Решение № 16182 от 27.08.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16182 гр. София, 27.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 64 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВА П. ИЛЕВА при участието на секретаря ПЕТЯ ЦВ. СЛАВОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВА П. ИЛЕВА Гражданско дело № 20221110117230 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.124 и сл. ГПК.

„Арис Груп РД“ ЕООД е предявило срещу „Албида“ ЕООД искове по чл.79, ал.1 ЗЗД, вр. чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД, чл.92 ЗЗД и чл.82 ЗЗД за сумата от 1600 лева – неплатена наемна цена за м.01.2022г. и за м.02.2022г. по договор за наем на магазин № 2, находящ се в гр. София, ул. „К** ведно със законната лихва от подаване на исковата молба (31.03.2022г.) до окончателното плащане, за сумата от 160 лева - неустойка за забава в плащането на дължимата наемна цена за общ период на забавата 06.01.2022г. – 30.03.2022г. и за сумата от 1600 лева – обезщетение за вреди под формата на пропуснати ползи от неспазване на двумесечно предизвестие при прекратяване на наемния договор, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба (31.03.2022г.) до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че по силата сключен между страните договор от 01.01.2018г. отдал под наем на ответника магазин № 2, находящ се в гр. София, ул. „К* I” № 113. Уговорена наемна цена за месеците декември, януари, февруари и март била в размер на 800 лева, а за останалите месеци – в размер на 1100 лева. След изтичане на уговорения срок на 01.01.2020г. ползването на имота продължило със съгласието и без противопоставяне на ищеца и договорът се считал за продължен за неопределен срок. В края на 2021г. ответникът - наемател поискал да бъде извършен ремонт на наетото помещение с оглед придобиване на приветлив и атрактивен вид. Ищецът се съгласил и ремонтните дейности започнали в началото на м.01.2022г. и продължили до края на м.02.2022г. По време на ремонта имотът се ползвал безпрепятствено от страна на ответника. Ищецът извършил ремонта за своя сметка, като изпълнил исканията на ответника относно конкретни ремонтни дейности, свързани с освежаването на помещението, поставяне на климатици и пр. Вследствие на извършения ремонт площта на помещението се увеличила с около 25 кв.м. Преди започване на ремонта страните постигнали устна уговорка, че след ремонта наемната цена ще бъде увеличена на 1500 лева. По време на ремонта ответникът не показал с поведението си, че желае договорът да бъде прекратен. Без предизвестие ответникът напуснал помещението на 01.03.2022г., без да върне ключовете на магазина. При това ответникът останал задължен за наемната цена за месец януари и за месец февруари 2022г., както и за неустойка за забава по чл.8 от договора, която не можела да надхвърля 10 % от уговорената наемна цена. Отделно от това ответникът дължал и обезщетение за вреди от неспазване на 2 – месечния срок за предизвестието, уговорен в клаузата на чл.21 от 1 договора, изразяващи се в пропусната възможност за отдаване на помещението под наем на трето лице.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва исковете. Възразява, че договорът за наем е прекратен от ищеца (наемодател) от 01.01.2022г. с конклудентни действия, след като ищецът лишил ответника от правото да ползва имота и чрез едностранно увеличаване на наемната цена. Ответникът освободил помещението на 15.12.2021г., като предал ключовете на ищеца. Освобождаването на имота било по инициатива на ищеца, който предприел ремонтни дейности. Ремонтът трябвало да продължи 2 седмици, но реално продължил около 4 месеца, в което време ответникът бил лишен от право да ползва имота чрез поставяне на допълнителен катинар. Ответникът е направил и възражение за прихващане с вземане от 500 евро, която сума била платена като гаранция по договора за наем.

Софийски районен съд, като взе предвид предявените искове, възраженията срещу тях и доказателствата по делото, намира следното:

По иска по чл.232, ал.2 ЗЗД :

Страните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се установява, по силата на писмен договор за наем от 01.01.2018г. ищецът „Арис Груп РД“ ЕООД в качеството на наемодател е отдал под наем на ответника „Албида“ ЕООД магазин № 2, находящ се в гр. София, ул. „К** Уговореният месечен наем е в размер на 800 лева за месеците декември, януари, февруари и март, за всички останали – 1100 лева (чл.5 от договора). Срокът на договора е уговорен до 01.01.2020г.

(чл.10 от договора). Няма спор между страните, че след изтичане на уговорения срок наемателят (ответник) е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя (ищец), поради което договорът се смята продължен за неопределен срок – чл.236, ал.1 ЗЗД.

Спори се дали се дължи наемна цена за м.01.2022г. и м.02.2022г. По въпросите за възможността за ползване на имота от ответника през процесния период, достъпа до имота от страна на ответника и продължителността на извършваните в имота ремонтни дейности по делото са събрани свидетелски показания чрез разпит на свидетели, доведени и от двете страни.

Свидетелят Б.С. (доведен от ищеца) съобщава, че е в приятелски отношения с Р.Д. – управителят на „Арис Груп“ ООД (ищец). Посочва, че последният притежава помещение на ул.

„К*“ зад „Булбанк“. Същото се ползвало под наем от „Абида“ ЕООД (ответник), чийто предмет на дейност включвал продажба на мебели. Помещението се ползвало като шоурум за кухни. При посещенията си в обекта свидетелят контактувал с А., която работила в магазина. А. искала свидетелят да предаде на собственика оплакванията й във връзка със състоянието на обекта, вкл. по отношение на отоплението и необходимостта от извършване на ремонт. Такъв бил извършен, като ремонтните дейности започнали през м.12.2021г. Свидетелят организирал процеса на ремонта, вкл. снабдяването със строителни материали. По време на ремонта А. имала изисквания относно начина на извършването му, като посочвала местата, на които да се поставят контакти. По нейно желание било поставено насочващо осветление. По време на ремонта кухните били изнесени от помещението, като в средата на помещението били съхранявали само някои модули. А. имала изисквания относно начина на съхранението им, дори възникнал спор за състоянието им след ремонта. По време на ремонта А. разполагала с ключ от помещението и имала безпрепятстван достъп до същото. Ремонтът приключил в средата на м.01.2022г. Вследствие на ремонтните дейности се усвоил втори полуетаж към помещението, изолирали се стените, бил поставен винилов паркет. Били поставени допълнителни контакти и насочващо осветление. Около месец след приключване на ремонта А. предала на свидетеля ключа от обекта. По време на ремонта в имота не се осъществявала търговска дейност. След приключване на ремонта в магазина били останали модули, като след ремонта А. отказала да ползва имота.

Разпитана като свидетел А. С.Д. (доведена от ответника), съобщава, че е съпруга на управителя на ответника „Албида“ ЕООД, в което дружество тя работи като продавач – консултант.

Съобщава, че от 2010г. „Албида“ ЕООД е наемател на помещение на ул. „К* I” № 113. До м.12.2021г. помещението било използвано като офис и шоурум. В магазина имало изложени мостри на предлаганите от дружеството мебели, както и офисна част за обслужване на клиенти. Със собственика Р.Д. решили да се извърши козметичен ремонт на магазина, защото такъв не бил 2 предприеман от близо 10 години. Козметичният ремонт, който трябвало да се извърши, включвал боядисване, поставяне на нов климатик, отстраняване на повреда по окачен таван и евентуално смяна на осветителните тела. Уговорката била ремонтът да продължи около 10 – 15 дни и да приключи в началото на м.01.2022г. Ремонтът започнал на 15.12.2021г., когато А. предала ключа за обекта на майсторите. Тогава били демонтирани офис оборудването и мострите и същите били струпани в средата на магазина, опаковани с найлони и стреч фолио. В началото на ремонта нищо от оборудването не било изнесено от обекта, само било демонтирано и струпано в средата на магазина. Уговорката била докато трае ремонтът, да се ползва офисната част от помещението. По време на ремонта се установило, че има част от обекта, която може да се усвои и която представлявала малък полуетаж. Тогава собственикът съобщил на свидетелката, че ще се извърши основен ремонт. По време на ремонта свидетелката осъществявала достъп до магазина, за да взема разположени там вещи като мостри, касов апарат и др. По време на ремонтните дейности по инициатива на майсторите било поставено допълнително заключване – катинар, като въпреки това достъпът на свидетелката до магазина не бил възпрепятстван. Свидетелката не била давала указания за начина на извършване на ремонта, като единствено препоръчала полагане на винилова подова настилка. В началото на м.01.2022г. всички мебели били изнесени с камион от помещението, защото същите пречели на работата на майсторите, а отделно от това в мебелите започнала да се абсорбира влага. Ремонтът продължил над 2 месеца – до втората половина на м.02.2022г. В края на м.01.2022г., преди приключване на ремонта, собственикът заявил на свидетелката, че иска да увеличи наема на 1500 лева. След обмисляне свидетелката и съпругът й решили, че няма да продължат да ползват магазина при новата наемна цена.

Свидетелят В.А. (доведен от ищеца) посочва, че бил нает от Р.Д. – собственик на „Арис Груп РД“ ЕООД във връзка с ремонт на помещение зад сградата на „Бубанк“. Ремонтът започнал преди Нова година. Помещението се ползвало като шоурум за кухни. Първоначално трябвало да се сложат контакти, бойлер за топла вода, а впоследствие се оказало, че можело да се усвои допълнителна площ към магазина . Направили се стълби, склад, били поставени ключове, контакти, бушони, винилов паркет, шпакловали се стените. След събаряне на леки преградни стени бил усвоен полуетаж, който можел да се ползва за склад и/или офис. Вторият етаж бил направен по инициатива на Р.Д., което удължило ремонтните дейности, като ремонтът трябвало да трае 10 дни, а продължил един месец. Ремонтът приключил в средата на месец януари. По време на ремонта в магазина се съхранявали модули. По някое време всички модули били изнесени с камион от помещението. По време на ремонта било подменено заключващото устройство, като ключът бил оставян в отсрещното заведение, за да може А. да има достъп до обекта. Докато траел ремонтът, в имота не можело да се извършва търговска дейност.

Свидетелят Б.М. (доведен от ответника) посочва, че работи като фризьор в помещение в съседство с обект на фирма „Албида“ на ул. „К*“. Наетият от „Албида“ обект служел като шоурум.

Дружеството се изнесло от магазина в края на 2021г. В споменатото помещение се извършвал ремонт, който продължил около 3 месеца, през което време витрините на магазина били покрити с найлони. А. съобщила на свидетеля, че хазаинът им прави ремонт в магазина и тъй като им вдигнал наема, те окончателно се изнесли от обекта.

Няма спор по делото, а и от събраните свидетелски показания се установява, че в имота са извършвани ремонтни дейности, които са започнали в края на 2021г.Относно продължителността на ремонта събраните свидетелски показания са противоречиви. Водените от ищеца свидетелите Б.С. и В.А. (на които от ищеца са били възложени дейности по организиране на ремонта) посочват, че ремонтът е продължил до средата на м.01.2022г. Доведените от ищеца свидетели А. С.Д. (съпруга на управителя на ответника и продавач – консултант в магазина) и Б.М. (работещ като фризьор в помещение с пряка видимост към процесния обект) съобщават, че ремонтът е продължил над 2 месеца. Относно естеството на ремонтите дейности показанията на свидетелите са еднопосочни и разпитаните в тази връзка свидетели – Б.С., А. С.Д. и В.А., безпротиворечиво сочат, че извършеният ремонт е включвал поставяне на насочващо осветление, полагане на винилов паркет, изолиране на стени, поставяне на допълнителни контакти, както и усвояване на допълнително пространство - втори полуетаж, което е довело до увеличаване на площта на процесното помещение с около 25 кв.м. При така описаният мащаб на ремонта, който е включвал и по – 3 основни ремонтни дейности като смяна на подова настилка, усвояване на втори полуетаж, съдът приема, че съобщената от свидетелите Д. и М. продължителност на ремонта от около 3 месеца съответства на естеството му. В тази връзка съдът кредитира показанията на свидетелката А. Д. въпреки възможната й заинтересованост поради обстоятелството, че е съпруга на управителя на ответното дружество, което налага по – засилена критичност при оценка на показанията й (чл.172 ГПК), както и показанията на св. М., който не е заинтересован от изхода на делото и е имал пряка видимост към процесното помещение. При това съдът приема за установено, че предприетите от ищеца ремонтни дейности са траели през целия процесен период, което се признава от ищеца в исковата молба, и така признатият факт намира потвърждение в показанията на свидетелите Д. и М. – арг. чл.175 ГПК.