, така че съдът е длъжен да провери тяхната наличност. Освен наличието на правен интерес, предпоставките , за да бъде уважен иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД са следните: 1. наличие на валиден договор между страните – в писмена форма когато за окончателния договор е предвидена нотариална или нотариално заверена форма и да съдържа клаузи относно съществените условия на окончателния договор /предмет - индивидуализиран по местоположение, граници, площ и цена и др./; 2. липса на сключен окончателен договор; 3. ищецът да изпълнил задължението си - напр. да е платил цената; 4. да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор т.е. моментът, определен в предварителния договор за 6 сключване на окончателния; 5. да са налице особените изисквания за сключването на окончателен договор: а/ годен обект на сделката; б/ ответникът като прехвърлител, продавач действително да има право на собственост върху имота; в/ прехвърлителят или учредителят на вещни права върху недвижим имот няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение публични държавни и общински задължения.