Решение № 3714 от 16.11.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3714 гр. Варна, 15.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Нела Кръстева при участието на секретаря Миглена Н. Маринова като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело № 20233110103131 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС от ищеца Д. Р. Д. ЕГН ********** срещу ответника „**" ЕООД, ЕИК **, за приемане за установено в отношенията между страните, че ищецът е собственик на следните имоти:

1/ 8/12 (осем дванадесети) идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ** /****/, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ. Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 4855 кв.м. /четири хиляди осемстотин петдесет и пет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория четвърта. Предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: **, при съседи: **;

2/ 8/12 (осем дванадесети) идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ. Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 4648 кв.м. /четири хиляди шестстотин четиридесет и осем квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: **, при съседи:

**;

3/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 7438 кв.м. /седем хиляди 1 четиристотин тридесет и осем квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:

Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 108065, при съседи: **;

4/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **/, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 13 947 кв.м. /тринадесет хиляди деветстотин и четиридесет и седем квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория четвърта, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 040010, при съседи: **;

5/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **/, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 3000 кв.м. /три хиляди квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория четвърта, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 054010, при съседи: **;

6/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 6508 кв.м. /шест хиляди петстотин и осем квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 106046, при съседи: **;

7/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **/, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 3512 кв.м. /три хиляди петстотин и дванадесет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:

Земеделска, с начин на трайно ползване: Овощна градина, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 120008, при съседи: **;

8/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № **/, по Кадастралната карта на обл. Варна, общ.

Долни Чифлик, с. **, одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп. директор на АГКК, местност „**" с площ на имота съгласно скица от 4649 кв.м. /четири хиляди шестстотин четиридесет и девет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:

Земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория шеста, предходен идентификатор: няма, номер по предходен план: 140004, при съседи: **; и за осъждането на ответника да предаде владението върху гореописаните имоти.

Ищецът твърди, че е собственик на посочените имоти, описани в т.1 и т.2, на основание Нотариален акт за дарение на недвижим имот, вписан в службата по вписванията гр.Варна към АВ, акт № **-**, вх.рг.№ 8010, дв.вх.рег. №7866 от **г. и Нотариален акт за продажба на недвижим имот, вписан в службата по вписванията гр.Варна към АВ, акт № **-**, вх.рег.№ 8011, дв.вх.рег. №7883 от **г. При придобиването на посочените недвижими 2 имоти, е бил вписан Договор за отдаване под аренда на земеделска земя, сключен на 12.10**г. от П. Г. Б., като наемодател и собственик само на 4/12 идеални части от имотите с ответника - „**" ЕООД, за целите имоти с номера по предходен план №** и №** и за срок от 6 години, до 30.09.2024г., за аренда от по 25 лв. на декар.

По отношение на имотите, описани в т.3, т.4, т.5, т.6, т.7 и т.8, ищецът сочи, че са били придобити от него на основание правна сделка, обективирана в Нотариален акт за продажба на недвижим имот, вписан в службата по вписванията гр. Варна към АВ, акт № **-**, вх.рег.№ 14451 от **2г. За посочените имоти, преди придобиването им от ищеца, е бил сключен договор за аренда на земеделска земя, вписан в АВ гр. Варна акт № **-** от 03.07.**г. Договорът е бил сключен на 23.06.**г., между ответника, като арендатор и Ел.Ст.

Д.а, като арендодател, съсобственик, за целите имоти и за срок от 6 стопански години, до 30.09.2024г., удължен с Анекс от 21.11.**г.. за допълнителен срок от 6 стопански години, считано от 01.10.2020г. т.е. до 30.09.2026г., за аренда от по 33,80лв. на декар. Според изнесеното, договорите за аренда на гореописаните имоти, са били сключени от съсобственици притежаващи по-малко от ½ от съсобствеността върху всеки един от поземлените имоти, поради което същите нямат действие спрямо ищеца, явяващ се собственик на повече от ½ от първите два имота и на целите останали процесни имоти. Не е постигнато съгласие на повече от 50 % от собствеността за ползването на общата вещ.

Независимо от поредността на вписване на договорите за аренда, е следвало да се даде превес на договорите, сключени с арендодател, притежаващ повече от 50% в съсобствеността, във връзка с текста на чл. 32, ал. 1 ЗС. Счита, че дори когато договорът за аренда или наем, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. На още по-голямо основание такъв договор не е противопоставим на трето лице, какъвто е настоящия случай, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора и ако не е приело изрично или мълчаливо. Изложеното следва от чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, според който приобретателят на арендувания обект на договора замества аредодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Счита, че Договора за аренда на земеделска земя, вписан в службата по вписванията гр. Варна към АВ, акт № **-** от 03.07.**г., сключен на 23.06.**г. между ответника „**" ЕООД, ЕИК **, като арендатор и Ел.Ст. Д.а, като арендодател, съсобственик, за целите имоти и за срок от 6 стопански години, до 30.09.2024г., удължен с Анекс от 21.11.**г., за допълнителен срок от 6 стопански години, считано от 01.10.2020г, т.е. до 30.09.2026г. за аренда от по 33,80лв. на декар, не го обвързва. Първоначалният договор е бил сключен за 6 стопански години, който срок бил изтекъл през 2020г., след него нямало валидно действащ договор, обвързващ страните с арендно правоотношение. Договорът е бил сключен с един от съсобствениците, притежаващ по-малко от 50% от собствеността на имотите описани в т. 3-т.8 от иска, с което е нарушен чл.3, ал.4 от ЗАЗ, анекса от 21.11.**г. към договора за аренда се счита за нищожен и необвързващ ищеца, сключен в нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал.1 от 3

ЗАЗ, без съгласието на останалите съсобственици, т.е. без да е било налице мнозинство, притежаващо повече от 50% от собствеността. В момента на предявяване на настоящата искова претенция, според изнесеното, процесните имоти се държат от ответника-„**" ЕООД, който ползвал плодовете от същите. Ищецът се противопоставя на това ползване, като желае сам да управлява и да се разпорежда с притежаваните от него части от имотите, по своя воля и усмотрение. Противопоставя се на ползването на процесните имоти от наемодателя. Сочи, че не желае и не е получавал наемно плащане от ответника. Ищецът излага, че е сключил договор за аренда с „Л." ЕООД и се е задължил да предостави имотите, предмет на иска - съответната реална/идеална част от същите, за ползването им за срок от 5 стопански години считано от 01.10.2023., при арендно плащане от по 80лв. на декар.

Договорът сочи, че е бил вписан в служба по вписванията гр. Варна към АВ, акт № 9, том 12, дело 16330, вх. per. №42565 от 19.12.2022г.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът **" ЕООД, ЕИК **, е депозирал писмен отговор, с който настоява, че предявеният иск е неоснователен и като такъв да бъде отхвърлен. Оспорва, че сключените от ответника процесни договори за наем и аренда нямат действие по отношение на ищеца. Не оспорва придобиването на процесните имоти от ищеца, както и обстоятелството, че ответникът фактически ползва същите имоти на основание посочените договори за аренда и анексите към тях. Твърди, че ползва посочените имоти на валидно правно основание и притежава права противопоставими на тези на ищеца.

Твърди, че договорът за наем от 12.10** г. му дава правно основание да държи имотит,е описани в т.1 и т.2 от исковата претенция и лишава ревандикационната претенция от основание. Според ответника, ищецът изрично е приел процесния договор за наем и се съгласил той да го обвърже с подписването на правните сделки, легитимиращи го като собственик на имотите. Счита, че в случая е приложим чл. чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, съгласно който при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Относно останалите имоти, за които е сключен договор за аренда вписан в СВ – Варна акт №**, том VI, дело №2159/** г. - той и сключеният към него анекс №1 от 21.11.** г., вписан в СВ - Варна като акт №**-** дело №4038/** г., се настоява, че също обвързват ищеца и дават правно основание на ответника да държи имотите. Договора за аренда, сочи, че е сключен съобразно нормите на ЗАЗ, действали по време на сключване на договора и анекса към него - чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакцията от ДВ, бр. 13 от 2007 г., според която „когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30. ал. 3 от Закона за собствеността". Анексът към договора, според ответника, не противоречи на чл. 16 от ЗАЗ, с него не се изменя срокът на договора, а се удължава. Ищецът, според изнесеното е приел действието на договора за аренда и анекса към него, чрез изрично волеизявление в този смисъл, обективирано в Нотариален акт за продажба на недвижим имот, вписан в службата по вписванията гр.Варна към АВ, акт № ****, вх.рег.№ 14451 от **2г.

При изложеното, се отправя искане исковата претенция да бъде изцяло отхвърлена.

4

В с.з., страните, чрез процесуалните си представители поддържат изразените от тях становища в исковата молба и в отговора.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение, съобразно чл.235 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна: