Протокол № 1109 от 29.06.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 1109 гр. Варна, 24.06.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ивелина Владова при участието на секретаря Славея Н. Янчева

Сложи за разглеждане докладваното от Ивелина Владова Гражданско дело № 20213100102422 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 10:30 часа се явиха:

Ищецът „ВИКТОРИЯ“ ЕООД, чрез представляващ В. К. В., редовно уведомен от предходно съдебно заседание. Представлява се от адв. К.А. и адв. В.В., редовно упълномощени и приети от съда от преди.

Ответницата Л.Н. Т. , редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не се явява. Представлява се от адв. З.Й., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Вещото лице Н. Н. Анг., редовно призован, явява се лично.

Адв. А.: Да се даде ход на делото.

Адв. В.: Да се даде ход на делото.

Адв. Й.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 15099/23.06.2022 г., депозирана от ответника Л.Т. чрез процесуалния и представител адв. З.Й. с представени към нея писмени доказателства.

ВРЪЧВА на ищеца копие от същата, ведно с приложените към нея писмени доказателства.

1

Адв. В.: Моля да ни дадете възможност да изразим становище по представените с молбата доказателства след изслушване на заключението на вещото лице.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 13405/07.06.2022 г., депозирана от адв. В.В., в качеството му на представляващ ищцовото дружество, в която същият изразява становище по изслушаната и приета първоначална съдебно – оценителна експертиза на вещото лице К.К..

Прави искане за задължаване на вещото лице да представи данни, респективно самият сертификат, ако притежава такъв за правоспособност за независим оценител по смисъла на чл. 16, ал. 1 от Закона за независимия оценител, както и да приложи заверено копие от него по делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице основания за задължаване на вещото лице да представя сертификатите си за оценител. Достатъчно информативен за това е фактът, че вещото лице е вписано като такова с компетенции за оценител в Списъка на вещите лица към Варненски окръжен съд. Съдът счита, че когато и който е трябвало да прецени неговата правоспособност като оценител, респективно доказателства за това го е сторил в процедурата по регистрирането му като вещо лице към съответното съдилище.

Предвид гореизложеното, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на процесуалния представител на ищеца за задължаване на вещото лице К. Енч. К. да представи данни, респективно самият сертификат, ако притежава такъв за правоспособност за независим оценител по смисъла на чл. 16, ал. 1 от Закона за независимия оценител.

Адв. В.: Да вярно, че лицето К.К. е в списъка на вещите лица, но е в друга област.

Той е в областта „Финансово оценяване“, а оценяване на недвижим имот е съвсем друга задача. В тази връзка сме убедени, че същия не притежава сертификат и сме убедени, че същия няма право да извършва оценки на недвижими имоти. От това е продиктувана нашата молба. Считахме, че дори ще улесним съда с допускането на това искане, тъй като изслушването на следващата експертиза ще има основа, която да обоснове коя от двете експертизи да бъде ценена. Ние не оспорваме, че е вписан като вещо лице, но той няма компетенция да извършва оценка на недвижими имоти.

СЪДЪТ докладва постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение вх. рег. № 14323/16.06.2022 г. по допуснатата повторна съдебно – оценителна експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

2

Вещо лице Н. Н. Анг.: 45 г., женен, неосъждан, български гражданин, без родство и дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата повторна съдебно – оценителна експертиза.

Вещото лице, на въпроси на адв. В.:

Вещото лице А.: Икономист съм по образование, като оценителската правоспособност ми е от 10 години със съртификат за оценка на недвижими имоти, земеделски земи, трайни насаждения и машини и съоръжения. И трите ми сертификата са придобити от Камарата на независимите оценители в България.

Адв. В.: Може ли лице, което не притежава сертификат за оценител на недвижими имоти, съответно не е вписано в регистъра на Камарата да извършва оценка на недвижим имот?

СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. В., тъй като същия не е за специалните знания на вещото лице, за които е допусната експертизата.

Адв. В.: Имате ли представа дали има разлика между оценяване на недвижим имот и финансово оценяване?

СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. В., като неотносим към допуснатата експертиза. Същият следва да бъде формулиран по начин даващ информация за конкретния имот.

Адв. В.: Вещото лице А. спомена, че е икономист и считам, че би трябвало да има информация по въпроса, който зададох. Въпросът е насочен към конкретния имот дотолкова, доколкото после ще следва преценка дали да ценим тази експертиза или другата експертиза.

Вещото лице, на въпроси на адв. В.:

Вещото лице А.: Оценката, която аз съм направил на имота е като оценка на недвижим имот, а не като финансово оценяване.

Вещото лице, на въпроси на адв. Й.:

Вещото лице А.: В експертизата съм използвал понятието “Район”. Под това понятие 3 имам предвид близки до процесния имот области, в конкретния случай Район ЗВКО “Чайка” гр. Бяла, където се намира и процесния имот. Там са взети и аналозите, които съм ползвал.

Той е урегулиран имот, защото както в Кадастъра, така и по справка парцелът е в регулация.

Урегулиран е въпреки, че предназначението му е лозе, но от направена справка в Община Бяла стана ясно, че за този район има одобрен и влязъл в сила ПУП. Поради това се цени като поземлен имот, а не като земеделска земя. Аз установих, че е урегулиран, въз основа на ПУП-а от 2003 г. Това е отразено и в Кадастъра, че парцелът е урегулиран. В експертизата съм посочил номера на решението и годината, но не съм приел, че въз основа на това решение и на този ПУП имотът е урегулиран. В Кадастъра пише, че имотът е урегулиран.

Освен това в Община Бяла са потвърдили, че има одобрен и влязъл в сила ПУП за района.

Не съм ходил на място в Общината, отговориха ми по имейл. Щом регулацията е одобрена и влязла в сила, значи е приложена. Потвъдиха ми, че ПУП за Район ЗВКО “Чайка” е одобрен и влязъл в сила. Не са ми отговорили дали е приложен. За процесния имот няма издадена заповед по чл. 16 от ЗУТ. Нямам информация дали има предприета процедура по промяна предназначението на имота от лозе в имот за строителство. Няма задействана процедура по промяна, но след като е в урбанизирана територия и има одобрен ПУП е въпрос само на документация и съответна такса, за да се промени и да може да се застрои. Аз оценявам имота към 03.10.2016 г. Към него момент не е имало депозирано искане за промяна на предназначението. Към този момент също няма такова, но въпреки това се води урегулиран поземлен имот. Нямам информация дали има издадено разрешение за строеж в процесния имот и не съм изисквал справка дали има разрешение за строеж. Не мога да отговоря на въпроса какво се предвижда да бъде построено в конкретния имот.

Адв. Й.: Говоря за имота с начин на трайно ползване „лозе“. В имот с начин на трайно ползване „лозе“ по норматив има разпоредби, които позволяват определено застрояване, така както се позволява и в имот с начин на трайно ползване „ниско застрояване“.

Адв. В.: Вещото лице отговори подробно на въпроса, че промяната на предназначението на имота е въпрос на елементарна процедура и документация при положение, че има одобрен ПУП.

Адв. Й.: Тъй като към този момент няма промяна на предназначение на имота, в кой момент ще се сбъднат тези прогнози?

СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. Й., тъй като вещото лице е тук, за да излага специалните си знания по факти, които са му известни, а не да прави предположения.

4

Вещото лице, на въпроси на адв. Й.:

Вещото лице А.: За процесния имот няма изработен ПУП, има за района. Няма искане за изработване на ПУП за процесния имот. Показателите за застрояване на процесния имот, който е с начин на трайно ползване “лозе” ще бъдат същите, каквито съм ги посочил:

Кинт 1, Височина до 10 метра и плътност 30%. Това са показателите за този район съгласно Община Бяла. Както казах, показателите след като бъде изготвен ПУП за конкретния имот ще бъдат Кинт 1, Височина до 10 метра и плътност 30%. До процесния имот се стига по черен път, неасфалтов, на около 30 – 40 метра от асфалтов път, който води долу до плажа.

Асфалтовият път минава до Хотел “Лана”. Не съм замервал точно какво е разтоянието от процесния имот до асфалтовия път, но може да бъде установено от Кадастъра, чрез функциите, които позволява той да се замери и да се отговори максимално точно. В случая единствено, където е изграден Хотел “Лана” има ток, вода и канал. Процесният имот е в непосредствена близост до Хотел “Лана”. Както казах, единствено хотел “Лана” и парцела там, тъй като той е усвоен и застроен има ток, вода и канализация. Другите обекти нямат. В заключението съм посочил, че има изградени ВиК, електроснабдяване, телефон, транспортен достъп и улица в района. След като има инженерна инфраструктура и действащ хотел в близост, значи има и тези налични комуникации в района. Не съм проверявал дали имотът попада в защитена територия “Натура 2000”. Единственото, което ми потвърдиха беше, че не попада в район на свлачище, тъй като свлачището се падало на около 450 метра от имота. Ако имотът попада в “Натура 2000” няма да се позволи застрояване в близост и конкретно за хотел “Лана” нямаше да го има. В района не е само Хотел “Лана”, но той е най- близкия. По- надолу има и други сгради. От пътя като се тръне надолу към процесния имот има една сграда на груб строеж, която е от около 5 години. След това е Хотел “Лана”, който е изграден, а под него надолу по пътя има и други хотели и почивни бази. Нямам информация кога са построени те, тъй като нямам такава задача. При изготвяне на експертизата, за да определя пазарната стойност на процесния имот към 03.10.2016 г. съм използвал приложените заповеди, които са по делото и по моя преценка са аналози, които са реално вписани в СВ, поради което съм ги използвал. На стр. 3 от експертизата в таблицата съм посочил заповедите и това са: № 110, № 173 и № 112. Питате ме защо не съм използвал приложени по делото доказателства за реални сделки. Една друга реална сделка е на данъчна оценка, което за мен от моята оценителска практика не е реална сделка, поради което съм го изключил и затова съм ползвал тези, които съм посочил в таблицата.

В заповедта по чл. 16 от ЗУТ на парцелите е записано, че оценката на съответния парцел, в случая УПИ, което е идентично с поземлен имот с вече нов идентификатор е оценен първо от лицензиран оценител, след което тази оценка е приета от комисия, в която участват други оценители и тази заповед е вписана в Служба по вписванията. След като имам съответно стойностите на поземлен имот, който вече има УПИ и отделно каква част от него се отнема за улична регулация и имам стойност на тази част, която остава за собственика, го приемам като сделка, която е реално вписана и може да се ползва като аналог. В случая не мога да кажа точно какъв вид сделка е, но Заповед по чл. 16, където 5 имам съответно пазарни стойности, както и площ на парцел, което ми е достатъчно.

Използвал съм посочените заповеди, за да направя по пазарния метод сравнимите продажби.

В конкретния момент не съм изваждал като информация с какъв начин на трайно ползване е имотът с ид. ***, който в таблицата е обект за сравнение 1, но съм го проверявал в Кадастъра. Без да направя справка не мога да кажа дали е с начин на трайно ползване “ниско застрояване” или “лозе”. На стр. 4 от експертизата за имоти обект за сравняване 2 и 3 съм посочил, че не граничат с път с трайна настилка, защото твърдя, че не граничат. Има път, но е без трайна настилка и за двата имота ид. *** и ид. ***. Само ид.

*** граничи с път с трайна настилка. Избрах да ползвам тези два метода при оценяване на имот с начин на трайно ползване “лозе”, тъй като той е урбанизиран поземлен имот с одобрен и влязал в сила ПУП за района и съответно е потенциален за развитие. Може да бъде застроен при съответно инвестиционен интерес. Поради това се използва в практиката и т. нар. “Остатъчен метод”, който съм приложил. Питате ме след като в експертизата оценявам доход от наем, защо не е взет предвид дохода от наем на земя, какъвто е процесния имот, а е взет дохода от наем на сграда, която може би някога ще бъде построена. Това е методологически подход. Просто се използват всички тези неща от таблицата при изчисляване. Методът на “вечната рента” ще се използва, ако е земеделска земя. Приложил съм в този метод стандартна методология, която се извършва при оценяване на имоти. За сравнение срещу магазин “Метро”, където има складове, един от парцелите се води “нива”.