Решение № 9 от 10.01.2023, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№9 гр. Варна, 09.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Дарина Ст. Маркова

Членове:

Даниела Д. Томова

Даниела Ил. Писарова при участието на секретаря Ели К. Тодорова като разгледа докладваното от Даниела Ил. Писарова Въззивно търговско дело № 20223001000252 по описа за 2022 година за да се произнесе с решение съобрази следното:

Производството е по чл.294 ГПК, образувано след постановяване на решение на ВКС №49/29.04.2022г., по ГД №1945/2021г., с което на основание чл.293, ал.2 ГПК е отменено въззивно решение рег.№260057 от 19.10.2020г., постановено по в.т.дело №376/2020г. по описа на ВнАС.

В решението на касационната инстанция е посочено, че делото е останало неизяснено и въз основа на събраните доказателства спорът не би могъл да бъде решен. Дадени са указания на въззивния съд, на който е върнато делото за ново разглеждане от друг състав, за уточняване на релевантните за спора факти, вкл. посредством техническа експертиза, доколкото съдът не разполага с нужните специални знания, за установяване статута на имота, предмет на договора за учредяване на договорна ипотека.

Съгласно чл.294 ГПК, настоящата инстанция е обвързана от указанията на ВКС по прилагането и тълкуването на закона. Производството продължава от незаконосъобразното действие, което е послужило като основание за отмяна на решението.

Съдът, съобразявайки дадените в решението на ВКС указания за изясняване на делото от фактическа страна относно годността на обекта, предмет на ипотека, на самостоятелен обект на право на собственост, намира, че предмета на настоящото производство е концентриран именно в установяване статута на процесното жилище, тип мезонет №15, находящо се в гр.Варна, ***А, като самостоятелен обект на собственост или ако е съществувала пречка за това, дали е могло реална част от това 1 жилище към посочената дата, съобразно действащите строителни правила и норми, да бъде обособена като самостоятелен обект на правото на собственост.

Пред настоящата инстанция въззивникът А. Д. А. поддържа жалбата си чрез адв.В..

Насрещната страна чрез неоснователност на жалбата. ю.к.Цветкова, поддържа процесуална позиция за

Въззивното производство е образувано по жалба на ищеца А. Д. А., чрез адв.В. срещу постановеното от ВОС решение №160/19.02.2020г., постановено по т.дело №238/2019г. по описа на съда, с което е бил отхвърлен предявения иск срещу Райфайзенбанк /България/ ЕАД, за прогласяване за нищожен, поради невъзможен предмет, на Договор за учредяване на ипотека, обективиран в НА №27, том първи, дело №28/2008г. на нотариус рег.№124 , с район на действие ВРС, сключен между страните, на основание чл.26, ал.2, предл.първо ЗЗД, относно жилище – тип „мезонет“ №15 в гр.Варна, ***А, на пети етаж и подпокривно пространство, с площ от 144.24 кв.м., включващо ателие №3 на пети етаж с площ от 72.12 кв.м.и жилище в подпокривното пространство на сградата с площ от 72.12 кв.м., ведно с принадлежащото му избено помещение №14 с площ от 4.93 кв.м. както и 6.1276 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Както в исковата молба, така и с жалбата си страната поддържа, че към датата на сключване на атакуваната сделка не е съществувал годен обект, който да бъде предмет на ипотеката.

Поддържа че съдът е достигнал до неправилни изводи по същество като е игнорирал постановките на ТР №3/28.06.2017г. по т.дело №3/2014г. на ОСГК на ВКС и не е обсъдил в пълнота събраните доказателства, вкл. техническа експертиза ведно с устните обяснения на вещото лице. Претендирал се отмяна на решението и вместо това уважаване на иска за прогласяване нищожност на договора за учредяване на договорна ипотека върху имота поради невъзможен предмет.

Насрещната страна с отговор на въззивната жалба е оспорила това становище на ищеца като поддържа, че ВОС е постановил правилно и законосъобразно решение по спора.

Прави се довод, че дори незаконно изграден обект може да бъде обект на разпоредителни сделки, следователно и да бъде обременяван с тежест. Твърди се, че предмет на договорната ипотека е реално определен и съществуващ в правни мир имот, поради което не може да се сподели тезата за невъзможен предмет на договора и неговата нищожност.

Настоящата инстанция, въз основа на дадените задължителни указания на касационния съд, събраните доказателства, доводите и възраженията на страните, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Не се спори, че ищецът е учредил в полза на кредитодателя си Райфайзенбанк /България/ ЕАД договорна ипотека с НА №27, т.I, дело №27/21.01.2008г. на нотариус Б.В., рег.№124 в НК. Кредитът, отпуснат на ищеца е бил частично използван при закупуването на имота, а друга част – за ремонт и довършителни работи на същия имот.

Не се спори, че въз основана издаден в полза на банката изпълнителен лист е образувано изп.дело №146/2018г. на ЧСИ П. И. като изпълнението е насочено спрямо 2 имота, посочен в договора за договорна ипотека.

При тази фактология по спора, ищецът твърди, че поради липсата на каквито и да е строителни книжа по отношение на втория етаж от ипотекирания имот /мезонет/, още към момента на сключване на договора за покупко-продажба 21.01.2008г. е била налице изначална невъзможност за обособяване на самостоятелен обект в сградата, съотв. невъзможен предмет на сделката. Поради това се твърди, че към същия момент е налице непреодолима правна пречка за одобряване на инвестиционен проект за сградата и конкретно мезонет №15, основание за нищожност на договора. Твърди се несъобразяване на построеното, предмет на договора, със строителните изисквания и даденото строително разрешение; при липса на акт за узаконяване и липса на акт за търпимост на построеното.

Горното се сочи като абсолютна пречка за разпореждане с имота.

Съгласно приложен НА №26/21.01.2008г. ищецът е станал собственик въз основа на покупко-продажба на именно това жилище – мезонет №15 на пети жилищен етаж и подпокривното пространство в сградата в гр.Варна, ***А ведно с приндлежностите му. По този начин е било продадено същото жилище и с предходен НА №118/16.05.2006г. между предходните собственици. Именно върху този имот е учредена и договорната ипотека с НА №27/21.01.2008г. /на л.32/ По делото е представена в оригинал и схема на самостоятелен имот в сграда за процесното жилище.

Съгласно предходен нот.акт №126/15.12.2003г. на нотариус Я.Н., ВРС, в полза на праводател е продаден недвижим имот с площ от 323 кв.м., включващ ателие №3 с площ от 72.12 кв.м., изба №14 и ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж.

С удостоверение №63/05.04.2004г., жилищната сграда, в която се намира процесния имот, е била въведена в експлоатация съгласно чл.177 ЗУТ. С НА №95/14.12.2005г. на нотариус Т.В., собственикът към този момент се е снабдил с титул въз основа на покупка и надстрояване на описания в ипотечния акт имот, включващ както ателие №3 на пети етаж, така и жилище в подпокривното пространство с размер от 72.12 кв.м. /л.167/ Въз основа на справка в Община Варна, район Приморски се установява, че описания в първоначалния нот.акт от 2005г. акт за узаконяване, издаден на 29.11.2005г., не се съхранява.

От приобщената в първоинстанционното дело СТЕ /на л.259 и сл./ се установява, че строителството на сградата е започнало без разрешение за строеж и одобрена строителна документация като има одобрен проект за узаконяване през 2002г. и документация към него.

Въз основа на последните е издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация през април 2004г. /удостоверение №63/2004г./ В одобрената стр.документация няма обособено жилище над пети терасовиден етаж, част от който е тристайното жилище на ищеца ателие №3. Налице е разлика в кота корниз между фактическото изпълнение и екзекутивната документация: +16.20 по последната, а на място - +18.90. Процесният обект не е отразен фактически в екзекутивната документация за сградата. Освен пети терасовиден етаж на място е изграден и шести в подпокривното пространство. В община Варна и район Приморски не са налице данни за извършено преустройство, за надстрояване на процесната сграда. Няма съответно и проекти за узаконяване относно надстрояването на процесната 3 сграда с жилище от 72.12 кв.м.

Съгласно заключението, към 21.01.2008г. не е съществувала възможност за одобряване на инвестиционни проекти за обособяване на реално обособена част –жилищетип мезонет №15 в сградата. Съгласно акта за узаконяване от 2002г. и удостоверението за въвеждане в експлоатация от 2004г., сградата има последен пети терасовиден етаж.

Нарушени са всички градоустройствени показатели – РЗП, Кинт, плътност на застрояването и брой етажи /6 + терасовиден/. За ателие №3 на пети етаж от сградата е съществувала възможност за одобряване на инвестиционен проект така, както е въведена в експлоатация сградата през 2004г. Според устните обяснения на в.л.М., посоченото в удостоверението за експлоатация жилище /ателие №3/ представлява годен за самостоятелно жилище обект, тъй като съответства на изискванията към 2008г. за квадратура, помещения и принадлежности, вкл. складово помещение, докато жилището в подпокривното пространство не отговаря на изискванията за самостоятелно жилище, тъй като няма такова складово помещение.

Мезонетът като цяло отговаря на изискванията за жилище, но не представлява търпим строеж, тъй като се нарушават всички градоустройствени показатели. Подпокривното пространство представлява обща част на сградата.

Съгласно изслушаната през настоящата инстанция СТЕ /на л.23 по делото/, съобразно дадени от ВКС указания, се установяват идентични на сторените пред първата инстанция факти и обстоятелства: Процесният обект съгласно данните от КК за самостоятелен обект в сграда има идент.№*** и представлява апартамент №15, с едно ниво.

Налице са нормативно установени забрани и/или ограничения за обособяване на мезонет №15, а именно: нарушени са изискванията за Кинт, нарушен е силуетен план /кота било/ спрямо съседните УПИ. Второто ниво на мезонета е изградено в подпокривно пространство на сградата, представляващо обща част, с което е нарушен чл.185, ал.2 и ал.3 ЗУТ.

Допустимата етажност е надхвърлена. Към датата на сделката, процесният мезонет е можел да бъде обособен като самостоятелен обект в сградата само и единствено в частта, разположена на кота +13.50 /терасовиден етаж/ с площ от 72.12 кв.-м., представляващ ап.15 по проекта-заснемане за узаконяване, ведно с избено помещение №13 и ид.части от общите части от правото на строеж, съгласно Приложение №1 към експертизата. Заключението се кредитира от състава изцяло, тъй като не е оспорено и е професионално и обективно дадено, в съответствие и с изслушаната първоначално експертиза.

Въз основа на изложеното съдът достига до следните правни изводи по спора:

Предявен е иск за прогласяване нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека, в частта относно ипотекирания имот, представляващ жилище – тип мезонет №15, находящо се в гр.Варна, ***А, на пети жилищен етаж и в подпокривното пространстро на сградата, с площ на мезонета от 144.24 кв.м., включващо ателие №3 на пети терасовиден етаж с площ от 72.12 кв.м. и жилище в подпокривното пространство, също с площ от 72.12 кв.м., при граници: ап.14, ап.13, стълбище и околоблоково пространство ведно с принадлежащото избено помещение №14 с площ от 4.93 кв.м. както и 6.1276 кв.м. ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е ситуирана 4 сградата, който договор е обективиран в НА №27/21.01.2008г., т.I, дело №27/2008г. на нотариус рег.№124 в НК, сключен между А. Д. А. като ипотекарен длъжник и собственик на имота, предмет на ипотеката, и от друга страна, Райфайзенбанк /България/ ЕАД, за обезпечаване задължение по договор за банков кредит от 21.01.2008г., с твърдения за невъзможен предмет на договора съгласно чл.26, ал.2 ЗЗД. Молбата е основана на твърдения за невъзможен предмет, тъй като част от ипотекирания имот представлява обща част и не може да бъде включен към останалия имот като реалната част не отговаря и на градоустройствените изисквания за самостоятелен обект на собственост.