Решение № 838 от 11.10.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 838 гр. Бургас, 10.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Таня Т. Р. Маркова

Членове:

Елеонора С. Кралева

ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Въззивно гражданско дело № 20242100500358 по описа за 2024 година

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от В. Г. Р., И. Р. Р. и Я. Р. Д., всички със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Княз Борис І“ № 2, ет.1, офис 6, подадена чрез пълномощник адв.Лина Георгиева, против решение № 267 от 20.12.2023 г., постановено по гр.д.№ 847/2023 г. по описа на РС-Карнобат, с което е постановено следното:

РАЗВАЛЯ на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 ЗАЗ по искане на ищеца „Даутеви“ ООД, Договор за аренда на земеделска земя, сключен на 26.08.2016 г. между Д. Й. Т. и Р. Т. Р., с който е предоставен за ползване за срок от 10 стопански години следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-1956/11.12.2018 г. на изпълнителен директор на АГКК в местността „Каменна стока“, с площ 8209 кв.м., с трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – НИВА, категория на земята при неполивни условия – четвърта, при граници: ПИ №№ ***, ***, ***, ***, ***, ***, с номер по предходен план –

172016, поради неплащане на арендно плащане за стопанските 2016/2017, 2017/2018.

2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 година.

1

ОСЪЖДА на основание чл.30, ал.1 ЗАЗ ответниците В. Г. Р., Я. Р. Д. и И. Р. Р.

ДА ПРЕДАДАТ на ищеца „ДАУТЕВИ“ ООД, ЕИК 200357463, владението и фактическата власт върху 4/15 ид.ч. от следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-1956/11.12.2018 г. на изпълнителен директор на АГКК в местността „Каменна стока“, с площ 8209 кв.м., с трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – НИВА, категория на земята при неполивни условия – четвърта, при граници: ПИ №№ ***, ***, ***, ***, ***, ***, с номер по предходен план – 172016.

С решението ответниците В. Г. Р., Я. Р. Д. и И. Р. Р. са осъдени да заплатят солидарно на ищцовото дружество „ДАУТЕВИ“ ООД сумата от 5400 лв. за съдебни разноски по делото.

Във въззивната жалба се изразява недоволство от първоинстанционното решение, като същото се счита за неправилно и незаконосъобразно. Считат се за неправилни изводите на районния съд за основателност на исковата претенция, като се сочи, че ищецът няма право да претендира прекратяване на договор, по който не е страна, а това право принадлежи само на лицето-собственик, сключило договора за аренда, за което се излагат подробни съображения. Според въззивниците, КРС се опитва да създаде доказателства в полза на ищеца, за да докаже наличието на предпоставките по чл.28, ал.1 ЗАЗ за евентуално прекратяване на договора за аренда – валидно сключен договор за период над 10 години и забава за плащане повече от три месеца. Сочи се, че липсват доказателства ищецът да е заявявал някога правата си на собственик, изпратената от физическото лице П. Ч. извънсъдебна покана е получена само от В. Р., но не и от останалите ответници, но същата не е съдържала покана за плащане, като покана, отправена от дружеството-ищец до ответниците, наследници на арендатора, не е получавана от никой от тях, нито обратната разписка с изпращач П. Ч. е доказателство за такава покана, поради което не годно доказателство за деклариране на собственост и не може да породи целените от ищеца правни последици. В тази връзка, въззивниците считат за неясно защо съдът е приел, че отправеното от физическото лице писмо всъщност било отправено от юридическото лице, още по малко да приема без доказателства какво е било съдържанието на това писмо. Сочи се също, че доколкото по делото страни не са всички останали съсобственици, липсват доказателства кой какви ренти е получавал и за кои периоди. В заключение, молят въззивния съд да отмени обжалваното решение и да отхвърли исковите претенции. Не се правят нови доказателствени искания. Претендира се заплащане на разноските в двете съдебни инстанции.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемата страна „Даутеви“ ООД, подаден чрез пълномощника адв.Димитринка Вълева, с който 2 въззивната жалба и наведените в нея доводи се оспорват като неоснователни, като се изразява съгласие с изводите на районния съд, за което са изложени подробни съображения. Моли въззивния съд да отхвърли жалбата като неоснователна и да потвърди обжалваното решение. Не се правят доказателствени искания. Направено е възражение за прекомерност на платеното от въззивниците адвокатско възнаграждение.

Въззивната жалба отговаря на изискванията на чл.259 и сл. ГПК, същата е подадена в законоустановения срок и от лица, които имат правен интерес от обжалването, поради което е допустима и следва да се разгледа по същество.

С оглед изложените във въззивната жалба доводи и становищата на страните, като прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд приема за установено следното:

Районен съд-Бургас е сезиран с искове с правно основание чл.28, ал.2 и чл.30 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).

Исковата молба е подадена от „Даутеви“ ООД против В. Г. Р., Я. Р. Д. и И. Р. Р., с искане съдът да развали на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 ЗАЗ сключеният между Д.

Й. Т. и Р. Т. Р. договор за аренда на земеделска земя от 26.08.2016 г., с нотариална заверка на подписите акт № 130, том 5, рег.№ 2967/26.08.2016 г. на Нотариус рег.№ 570, вписан в Служба по вписванията – Карнобат под вх.№ 3979/29.08.2016 г., № 1, том 6, с който е предоставен за ползване за срок от 10 стопански години следния недвижим имот: ПИ с идентификатор *** по КККР в местността „Каменна стока“, с.Подвис, общ.Сунгурларе, с площ от 8209 кв.м., с трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята при неполивни условия – четвърта, при посочени граници, КАКТО и на основание чл.30, ал.1 ЗАЗ да осъди ответниците да предадат на ищеца владението и фактическата власт върху 4/15 ид.ч. от същия недвижим имот.

Изложени са твърдения, че през 2015 г. ищцовото дружество е придобило по силата на дарение и покупко-продажба правото на собственост върху 4/15 ид.ч. от четири земеделски имота, находящи се в землището на с.Подвис – нива с площ от 11.141 дка, в м.“Мердевенлията“, представляваща имот № 070026; нива с площ от 1.810 дка, в м.“Станник“, представляваща имот № 110217; нива с площ от 36.629 дка, в м.“Кара топрак“, представляваща имот № 130042; нива с площ от 8.211 дка, в м.“Каменна стока“, представляваща имот № 172016. Твърди се, че след извършване на горните сделки, на 26.08.2016 г., една от съсобственичките – Д. Й. Т. е сключила с Р. Т.

Р., като арендатор, Договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите и вписан в СВп-Карнобат, сключен за срок от 10 стопански години, считано от 2016/2017 г., за недвижимия имот – нива с площ от 8.211 дка, в м.“Каменна стока“, представляваща имот № 172016, като договореното арендно плащане е 70 кг. пшеница 3 на декар обработваема земя, дължимо в натура до 31.08. на съответната година.

Изложени са твърдения, че арендаторът Р. Р. е починал на 04.05.2019 г. и ответниците са негови наследници, като на 24.11.2021 г. ищецът, като страна по договора, изпратил извънсъдебна покана, получено от ответницата В. Р., за заплащане на дължимите неплатени арендни вноски за пет стопански години – 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г., но до момента плащане не е постъпило, Поради това, дружеството претендира от съда на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 ЗАЗ да развали договора за аренда, поради неплащане на арендните вноски от арендатора и на основание чл.30 ЗАЗ да осъди ответниците да върна на ищеца притежаваните от него 4/15 ид.ч. от имота.

В срока за отговор ответниците В. Г. Р., Я. Р. Д. и И. Р. Р. са депозирали писмен отговор, с който предявените искове са оспорени като недопустими и неоснователни.

Посочено е, че разваляне по съдебен ред на договор за аренда е допустимо, ако същият е сключен за срок по-дълъг от 10 години, поради което считат настоящият иск за недопустим. По съществото на спора е посочено, че арендните вноски за заплатени по реда и сроковете, които са договорени и няма собственици, които да не са получили дължимото, нито отправени покани за плащания или искания за разваляне на договора.

За установяване на твърденията и възраженията си страните са ангажирали писмени доказателства и експертиза.

С първоинстанционното решение съдът е приел, че искът по чл.28, ал.2 ЗАЗ е допустим, като предявен от легитимирано лице – собственик на земеделския имот и за съдебно разваляне на договор за аренда, сключен за срок от 10 години, тъй като по аргумент от посочената норма за договори със срок от 10 и повече години развалянето се извършва съдебно. За установено е прието, че от страна на арендатора не са извършвани арендни плащания на сключилата договора Т., както и на нейните правоприемници и други съсобственици на имота, поради което предявеният иск по чл.28, ал.2 ЗАЗ е приет за основателен и уважен от районния съд, с оглед което е уважен и иска по чл.30, ал.1 ЗАЗ за връщане на притежаваната от ищцовото дружество идеална част от недвижимия имот.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта м у – в обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е. правилността на първоинстанционното решение се проверява само в рамките на наведените оплаквания.

При служебната проверка по чл.269 ГПК, Бургаският окръжен съд намира, че първоинстанционното решение е валиден съдебен акт. Същото е недопустимо в частта за уважения иск по чл.28, ал.2 ЗАЗ и следва да бъде обезсилено. В останалата 4 допустима част относно иска по чл.30, ал.1 ЗАЗ, обжалваното решение е неправилно и следва да бъде отменено. Съображенията на съда са следните:

Съгласно разпоредбата на чл.28, ал.1 и ал.2 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора, поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

Съгласно задължителните разяснения в ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, редът за прекратяване на договор за аренда (с извънсъдебно изявление или съдебно) не е обусловен от основанието за преустановяване на договорната връзка, а е в зависимост от продължителността на договора и предмета му – дали земята е частна, респ. общинска или държавна, като потестативното право на арендодателя по договор за аренда за срок до 10 годи, а ако земята е общинска или държавна – независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно – арг. от чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ.

По въпроса кога развалянето на договора за аренда, поради неизпълнение, се извършава по съдебен ред, е налице и практика на ВКС, която се споделя от настоящия състав – Определение № 257/13.05.2015 г. по ч.гр.д.№ 67/2015 г. на ВКС, І т.о., постановено по чл.274, ал.3 ГПК, съгласно което развалянето, поради неизпълнение, на договор за аренда /наименовано в ЗАЗ – прекратяването, поради неизпълнение/, се извършва по съдебен ред само, ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи. В цитираното определение на ВКС е прието следното:

„Развалянето на двустранните договори /наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /с или без предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред /чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ/ с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, 5 развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД“.