Решение № 2087 от 05.04.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2087 гр. София, 05.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Здравка И.а

Членове:

Наталия П. Лаловска

Виктория В. Грънчарска при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Здравка И.а Въззивно гражданско дело № 20231100512576 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение №13305/28.07.2023 г. на СРС, 118 с - в, по гр. д. № 66820/2021 г., е признато за установено, на правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, че „МК Риелти“ ООД, ЕИК 203533817, дължи на В. Е. Ч., ЕГН **********, сумата от 2 000 лв., представляваща внесен депозит по Споразумение за предаване на гаранционен депозит от 31.10.2020 г. за запазване на апартамент за покупка в гр. София, ул.

„******* със ЗП 81, 56 кв. м., мазе № 1 и паркомясто 3/4 със ЗП 20, 51 кв. м., ведно със законна лихва от 31.03.2021 г., подаване на заявлението по чл. 410 ГПК до изплащане на вземането, за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 18508/2021 г. по описа на СРС, 118 с - в. Ответникът е осъден за разноски в исковото и заповедно производства.

Решението се оспорва от ответника „МК Риелти“ ООД с доводи, че е необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на процесуалните правила и на материалния закон. Неправилно съдът е приел, че ищецът не е знаел за финансовите параметри на покупката на процесните имоти на ул. „*******, а именно : апартамент 22, мазе и паркомясто 3/4 със застроена площ от 20, 51 кв. м. Поддържа, че от електронната кореспонденция с ищеца се установява, че той е знаел за параметрите на сделката по покупка на процесните имоти. Още в деня на огледа на 31.10.2020 г. му е изпратен проекта на предварителния договор на третото лице купувач. Сочи, че в електронно писмо от негова страна до представителя на ищеца - брокера от агенция „КК Естейт“ ЕООД М.В. са посочени всички параметри на сделката – цена на имотите от купувача, както и от продавача към ищеца. Посочено е, че след като ищецът плати сума от 114 500 евро на купувача В.П., той отстъпва правата си по предварителния 1 договор на ищеца, въз основа на тристранно споразумение между продавача, купувача и ищеца, като продавача приема ищеца за нов купувач и платената до този момент сума от предходния купувач, се смята за платена от ищеца. На брокера на ищеца е изпратено по електронен път и копие от нотариалния акт на 10.11.2020 г. Съдът не е съобразил факта, че в края на последния работен ден преди сключване на окончателния договор, купувачът, чрез брокера си, е изпратил на ответника писмо с множество искания за представяне на документи във връзка със сделката.

Електронната кореспонденция не е оспорена от ищеца. Поддържа, че ищецът е бездействал след 31.10.2020 г., когато е сключено споразумението за предоставяне на гаранционен депозит и е станал причина да не се сключи окончателен договор за покупко - продажба на имотите до 12.11.2020 г. Счита, че е изправна страна по споразумението, тъй като до 12.11.2020 г. имотите не са предлагани на други лица и не се сключвани окончателни договори с трети лица за тези имоти. Моли да се отмени решението и иска да се отхвърли изцяло. Претендира разноски.

Ищецът В. Е. Ч., чрез представителя си, оспорва жалбата на ответника в писмен отговор по реда на чл. 263 ГПК. Поддържа, че решението е законосъобразно и постановено в съответствие с материалния закон и събраните по делото доказателства.

Поддържа, че неоснователно ответникът твърди, че е знаела, преди подписване на споразумението на 31.10.2020 г. за предаване на гаранционен депозит, за сключения предварителен договор за продажба на имота между продавача „Джи три инвест“ ООД и третото лице В.П.. По делото е безспорно установено и правилно СРС е приел, че тя не е знаела за посочените условия преди предаване на депозита и подписване на споразумението. Според споразумението продажната цена е била 114 500 евро.

Искането на продавача и ответника ищцата да се съгласи да заплати сумата на трето лице и част от нея да бъде възнаграждение на третото лице за преотстъпване правата по договора противоречи на споразумението. Правилно съдът е приел, че поставените пред ищцата условия са непреодолима обстоятелства, които са й попречили да придобие имота, по смисъла на споразумението. Основателно е прието, че за ответника е възникнало задължение да върне депозита по споразумението поради непостигане на крайната цел - ищцата да придобие собствеността по независещи от нея причини. Отказът й да закупи имота е обоснован, поради несъответствие на предложеното съдържание на договора за продажба с предварително уговореното и параметрите на сделката по споразумението. Предложената цена в договора от 136 661, 41 лв., според представения проект за нотариален акт, значително се разминава с тази, която е предварително уговорено, че следва да заплати. След като е отказала предложението в нотариалния акт да се запише по – ниска цена на имота от реално платината, тя не може да носи неблагоприятните последици от несключването на договора за покупко - продажба и сумата по гаранционния депозит следва да й бъде възстановена, както е приел и СРС. Моли да се потвърди решението изцяло.

Претендира разноски.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :

Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Без изричен довод съдът следи служебно за допуснати нарушения на императивните материалноправни норми при постановяване на решението.

2

Решението се оспорва изцяло - по въззивни жалби на двете страни и съдът намира, че е валидно и процесуално допустимо. При постановяването му не са нарушени императивни материалноправни норми.

Производството е образувано след подадено в срок възражение от ответника по реда на чл. 414 ГПК.

СРС е обсъдил приетите пред него доказателства в цялост, като е изложил установената от тях фактическа обстановка.

СРС се е произнесъл по иск по чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за установяване на задължения за възстановяване на депозит по споразумение за сключване на договор за покупко – продажба на недвижим имот.

По делото не е се е спорило и с определението по доклада по чл. 140 ГПК също е прието за безспорно, че между страните е сключено споразумение за предаване на гаранционен депозит от 31.10.2020 г. за запазване за покупка на недвижими имоти, находящи се в гр. София, ул. „*******, със застроена площ от 81, 56 кв. м., мазе № 1, и паркомясто 3/4 със ЗП от 20, 51 кв. м.

Според съдържанието на споразумението ищцата, като купувач, предала на ответното дружество сума в размер на 2 000 лв., посочена като гаранционен депозит за запазване посочения недвижим имот. В споразумението е посочено, че сумата представлява гаранция за закупуване на имота и за спиране на предлагането му на трети лица, както и заплащане на част от уговорената цена.

Според уговорката в споразумението, договорената продажба цена на имота е в размер на 114 500 евро и е окончателна, а крайният срок за сключване на договор за покупко-продажба на имота е 12.11.2020 г. Със споразумението е уговорено още, че ако по вина на купувача не се стигне до сключване на окончателен договор сумата не се връща, а в случай, че бъдат установени неотстраними тежести върху имота или други непреодолими обстоятелства които могат да попречат на купувача да придобие и упражнява необезпокоявано правото на собственост върху имота в уговорения срок, платеният депозит се връща на купувача.

По делото не е спорно, че ищцата не е сключила договор за покупко-продажба на имота, посочен в споразумението в срок до 12.11.2020 г., нито впоследствие.

Спорно обстоятелство както пред СРС, така и в настоящото производство е било дали са налице условията, уговорени в споразумението, за връщане на сумата от 2 000 лв. от страна на ответника, т. е. непреодолими обстоятелства, които да са попречили на ищцата да придобие правото на собственост върху имота.

По съществото на спора, като съобрази становищата на страните във въззивното производство, в допълнение към изложеното от СРС, настоящият състав намира следното :

Установява се, че между страните е съществувал договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, във връзка с който ищцата е заплатила гаранционен депозит за запазване посочения недвижим имот. Договорът за посредничество касае упражняване на дейност по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. /така чл. 49, ал. 1 ТЗ/. Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделка.

В случая от представената пред СРС електронната кореспонденция се 3 установява, че ответното дружество, като посредник на продавача „Джи Три Инвест“ ООД, след подписване на посоченото по - горе споразумение, по което е заплатен депозит за запазване на имота, е предложило на ищцата да сключи договор за покупко – продажба, но продажна цена на имота в договора да бъде посочена като сума в размер на 136 661, 41 лв., която съгласно проекта на нотариален акт е предвидено да се запише, че е реално платена на дружеството - продавач.

Едновременно е това от твърденията на ответника и от представените електрони писма от 06.11.2020 г. и 12.11.2020 г. е видно, че на ищцата е предложено да заплати 114 500 евро на трето лице - П.В., роден на ******* г. в Казахстан, за който се твърди че е страна по предварителен договор за покупко-продажба на същия имот с продавача „Джи Три Инвест“ ООД, а разликата между сумата от 136 661, 41 лв. и сумата 114 500 евро да е възнаграждение за това трето лице - купувач по предварителен договор за преотстъпване правата му по този договор в полза на ищцата, за което се предлага ищцата до подпише и анекс към предварителния договор.

Към електронната кореспонденция са представени копия от предвирателен договор, анекс към него и нотариален акт, в който като продажна цена на недвижимия имот, с прилежащите му обслужващи помещения, е вписана цена от 136 661, 41 лв.

Настоящият състав споделя извода на СРС, че посочените условия, поставени от посредника на по - късен етап, не са били съобщени на ищцата преди подписване на споразумението от 31.10.2020 г. и предаване на депозита, чието възстановяване се претендира. В процесното споразумение недвусмислено е уговорено, че продажната цена на имота е 114 500 евро и е окончателна.

Основателно СРС е приел, че отправените след сключване на споразумението искания от страна на продавача, чрез ответника, като посредник, ищцата да заплати уговорената сума по продажбата на трето за спора лице, като възнаграждение за преотстъпване на права по предварителен договор, сключен с това трето лице, изцяло противоречат на уговореното в споразумението. Като е съобразено установеното по делото и изричните изявления на ищцата по въпроса, основателен е извода на СРС, че ищцата не се е съгласявала с тези условия. В нито един от приложените документи не се съдържа подпис на ищцата, нито на продавача или третото лице, за да се установи, че такива уговорки са били постигнати и ищцата се е съгласила с тях. На практика поставянето на такива нови изисквания съставляват пречка за сключване на договор за покупко - продажба с предварително уговорена цена по споразумението, за което носи отговорност ответника. Не се установява да е налице недобросъвестно поведение на ищцата във връзка с изпълнение на споразумението.

Въззивният състав също намира за неоснователно възражението на ответника, че не дължи връщане на сумата, защото е бил изправна страна и имотът не бил предлаган за продан на трети лица до 12.11.2020 г.

С приемането на сумата като гаранция за закупуване на имота от страна на ищцата, не само е предвидено, че спира предлагането му на трети лица, но и е уговорено, че предоставената от ищцата сума съставлява част от продажната цена.