Решение № 1024 от 28.07.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1024 гр. София, 28.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Николова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20241000502020 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 вр. чл. 294 ГПК.

С решение № 779 от 4 февруари 2019г. по гр. д. № 11330/2016г.

Софийски градски съд, ГО, 13 състав е прогласил нищожността на Договор № ДИ-016-03- 014/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 1191 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София, с номер по предходен план: 396, квартал 533, намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „***“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***., поради накърняване на добрите нравичл.26,ал. 1,предл.трето ЗЗД; прогласил е нищожността на Договор № ДИ-01703- 015/08.07.2016 г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ 1

ЕООД, с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 1 376 кв. м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план: 397, квартал 533, намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „***“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, поради накърняване на добрите нрави - чл. 26, ал. 1, предл.трето ЗЗД; прогласил е нищожността на Договор № ДИ-018- 03016/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 4762 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план: 395 , квартал 533 , намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „***“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор

*** и поземлен имот с идентификатор ***. , поради накърняване на добрите нрави - чл.26, ал. 1, предл.трето ЗЗД; осъдил е „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 да заплати на ДЪРЖАВАТА, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройството, разноски в размер на 6030 лв. и 300 лв. за юрисконсултско възнаграждение.

С решение № 261503 от 4 май 2022г., постановено по посоченото дело, СГС е допуснал поправка на очевидна фактическа грешка в основното решение, като е постановил, че в диспозитива на решението като първи и втори абзац се добавят два нови диспозитива, както следва : „ ОТХВЪРЛЯ предявените от ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, против „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 главни искове с правно основание чл.26,ал. ,предл. първо ЗЗД за прогласяване нищожност на сключените между Държавата чрез областния управител на област София-град и „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 договор № ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03015/8.07.2016 г. и договор № ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. поради 2 противоречието със Закона,като неоснователни и ОТХВЪРЛЯ предявените от ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството против „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 евентуални искове с правно основание чл.26,ал., предл. второ ЗЗД за прогласяване нищожност на сключените между Държавата чрез областния управител на област София-град и „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 договор № ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03015/8.07.2016 г. и договор № ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. поради заобикалянето на Закона,като неоснователни. „ .

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба на ответника „Евротрансбилд“ ЕООД срещу решението по гр. д. № 11330/2016г. на СГС, ГО, 13 състав, в частта му, в която предявените искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, са били уважени.

Държавата, чрез министъра на регионалното развитие и благоустройството, е оспорила въззивната жалба.

С въззивното решение, постановено по в. гр. д. № 2163/2019г. на САС, при първоначалното разглеждане на въззивна жалба, САС /в мнозинството си/ е отменил решението на първоинстанционния съд в обжалваната част и вместо това е отхвърлил исковете с правно основание чл.

26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.

Това решение е било отменено от ВКС и по този начин е образувано настоящото въззивно производство по реда на чл. 258 – 273 вр. чл. 294 ГПК за повторно разглеждане на делото. То е върнато за ново разглеждане от въззивния съд с решение № 462/09.07.2024г по гр. д. № 4333/2022г. на ВКС, III ГО, с което със задължителни за въззивния съд указания е указано да се допусне изслушване на нова допълнителна тричленна съдебно-техническа експертиза, която да отговори на задачите, поставени от ищеца в молбата му на л. 126 от делото на АС, както и на служебно формулираните от ВКС задачи в мотивите към отменителното му решение; указано е от ВКС и, че въззивният съд следва да отрази в мотивите към решението своята решаваща дейност по спора и да посочи в акта, който ще постанови по съществото на спора, и мотивирано кое/и от заключенията на изслушаните по делото експертизи възприема и защо.

Софийски апелативен съд, като въззивна инстанция, в рамките на 3 правомощията си, уредени в чл. 269 ГПК, съобразно и разясненията, дадени в ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, при повторното разглеждане на въззивната жалба, с оглед връщането на делото за ново разглеждане по същество на спора, е длъжен да изходи от положението, че обжалваното решение е валидно и допустимо в обжалваната част.

По съществото на спора и косвено по правилността на решението, постановено по исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, в рамките на спорния предмет, очертан с отменителното решение на ВКС, дал задължителни указания по прилагането и тълкуването на закона /чл. 294, ал. 1 ГПК/, въззивният съд намира следното:

Ищецът – Държавата чрез МРРБ, поддържа, че е налице нееквивалентност в престациите по договорите за продажба на имоти – частна държавна собственост № № ДИ – 016 – 03 – 014/08.07.2016г., ДИ – 017 – 03 – 015/08.07.2016г. и ДИ – 018 – 03- 016/08.07.2016г., поради това, че са сключени при оценка малко над данъчната оценка на имотите. Счита, че като се отчете местонахождението им, размера, обществената значимост и всички останали характеристики на процесните имоти, тяхната реална пазарна цена е многократно по-голяма. Акцентира върху обстоятелството, че въпреки че законът не забранява продажбата на имоти – частна държавна собственост, стига продажната цена да е над данъчната оценка, това не означава, че цена, многократно по-ниска от пазарната цена, няма за правна последица нарушаване на възприети от обществото морални и етични норми. Илюстрира изложеното с договор за учредяване на ипотека върху целия съсобствен имот от 8 250 кв. м като обезпечение за получен кредит в размер на 14 700 000 евро – индиция според ищеца за огромната разлика между реалната пазарна оценка на процесните имоти и продажната им цена по сключените договори с ответника. С тези обстоятелства, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е обосновано искане към съда да прогласи и трите процесни договори за нищожни.

Ответникът е оспорил основателността на тези искове с възражения, че ищецът сам е определил цената без преговори между страните и въз основа на изготвени от него пазарни оценки на имотите, възложени на оценители, въз основа на приети от държавата правила в ЗДС и ППЗДС.

За да постанови решението си по предявените искове по чл. 26, ал. 1, 4 предл. първо и второ ЗЗД, първоинстанционният съд е приел, че исковете за прогласяване нищожност на процесните договори поради нарушение на закона са неоснователни поради това, че не са установени твърдените нарушения на закона, не е установено и заобикаляне на закона. Поради отхвърлянето на тези искове, съдът е пристъпил към разглеждане на евентуалните искове за прогласяване на нищожност на договорите поради накърняване на добрите нрави, решението по които е предмет на инстанционен контрол. В обжалваното решение съдът е приел, възприемайки заключението на първоначалната експертиза, в което е взето предвид възможно строителство на терена, и като е съобразил, че такова може да се осъществи след провеждане на съответни процедури и, че оценката по метода на остатъчната стойност следва да има по-голяма тежест във формиране на крайния размер на цената на имотите, е достигнал до извод, че продажните цени на имотите са в пъти по-малки от пазарните, т.е., че е налице съществена неравностойност на престациите на страните по договорите, като продажната цена е около 30 пъти по-малка от действителната цена, имайки предвид и вземане от 29 000 000 лв., за обезпечаването на което имотът е бил ипотекиран. Във връзка с тези изводи съдът е посочил, че не възприема заключението на повторната експертиза, в което статутът на терена е оценяван като статичен, а възможността за бъдещо застрояване е определена на нула и това е довело до определяне на нереално ниски цени. Така СГС е формирал краен извод, че полученото от държавата практически е „нищо с оглед стойността на продаденото“, като престацията на купувача е около 20 пъти по-ниска от действителната пазарна, което практически е равносилно на липса на престация.

Жалбоподателят е изразил недоволство от приетото от съда по исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД с оплаквания за необосновани констатации въз основа на неубедително заключение на експертиза, изготвено от некомпетентно вещо лице и при използване на неподходящи методи за оценка и на неподходящи пазарни аналози, - че на процесните терени има възможност за застрояване, въпреки специфичните правила и нормативи за устройство и застрояване, и при прието „въображаемо допълнително застрояване“ въз основа на бъдещи несигурни събития. Поддържа, че релевантно за правилното решаване на спора е установяване на цената на имотите към датата на процесните сделки и за тази цел следва да се изходи 5 от положението, че застрояването е забранено въз основа на подробен устройствен план от 2015г. Сочи още, че за стойността на терена не може да се изхожда от стойността на вземането, за която е сключен договор за ипотека 10 години преди датата на сключване на процесните сделки. Жалбоподателят, във връзка с изложеното, счита, че е следвало да се възприеме заключението на втората СОЕ и въз основа на него да се достигне до извод, че разликата в цените е в размер на 89 816, 13 лв. или 12 % - разлика напълно допустима и несъществена. Сочи, че втората поред СОЕ не е оспорена от страните и е изготвена професионално въз основа на близки пазарни аналози с предмет на сделките само голата собственост с прехвърлител СО. Въз основа на изложеното иска отмяна на решението в обжалваната част и вместо това отхвърляне на исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.

Насрещната страна – държавата, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройството, е оспорила въззивната жалба.

Поддържа, че законосъобразно съдът е възприел заключението на вещото лице Х. и независимо от забраната за ново строителство по отношение на построените имоти, е допустима намеса за кв. 532 за консервационно – реставрационни дейности и промяна на функцията, поради което вещото лице правилно е допуснало, че за построените в процесните имоти сгради бъдещият инвеститор би могъл да извърши реставрация на съществуващи сгради, след което да промени функцията им, въпреки съществуващия ПУП. Сочи, че този извод се потвърждава и от вещото лице О. /изготвил заключение по повторната СОЕ/, според който реконструкцията на сградите в процесните имоти е допустима, което има отношение към оценката на имотите, но само вещото лице Х. е отчело това обстоятелство, поради което и разликата между продажната цена и реалната цена е повече от 30 пъти, която е валидна дори и в заключението на вещото лице Х. да има пропуски относно момента на оценка и относно тежестта на двата метода при формиране на крайната оценка. Поддържа още, че напълно обосновано съдът не е кредитирал другото заключение, тъй като дадената в него оценка не отговаря на действителните пазарни цени за имоти, находящи се в централна градска част на столицата, и неправилно е изключена възможност за бъдещо строителство, вкл. допустимото - възможността за реставрация на сградите и хипотетичната промяна на функцията им, - поради което е определил и занижена оценка, в т. ч. и поради ползване на неподходящи аналози. Така е обобщено, че е налице 6 драстична нееквивалентност на престациите в процесните договори за продажба на имоти, като сключени при оценка в десетки пъти, по-ниска от реалната им пазарна цена, въпреки че надхвърля данъчната оценка, тъй като с оглед местонахождението, размера, обществената значимост и всички останали характеристики на процесните имоти, тяхната реална пазарна цена е многократно по-голяма, което личи и от възприетото заключение.