Решение № 1367 от 07.11.2022, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1367 гр. Пловдив, 07.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Величка П. Белева

Членове:

Надежда Н. Дзивкова Рашкова

Виделина Ст. Куршумова

Стойчева при участието на секретаря Тодорка Г. Мавродиева като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно гражданско дело № 20225300501953 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. на ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от К. А. З. против Решение № 1872/26.05.2022г., пост. по гр.д.№ 16333/2021, ПдРС, с което е осъден да заплати на „Кондор-недвижими имоти“ ЕООД сумата в размер на 2016евро с ДДС, представляваща дължимо и незаплатено възнаграждение за осъществено посредничество по сключен между страните Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 13.11.2019 г., а именно за продажба на недвижим имот – апартамент на две нива № М2, разположен на 5 и 6 етаж, със застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в гр. П., ул. „***, както и сумата в размер на 365.68 евро – обезщетение за забава върху главницата, считано от 01.01.2020 г. до 14.10.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба в съда – 15.10.2021 г. до окончателното плащане , както и сумата в размер на 867.72 лева – разноски в производството.

Жалбоподателят К. З. е обжалвал изцяло решението с мотиви, че същото е неправилно, незаконосъобразно, постановено при допуснати съществени процесуални нарушения. Развива доводи, че не са обсъдени представени и приети по делото писмени доказателства – кореспонденцията между дружеството и купувача на имота, което е довело до липса на мотиви относно обстоятелството налице ли е неизпълнение на задължението на ищеца. Прави и оплакване, че съдът не е кредитирал и изобщо не е 1 обсъждал показанията на свидетеля К. З., като се е задоволил единствено да посочи, че този свидетел е евентуално заинтересован без да съпостави показанията му с останалите доказателства по делото. Поддържа и че съдът не е дал отговор на направените от жалбоподателя възражения, като напр. възражението за неравноправния характер на чл.4 и чл.12 от договора. Счита, че по делото липсват доказателства и респ. основания да се приеме, че посочената в договора продажба цена е невярна и че следва да се приеме, че продажната цена е от 84000евро. Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови ново, с което отхвърли иска, като присъди и разноски.

Въззиваемата страна „Кондор-недвижими имоти“ ЕООД е подала отговор на въззивната жалба, в който я оспорва и поддържа, че постановеното решение е правилно и законосъобразно. Счита, че оплакванията в жалбата не кореспондират с установената по делото фактическа обстановка. Поддържа, че макар и купувачът първоначално да е оспорвал изпълнението на задълженията на посредника, в крайна сметка е заплатил дължимото възнаграждение, с което е признал , че дружеството е изпълнило задълженията си по договора. Подробно обсъжда и доказателствата, които според страната удостоверяват изпълнение на поетите договорни задължения, както и договорената между страните продажна цена, въз основа на която следва да се изчисли дължимото възнаграждение. Поддържа и че ответникът не е оспорил размера на претендираното възнаграждение. Сочи, че макар и формално страните да са се отказали от сключване на предварителен договор за покупко-продажба, в много кратък срок след този формален отказ са сключили такъв, като отказът е направен очевидно с цел да се избегне плащане на възнаграждение. Поддържа, че сключването на сделката е било възможно именно поради усилията на дружеството за събиране на документите и представяне на предварителен договор за покупко-продажба. По отношение доводите на жалбоподателя за закрила по ЗЗП сочи, че самият жалбоподател няма качеството потребител, т.к. действа като инвеститор - строител на недвижими имоти и в действителност е реализирал приходи от търговска дейност. В този смисъл поддържа, че изводите на съда, че жалбоподателят няма качеството на потребител са правилни.

Отделно от това поддържа, че сочените клаузи не са неравноправни. Моли за потвърждаване на решението като правилно и законосъобразно.

Претендира разноски.

Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, изхожда от легитимирано лице – ответник, останал недоволен от постановеното решение, откъм съдържание е редовна, подадена е в срок, поради което и се явява допустима.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, намери за установено следното :

Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното 2 решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във въззивната жалба.

По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение, съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск, който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав, поради което и решението е валидно и допустимо.

По отношение на правилността на решението, с оглед наведените оплаквания, съдът намира следното :

Предявен е иск от „Кондор недвижими имоти“ ЕООД против К. А. З. за заплащане на възнаграждение по договор за посредничество, сключен помежду им.

Ответникът К. З. е оспорил изпълнението на задълженията по договора, твърдял е че в двуседмичния срок за подписване на предварителен договор с кандидат- купувач, намерен от агенцията, не се е достигнало до сключване на такъв, твърди че дори е върнал гаранционния депозит от 1000лв. и е счел отношенията си с агенцията за приключени. Твърди и че в последствие неговият син е влязъл в контакт с купувача и след собствени преговори се е достигнало до сключване на окончателен договор за продажба. По отношение размера на възнаграждението е претендирал, че доколкото няма сключен предварителен договор, то и няма база, на която да се определи дължимото възнаграждение, а цената, записана в протокола за оглед не го обвързва, доколкото последният не е подписван от него. Отделно от това поддържа, че реалната сделка е сключена на много по-ниска цена. На последно място е твърдял, че договорът е потребителски, не е уговорен индивидуално, а клаузите в него са неравноправни.

Сочи, че уговорката, че възнаграждението по договора се дължи и след прекратяването му до 5 години противоречи на добрите нрави и поставя потребителя в неравноправно положение. Липсвала и възможност за потпребителя да се откаже от услугите на посредника. Липсвали и ясни условия при които да се дължи минимума на възнаграждението.

Първоинстанционният съд е уважил предявения иск като е приел , че е налице действителен договор за посредничество между страните, като ищецът е изпълнил задълженията си по него- намерил е купувач на имота, в който месец след формалбния отказ на страните от сключване на акончателен договор продавача – сега ответник е сключил договор за покупко-продажба на предлагания имот. Приел е, че по делото не се доказва неизпълнение на задълженията на посредника, нито на пречки пред сключване на предварителен договор. По отношение на доводите за неравноправни клаузи в потребителския договор е обсъдил същите и е приел, че не е налице неравноправност, същите са ясни и недвусмислени. По отношение на клаузата по т.8 е приел, че доколкото не се търси плащане по нея е без правно значение обсъждането й.

По тези съображения е уважил предявения иск.

3

Исковата претенция е с пр. осн. чл.79 във вр. с чл.286 и чл.86 от ЗЗД- за изпълнение на задължението за заплащане на договорено възнаграждение по договор за поръчка. Фактическият състав на нормата на чл.286 от ЗЗД включва установяване на договорни отношения между страните, по силата на които доверителят е възложил , а довереникът е приел да извърши определени действия, като възнаграждение се дължи само ако е уговорено. При твърдения за неизпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение е необходимо да се докаже подобна уговорка, размера на същото, както и че търсещият възнаграждение е изправна страна.

По делото е безспорно установено, че между страните е сключен договор на 13.11.2019г., по силата на който К. З. е възложил на „Кондор недвижими имоти“ ЕООД да посредничи за продажбата на подробно индивидуализиран недвижим имот, собственост на възложителя. Страните са договорили предлагането на имота за продажба да се извършва при цена от 84 000евро. Страните са договорили и че възложителят може и сам да предлага и продава имота на кандидат-купувачи, при условие че последните нямат договор с изпълнителя /чл.5 изр. последно/.

Задълженията на посредните са да включи имота в своята база с оферти, да рекламира имота, да организира огледи с клиенти, да иска и получава съдействие от възложителя при преговори, срещи, осигуряване на документи и др. за изпълнение на възложената дейност. В чл.4 от договора страните са уговорили и възнаграждение, дължимо при подписване на предварителния договор или сключване на окончателен договор пред нотариус в размер на 2,4% от предварителния договор или при липса на такъв от цената , посочена в Приложение №1 – протокол за огледи, но не по-малко от 600 евро с ДДС. В чл.8 е уговорено , че възнаграждението се дължи в срока, посочен в договора, ако имотът е продаден на купувач, предложен от посредника, вписан в приложние 1 или продаден на негов близък. Това възнаграждение е дължимо и след прекратяване на договора за посредничество, ако договорът за продажба е сключен до 5 години от прекратяването с лице, сключило договор с посредника и вписано в Приложение 1 /т.е. което е осъществило оглед на имота с помощта на посредника/. Тук е мястото да се обсъдят възраженията за недействителност на договора поради наличие на неравноправни клаузи. Съдът намира, че действително процесният договор е потребителски, доколкото едната страна извършва посредническа дейност по занятие/ няма спор, че „Кондор недвижими имоти“ ЕООД има за предмет на дейност посредническво при продажба на недвижими имоти/, а другата страна е физическо лице, потребител на предлаганата услуга. Без правно значение е дали физическото лице при други продажби е участвало в качеството си на инвеститор на строежи , респ. е извършвало продажби по занятие. От значение е само какво е било качеството на договарящия по конкретния договор, а в случая това е на частно лице, продаващо собствения си имот. Следователно по отношение на този договор намират приложение правилата и защитата на ЗЗП. Основното оплакване е свързано с твърдението, че 4 уговореното възнаграждение се дължи в пълен размер във всеки един случай, без да се отчита изпълнението, както и че не е ясно на каква база следва да се определи. Съгл. чл.143 от ЗЗП неравноправна е тази клауза в договор, сключван с потребител, съдържаща уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В ал. 2 на същия член е дадено примерно изброяване на хипотезите, при които следва да се прецени, че уговорката е неравноправна. В процесния договор страните са уговорили възнаграждение, дължимо при кумулативното сбъдване на две условия – намиране на кандидат-купувач на предлагания имот и сключване на предварителен или окончателен договор за продабжа на имота с този купувач/ респ. близък родственик/. Вярно е, че е поставен е времеви интервал на действие на уговорката – до 5 години от прекратяване на договора, ако сделката е сключена с лице, което е намерено и предложено от посредника, който факт се удостоверява с протокола за оглед на имота. Съдът намира тези клаузи са съобразени с правилата на добросъвестността, доколкото намирането на купувач е същинския предмет на договора и има за цел именно сключването на предварителен или окончателен договор. Поставянто на срок от 5 години от прекратяване на договора също има своя оправдана цел – да защити посредника от неоснователно прекратяване на договора при положение, че той е изпълнил задълженията си по него и е предложил купувач на имота, с който и е осъществена продажбата. В случая не е налице ограничаване правото на продавача и сам да намери купувач, стига той да не му е вече предложен от посредника. Въпросът дали посредникът е изпълнил всички свои задължения по договора и може ли да претендира възнаграждение в пълен размер не може да намери отговор на плоскостта на неравноправните краузи, а следва да се преценя реалното изпълнение на договора, респ. може ли да се търси намаление за неточно или лошо изпълнение. Важното в случая е, че така, както е уговорено задължението за заплащане на възнаграждение, същото не съставлява неравноправна клауза, т.к. не поставя никоя от страните в привилеировано положение, нито противоречи на добрите нрави.