Решение № 97 от 25.03.2016, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И E

№ 105 25.03.2016 година гр.Бургас

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Бургаският окръжен съд граждански състав на първи март две хиляди и шестнадесета година публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова

ЧЛЕНОВЕ: секретар

Жана Кметска прокурор като разгледа докладваното от съдия Д.Динкова т.дело номер 457 по описа за 2014 година.

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на ,,Бургас 2012“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, район

Люлин, ж.к.,,Люлин“,бл.808,вх.А, ет.5, представлявано от изпълнителния директор Антон Пирев, чрез адв.Димка Тортоланова-

Гемеджиева- БАК и адв.Жени

Ранкова- БАК, със съдебен адрес:гр.Бургас, ул.,,Поп Георги №5, ет.2, против ,,Андра БГ“ЕООД(предишно наименование ,,Кондор травел“ООД), ЕИК *********, с настоящо седалище и адрес на управление гр.Плевен, ул.“Цар Симеон“ №№22В, ет.3, представлявано от управителя Красимир Георгиев, с която се иска да бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор от 30.11.2010г. за покупко- продажба на недвижими имоти, подробно описани в исковата молба.

Ищецът поддържа, че страните са сключили валиден предварителен договор, по който дружеството е изправна страна, тъй като е изпълнило поетите задължения за заплащане на уговорената цена. В съдебно заседание претенцията се поддържа, представят се и се ангажират доказателства.

Ответникът е депозирал отговор и допълнителен отговор на исковата молба, с който е въвел възражения за недействителност на предварителния договор поради невъзможен предмет към датата на сключването му, липса на съгласие (воля) и заобикаляне на закона. Твърди, че облигационната връзка е прекратена поради развалянето ѝ от ответника, както и че ищецът е неизправна страна поради неизпълнение на задължението му за заплащане на уговорената цена.

В съдебно заседание възраженията се поддържат, ответникът представя и ангажира доказателства.

Бургаският окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните не се спори, че на 30.11.2010 год. е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти между „Андра БГ“

ЕООД, представлявано от Л.К. в качеството му на едноличен собственик на капитала и управител на „Андра холидейс“ ЕООД, което дружество е едноличен собственик на капитала на „Андра БГ“ ЕООД, и „Бургас

2012“ АД, с който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът „Андра БГ“ ЕООД да прехвърли на купувача „Бургас 2012“ АД общо 5 самостоятелни обекта в сграда с идентификатор *** и притежаваните идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 14004 кв.м., за сумата от

37 200 лв.общо за всички имоти. Страните са уговорили, че цената за всички имоти се заплаща наведнъж в брой при подписването на договора, за което продавачът издава фактура (чл.3 ал.2 от договора). Срокът за сключване на окончателен договор е до края на м.декември 2010 год. (чл.4).

Предварителният договор има за предмет договаряне за сключване на окончателен договор. Основанието на предварителния договор е страната да придобие преобразуващото право да иска по съдебен ред сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД, ако не получи доброволно изпълнение.

Страните спорят по валидността и съществуването на облигационната връзка, както и по изправността на ищеца, който е поискал обявяване на предварителния договор за окончателен.

От формално-логична гледна точка най-напред следва да бъдат разгледани възраженията на ответника за недействителност на договора.

Според ответника, договорът има невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му обектите не са били в степен на завършеност „груб строеж“, не са били въведени в експолатация по ЗУТ и следователно не са били годни обекти на правото на собственост. Според чл.181 ал.2 от ЗУТ, след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Легалната дефиниция на понятието „груб строеж“ се съдържа в §5 т.46 от ДР на ЗУТ - сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. В чл.23 т.2 от ЗКИР сградата, вкл.изградената в груб строеж, е посочена като обект на кадастъра и като такава подлежи на отразяване в кадастралната карта (чл.29 от ЗКИР).

Както се установява от съдържанието на самия предварителен договор, към датата на сключването му отделните самостоятелни обекти и сградата, в която се намират, са били нанесени в кадастралната карта и са имали собствени идентификатори, от което по логически път може да бъде направен извода, че след като сградата е била заснета, е била в степен на завършеност най-малко „груб строеж“. По повод защитното възражение за нищожност на договора поради невъзможен предмет, ищецът е представил с допълнителната искова молба заповед №КД-14-02-894/25.04.2006 год. на Началника на СК Бургас, с която е одобрено изменение на КККР на с.Кошарица за определени сгради, вкл.тази с идентификатор ***, състоящо се във вписване на собствениците ѝ съгласно разрешение за строеж №15/06.06.2005 год. – „Кондор травел“ ООД и

„Менабрия и ко“ ООД. По повод на същото възражение, преди първото съдебно заседание, ищецът е поискал издаване на съдебно удостоверение, чрез което се е снабдил с удостоверение изх.№20-40072/15.07.2015 год. на Началника на СГКК Бургас, за това, че сграда с идентификатор *** към дата 25.04.2006 год. е била нанесена. Верността на горното удостоверение е била оспорена от ответника в съдебното заседание на 15.09.2015 год., в резултат на което е открито производство по 193 от ГПК, в което доказателствената тежест се носи от оспорващата страна. По повод откритото производство по чл.193 от ГПК, всяка от страните е предприела действия за снабдяване с документи за извършване на проверка по чл.194 от ГПК. Ищецът е представил удостоверение №55/27.03.2007 год. за въвеждане в експлоатация на строеж „обслужваща сграда с жилище за персонала“ с идентификатор ***, издадено от гл.архитект на Община Несебър. Ответникът е представил копия от документите, послужили за издаване на оспореното удостоверение, а именно заявление, разрешение за строеж, проект за заснемане. В съдебно заседание на 01.12.2015 год. ответникът е оспорил верността на удостоверение№55/27.07.2007 год. на гл.архитект на Община Несебър, в резултат на което е открито производството по проверката му, с указание, че тежестта на доказване пада върху оспорващата страна. Въпреки снабдяването си с удостоверение, ответникът не е представил документи по чл.194 ал.1 от ГПК, чрез които да се извърши проверка на верността на оспорения документ.

При така проведените от страните процесуални действия, съдът стигна до следните правни изводи:

Доколкото ЗКИР свързва нанасянето на сграда в кадастралната карта с нейното изграждане поне до степен „груб строеж“, тази презумпция ползва страната, която извежда определената степен на завършеност, позволяваща разпоредителни действия със сградата или отделни части от нея (чл.181 ал.2 от ЗУТ), от факта на заснемането. Действително, според Закона за устройство на територията степента на завършеност „груб строеж“ се удостоверява със съответен протокол, издаден от съответната администрация (т.е. от длъжностно лице в кръга на службата му), но опосреден извод за наличие на определена степен на завършеност може да бъде направен и чрез позоваването на друг нормативен акт – ЗКИР и предприетите по същия действия по нанасянето на сградата в КК. В конкретния случай ищецът не разполага с удостоверението за въвеждане в експлоатация, поради което за него по-лесният път за защита е било позоваването на заснемането и нанасянето на сградата в КК. Едва след предприетите действия по оспорване от ответника, ищецът се е снабдил и е представил документ, доказващ пряко твърдението му за ползващата го степен на завършеност - удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация, и това доказателство не е преклудирано, независимо от това в кое съдебно заседание е било представено, тъй като страната е била принудена да се снабди с него по повод оспорване на своевременно ангажираното удостоверение изх.№20-40072/15.07.2015 год. на Началника на СГКК Бургас. Както се установява от доказателствата, послужили за издаването на последното, процесната сграда, в която се намират обещаните самостоятелни обекти, действително е била нанесена в КК на с.Кошарица към дата 25.04.2006 год, което прави оспорването недоказано. Недоказано е и оспорването на удостоверение №55/27.07.2007 год. на гл.архитект на Община Несебър, понеже оспорващият не е ангажирал нито едно доказателство, чрез което материалната доказателствена сила на удостоверението да се разколебае. В резултат на горното, оспорванията на двата документа следва да се обявят за недоказани със съдебното решение, а по съществото на спора да се направи извод, че към датата на сключване на договора последният е имал годен предмет.

Второто правоизключващо възражение на ответника почива на твърдението му, че не е изразил воля за сключване на предварителния договор, тъй като договорът не е подписан от Л.К., а ако е подписан - договарящият Л.К. не е бил вписан за управител на „Андра БГ“ ЕООД, нито е бил упълномощен с надлежно писмено пълномощно по чл.37 от ЗЗД от тогавашния управител на продавача – Г.К.

От заключението на съдебно-графическата експертиза се установява, че подписът, положен за продавач в договора, е изпълнен от Л.К. За да достигне до това заключение, в.л.Николов се е позовал на множество съвпадения в общите и частните признаци на изследваните обекти. Ответникът е оспорил заключението, но не е внесъл депозит за тройна експертиза,поради което последната е заличена. Съдът изцяло кредитира заключението на в.л.Николов като обосновано и обективно и в резултат на това намира оспорването на документа за недоказано, а възражението, почиващо на твърдението за неавтентичност – за неоснователно.

Буквалният прочит на съдържанието на договора показва, че Л.К. е действал в качеството му на едноличен собственик на капитала и управител на „Андра холидейс“ ЕООД, което дружество е едноличен собственик на капитала на „Андра

БГ“ ЕООД. Тук изобщо не може да се говори за пряко доброволно представителство, че да се обвързва валидността на договора от наличието на упълномощителна сделка във формата на чл.37 от ЗЗД. Самото съдържание на текста на договора изключва Ковачев да е действал като пълномощник по волята на представлявания. От друга страна, в текста на договора няма позоваване и на органово представителство, при което овластяването произтича от решение на съответния орган на дружеството – липсва изявление, че Л.К. действа като назначен управител на „Андра БГ“ ЕООД. Единственото изявление е, че Ковачев предприема действия като едноличен собственик и управител на „Андра холидейс“ ЕООД – дружество, което е едноличен собственик на „Андра БГ“ ЕООД от момента на учредяването му, както се установява от справка в партидата на ответника в ТР. Или, при сключването на договора стриктно е била спазена нормата на чл.147 ал.1 изр.второ от ТЗ, която урежда управлението на едноличното ООД. В случаите, в които едноличният собственик на капитала на ООД е юридическо лице (в случая е дружество), неговият ръководител или определено от него лице управлява дружеството. В нормата на чл.147 ал.1 изр.второ от ТЗ съдържа две различни хипотези на представителство – законово, когато ръководителят на юридическото лице, едноличен собственик на капитала, управлява едноличното ООД, и органово – когато този собственик определи лице (управител). В конкретния случай от справка по партидата на „Андра холидейс“ ЕООД в ТР се установява, че от 27.10.2010 год. като едноличен собственик и управител на това дружество е вписан Л.К..

Горното означава, че към датата на сключването на процесния договор по арг.от чл.147 ал.1 изр.второ предл.първо от ТЗ именно той е следвало да управлява и представлява „Андра БГ“ ЕООД. Поради същата причина решението за придобиване на процесните имоти е взето с протокол от 30.11.2010 год. от Л. К. Действително, към 30.11.2010 год. продавачът е имал вписан управител, а именно Г. К., но както се установява от документите, приложени към заявление 20101202094509, на същата дата -

Разпечатката съдържа 32 от 67 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/bae05cdf-874f-4090-9e93-b9880f18e167