Решение № 1075 от 07.08.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1075 гр. София, 07.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-6, в публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елена Радева при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Елена Радева Търговско дело № 20251100901697 по описа за 2025 година

В исковата си молба ищецът „ГАЛАРДО РИЪЛ ЕСТЕЙТ“ ЕООД, ЕИК 207380016, чрез адв. А. А. със съдебен адрес гр.София, ул.“Шипка“№36, адв. дружество „А., Н., Г.“, твърди, че на 10.12.2024г. е сключил договор с ответниците за посредничество при продажба на недвижим имот №20701, по силата на който договор ищецът се е задължил, срещу уговорено възнаграждение, да посредничи при продажбата на този имот, който е собственост на ответниците и представлява апартамент №16 с площ от 82,53 кв.м, заедно с избено помещение и таванско такова и идеални части от сградата, и правото на строеж, чийто административен адрес е в гр.София, ул.“Георги С. ********.

Ищецът твърди, че уговореното възнаграждение според сделката е в размер на 3% от продажната цена на имота, платимо не по- късно от 5 работни дни след подписване на предварителен договор или ако такъв не е сключен, в деня на сключване на сделката под форма на нотариален акт.

Твърди, че срокът на действие е 1 година.

Ищецът твърди, че на 10.04.2025г. е организирал, в изпълнение на задълженията си по този договор и е осъществил оглед на имота с потенциален купувач, като всички действия в тази насока са обективирани в констативен акт от същата дата, като потенциалният купувач е З.С., роден на ********г.

Твърди, че на 22.04.2025г. е сключена сделка, при която имотът е продаден именно на З.С.С.в.

Поради това на 25.04.2025година ищецът е изпратил на двамата ответници два броя фактури: фактура №316 на стойност 18 542,18лв. с ДДС и 1 фактура №317 на стойност 9 269,70лв. с ДДС, които суми представляват дължимото възнаграждение но посредника.

Поради липса на плащане, на 27.06.2025г. е изпратил покана за доброволно изпълнение, но плащане отново не е осъществено.

Твърди, че на основание чл.304 ТЗ следва да се приеме, че отговорността на ответниците е солидарна, тъй като сделката е търговска, поради което моли съда да ги осъди при условията на пасивна солидарност да му заплатят съдебно заявеното вземане от 27 811,88лв., ведно със законната лихва и разноските по делото.

Във връзка с дадени му от съда указания по реда на чл.129, ал.2 ГПК касателно начина на определяне на размера на вземането и твърденията относно дължимост на същото, с уточнителна молба под вх.№114830 от 06.10.2025г. ищецът твърди следното:

Независимо от твърдението за наличие на пасивна солидарност, съгласно нормата на чл.304 ТЗ, на ответниците са издадени две различни фактури, описани в исковата молба, които имат различни стойности, което е обусловено от обстоятелството, че двамата ответници имат различно участие в съсобствеността на актива, предмет на разпоредителната сделка.

Независимо от това ищецът твърди, че е налице търговска сделка, която го обвързва с ответниците, поради което договорната им имуществена отговорност е солидарна, с оглед разпоредбата на чл.304 ТЗ.

В тази връзка поправя исковата си молба като въвежда и нов петитум – ако съдът не приеме наличие на пасивна солидарност, то да осъди ответниците в условията на разделност, всеки от тях да заплати на ищеца сумите, посочени в исковата молба, като уточнява, че общият размер на вземането е от 23 176,57лв., която е претендираната договорна неустойка, наред с първоначално заявеното съдебно вземане от 27 811,88лв., претендира законната лихва върху главницата и разноските по делото.

Ответниците „ДЖЕЙ КЕЙ ЛОГИСТИКА“ ЕООД, ЕИК 207847788 и „М РЕЗИДЕНС“ ЕООД, ЕИК 206677961, чрез адв. П. П., със съдебен адрес гр.София, район Витоша, квартал „Манастирски ливади“, ул.“Околовръстен път“№3, бизнес сграда „ММ УЪРЛД“, ет.2, офис Ф307, възразяват претенциите да са основателни.

Заявяват следните факти:

Оспорват наличие на валидно възникнало правоотношение между страните по делото, като оспорват, че подписите, положени от името на ответниците, в качеството им на ВЪЗЛОЖИТЕЛ, са положени от лицата, които имат право да ги представляват, с оглед на което в края на настоящата искова молба правят и съответното доказателствено искане, основаващо се на нормата на чл.183 ГПК.

Твърдят, че процесният договор е съставен само и единствено с цел да се удовлетвори процесуалноправния интерес на ищеца; от представените документи не може да направи извод, ищецът е организирал и извършил оглед на имот, по смисъла на представения договор за посредничество, респективно, 2 че е извършил каквото й да било посредничество.

Сочат конкретни несъответствия в представените документи, въз основа на които ищецът гради теза за дължимост на твърдението негови вземания.

Оспорват истинността на представените документи от ищеца и правят доказателствени искания, като молят съда да отхвърли предявените осъдителни искове.

В допълнителната искова молба ищецът заявява, че договорът му е изпратен от ответниците сканиран, като в тази връзка твърди, че наличието на договорна връзка може да се установи и чрез проведената електронна кореспонденция.

Твърди, че посочените несъответствия от ответниците са в резултат на определени обстоятелства; посочената П. К. е лицето за контакт на ищеца, като заявява, че въз основа на предоставен от ответниците ключ тя е организирала достъпа до апартамента, за да се извърши оглед; лесно установимо е и лицето, което е извършило огледа, а впоследствие закупило апартамента. Оспорва сторените от ответниците възражения да касаят правно значимите факти по делото.

В допълнителния отговор на допълнителна искова молба ответниците оспорват твърденията на ищеца в следния смисъл:

Не е възможно от разменените електронни писма да се установи наличие на договорна връзка, освен ако те не са подписани с електронен подпис и имейлите да са вписани по партидата на търговците.

Оспорват всяко от възраженията на ищеца, като твърдят, че П. К. не е имала представителна власт да подписва договора.

Излагат доводи касателно приложение нормата на чл.183 ГПК и сторените доказателствени искания.

Страните са направили своите доказателствени искания.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:

Това, по което не е налице спор между страните в настоящата процесуална връзка е, че на 22.04.2025г. е сключен договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт № 140, том четвърти, рег.

№ 12696, дело №1027/2025г. по описа на нотариус рег.№622 на НК с район на действие – СРС. От представения по делото заверен препис от този документ се установява, че настоящите ответници „М РЕЗИДЕНС ЕООД, ЕИК 206677961 и „ДЖЕЙ КЕЙ ЛОГИСТИКА“ ЕООД, ЕИК 207847788 са продали на неучастващо по делото лице З.С. С. притежавания от тях съсобствен имот, представляващ описания в нотариалния акт самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ апартамент от 88,87 км.м, ведно с идеалните части от общите части на сградата и от правото на собственост върху терена, на който е построена сградата. В предмета на сделката са и избено помещение №8 и таванско помещение №7, за посочената в акта цена от 395 000евро, разпределена между съсобствениците, както следва: за „ДЖЕЙ КЕЙ ЛОГИСТИКА“ ЕООД, ЕИК 207847788, сума в размер 3 на 131 666,67 евро и за „М РЕЗИДЕНС ЕООД, ЕИК 206677961, сума в размер на 258 333,33 евро, съобразно притежаваните от тях права по отношение на този актив.

Въз основа на този документ съдът приема за установен факта, че ответниците се явява съсобственици на описания в нотариалния акт недвижим имот, с оглед на проверката на нотариуса касателно този факт в проведеното пред него охранително производство и издадения от него конститутивен нотариален акт.

Поради оспорване от страна на ответниците на представения от ищеца договор за посредничество при продажба на недвижим имот №20701 от 10.12.2024г., основаващо се на нормата на чл.183 ГПК и непредставяне на оригинал на този документ, с оглед на това, че по твърдение на ищеца той не съществува на хартиен носител, съдът е изключил документа от доказателствения материал по делото и по тази причина не е провел и проверка по автентичност на документа.

Във връзка с разпределената доказателствена тежест касателно релевантноти за спора факти, по искане на ищцовата страна, съдът е допуснал изслушване на гласни доказателствени средства, както следва:

Свидетелски показания на П.И.К., изслушана в о.с.з. на 05.05.2026г., служител на ищеца, които са в следния смисъл: работи при ищеца от 10 години и като агент на недвижими имоти консултира хората във връзка с издирване на според техните очаквания и бюджет недвижим имот; селектира оферти, които са подходящи за тях; осъществява огледи с клиенти, независимо дали са купувачи или продавачи.

Твърди, че отношенията с клиентите са уреждат въз основа на договора за посредничество, по които страна е ищцовото дружество – както за продажби/покупки на имота, така и за наеми.

Конкретно по случая твърди, че на 10-ти април 2025 г., помни датата, защото е близо до Великден, осъществили оглед с колега от друга агенция на имот, находящ се на ул. „********. Колегата се казва В.. Той работи към „Ел Джей Контракт“. Спомня си човека, който водили на оглед – при срещата се представили. Казва се г-н С.. Той бил потенциален купувач на този имот и него го е довел неговият агент от „Ел Джей Контракт“. Още при получаването на офертата знаела, че имотът е собственост на две фирми, юридически лица със съответните части – по-голямата 2/3 била на „М Резиденс“, а 1/3 принадлежала на „Джей Кей Логистика“. По принцип юридическият отдел извършвал проверки в Агенция по вписванията относно имотите.

Информацията за собствеността на имота получили от единия собственик на имота. Разбрала за собствеността с подписване на договора за посредничество, тъй като преди една оферта да бъде обявена в интернет пространството, тя се качва в тяхната система – „Естейт систем“, която им помага да обработват информацията; качват договора за посредничество, описват имота, параметрите на имота, собствениците, възнаграждението на посредника също се прикачва към документа и договора за посредничество.

Описва срещата и самия имот по следния начин - на самата улица, 4 входът към имота е от ***, по съвпадение цифрите, найблизката пряка е ул. „Московска“. Едната спалня гледа към Операта, а кухнята и другата част, заедно с хола – към ул. „Раковска“. Имотът има две изложения – изток и запад. Сградата е на пет етажа, като имотът се намира на петия етаж.

Има асансьор, който води и спира на етажа. Имотът е реновиран, сменени са ВиК и ел. инсталация - така им казали. От входното антре се влиза към хола, като холът е преходен – има две врати към едната и втората спалня, като едната спалня е празна, а в другата има спалня, гардероб с вградено осветление. Освен, че е на ТЕЦ, има и климатик. Отделно е кухнята.

Първоначално още декември, когато подписали договора, цената била 495 000 евро, но тъй като това е специфичен луксозен имот и те знаят в тази зона на какви цени се продават имотите, споделили тяхната преценка с продавача, че тази цена е висока, но те решили да опитат на тази цена. Нямало огледи и запитвания, нямало интерес, предлагали са го на много клиенти – активно предлагане, не чакали да им се обадят. Цената била два пъти коригирана до последната, на която е закупен имотът – 395 000 евро. 395 000 евро била окончателната цена. Същият господин, който на 10-ти април завели на оглед – г-н С., закупил имота, заедно със съпругата си, която е чужденка.

Комисионната им е 3% без ДДС, която се заплаща по банков път и това е регламентирана комисионна и всички агенции работят с такава комисионна.

Дейностите по презентация на имота на първо място включват подписване на договор, като преди изобщо да се появи в публичното пространство такъв имот се прави професионално заснемане – 89 кв. м. е цялата площ на имота, като не се заснемат тавана и мазето, описва се подробно състоянието. Прави се проверка за тежести върху имота. Тъй като самото изповядване станало за 12 дни – на 22-ри април, подготовката за сделката изисквала да се включи и този документ. Те имали справка от Имотен регистър, а самото удостоверение за тежести се прави преди самото изповядване на сделката. Също така се прави подробен опис на състоянието и имуществото на имота, тъй като влиза в продажната цена, освен трайно прикрепените кухня и други мебели, също и такива, които са подвижни. Този опис бил изготвен от свидетеля К.. Данните на страните нанесли в нотариалната кантора, когато се осъществила сделката. Нотариалната кантора била на ул. „********, при М.Н., не си спомня точно, така че първото плащане се осъществило на другия ден след огледа. Имало капаро. За тази сума – депозит, се подписало депозитно споразумение, което било подготвено на същия ден, късния следобед, като преди самото явяване за депозита следвали събота и неделя и това налагало още на същия ден да се подпише, а и самият купувач заявил желание максимално бързо, тъй като имал планирани пътувания. Освен това той имал намерение да закупи имота с лични средства и нямало необходимост банка да разгледа документите. Този депозит бил приспаднат от крайната продажна цена, което е вписано в нотариалния акт.