Решение № 206 от 26.02.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 206 гр. Варна, 26.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Бойко Ал. Мачорски при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от мл.с. Бойко Ал. Мачорски Въззивно гражданско дело № 20253100502545 по описа за 2025 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава XX ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 75677/05.09.2025 г. по описа на ВРС, подадена от Т. Х., ЕГН **********, чрез процесуА. представител, срещу решение № 3004/11.08.2025 г., постановено по ГД № 14195/2023 г. по описа на ВРС, с което:

1. Са отхвърлени предявените от Т. Х., ЕГН **********, притежаваща разрешение за пребиваване № ***, издадено на *** г. от МВР - София, валидно до ***., с постоянен адрес: гр. Варна, ул. „П.М." ***, срещу Н.

К., гражданка на Федерална република Германия, родена на *** г., постоянен адрес: гр. Варна, уд. „Ф.Д. “ ***, обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва: 1. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – за сумата от 4400 евро /с левова равностойност от 8605 лева/, представляваща платена на отпаднало основание продажна цена по сключен между страните Предварителен договор от 21.05.2021 г.;

2. с правно основание чл. 92 ЗЗД – за сумата от 2600 евро /с левова равностойност от 5085 лева/, представляваща дължима неустойка за неизпълнение на Предварителен договор от 21.05.2021 г., съгласно Раздел VI, чл. 1 от същия; ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от датата на предявяване на исковете - 01.11.2023 г. до окончателното изплащане на задълженията.

2. Е осъдена Т. Х., ЕГН **********, притежаваща разрешение за пребиваване № ***, издадено на *** г. от МВР - София, валидно до ***., 1 с постоянен адрес: гр. Варна, ул. „П.М." ***, да заплати на Н. К., гражданка на Федерална република Германия, родена на *** г., постоянен адрес: гр. Варна, уд. „Ф.Д. “ ***, следните суми: 900 (деветстотин) евро, представляваща неплатени месечни наемни вноски за ползване на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ апартамент ***, с адрес: град Варна, с.о. „А.М.“, ***, дължими за периода от 01.11.2021 г. до 15.03.2022 г. /на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД/;

900 (деветстотин) евро, представляваща обезщетение за ползване на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ Апартамент ***, с адрес: град Варна, с.о. „А.М.“, ***, на отпаднало основание /на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД/; ведно със законната лихва върху главниците, считано от предявяване на иска – 19.02.2024 г. до окончателното изплащане на задължението.

В жалбата са наведени оплаквания за неправилност на решението. В нея въззивникът е анализирал събраните в първоинстанционното производство доказателства, като застъпва становище, че е бил изправна страна по развА.ия предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 21.05.2021 г. Счита, че ответникът по предявените главни искове не е изпълнил вменено му с предварителния договор задължение да предостави всички документи, изискани от кредитиращата банка и от нотариуса. Поддържа, че дори страните по предварителния договор да са били запознати с обстоятелството, че сградата, в която се помещава апартаментът, предмет на договора, не разполага с удостоверение за въвеждане в експлоатация, това не изключва задължението на продавача да представи такъв документ на банката.

Излага, че страните по предварителния договор са уговорили изрично, че ако продавачът не осигури някой от документите, необходими за окончателния договор, предварителният договор се разваля и се дължи връщане на всички суми, включително неустойка в размера на капарото. Посочва, че не е бил информиран за рисковете, произтичащи от липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатацията на сградата и че това би препятствало ипотечното кредитиране. Счита, че не е изпълнил задължението си за заплащане на продажната цена поради причина, която не може да му се вмени във вина.

Намира, че насрещната страна по предварителния договор е била недобросъвестна, като навежда доводи в тази насока. Поддържа, че съдът се е позовал на показания, които целят опровергаване на съдържанието на изходящ от ответника по главните искове частен документ.

По отношение на приетия за съвместно разглеждане насрещен иск, предявен от ответника, жалбоподателят поддържа, че съдът е допуснал нарушение при изготвяне на доклада по делото, тъй като не е съобразил това, че ответникът по насрещния иск (въззивник в настоящото производство) е възразил за разликата от 900 евро, дължима за периода след прекратяване на наемния договор – от 16.03.2022 г. до месец юли 2022 г. Счита, че в производството не са ангажирани доказателства, съгласно които да се установява, че процесният имот е бил ползван. По отношение на претенцията в размер на 900 евро за периода от м.11.2021 г. до 15.03.2022 г. поддържа, че не следва да бъде присъждана, тъй като има насрещно вземане за платената от него сума на отпаднало основание. Моли за отмяна на обжалваното решение и 2 постановяването на ново, с което да бъдат уважени предявените от него осъдителни искове, както и да бъде отхвърлен предявеният насрещен иск.

Претендира сторените разноски пред двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба чрез процесуА. представител на въззиваемата, с който я оспорва. Излага становище, че постановеното от първоинстанционния съд решение е правилно. Излага доводи в подкрепа на тезата, че ищцата е била неизправна страна по предварителния договор, като анализира съдържанието на същия.

Посочва, че на ищцата е било известно обстоятелството, че сградата, в която се помещава апартаментът, предмет на предварителния договор, не е била въведена в експлоатация. Моли за потвърждаване на първоинстанционното решение и претендира сторените пред въззивната инстанция разноски.

В открито съдебно заседание процесуалният представител на въззивника не се явява и не се представлява. Депозирана е молба, съгласно която поддържа въззивната жалба и оспорва отговора. Моли за присъждане на разноски.

Процесуалният представител на въззиваемата намира за правилно първоинстанционното решение и моли да бъде потвърдено. Поддържа подадения отговор на въззивна жалба. Посочва, че насрещната страна е знаела за степента на завършеност на сградата, в която се помещава жилището, предмет на предварителния договор. Счита, че в производството са събрани доказателства в тази насока. Излага доводи в подкрепа на тезата, че нейната доверителка е изправна страна по договора. Претендира сторените разноски.

Съдът съобрази следното:

Производството по ГД № 14195/2023 г. по описа на ВРС е образувано по предявени от Т. Х., ЕГН **********, срещу Н. К., гражданка на Федерална република Германия, родена на *** г., обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва: 1. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – за сумата от 4400 евро /с левова равностойност от 8605 лева/, представляваща платена на отпаднало основание продажна цена по сключен между страните Предварителен договор от 21.05.2021 г.; 2. с правно основание чл. 92 ЗЗД – за сумата от 2600 евро /с левова равностойност от 5085 лева/, представляваща дължима неустойка за неизпълнение на Предварителен договор от 21.05.2021 г., съгласно Раздел VI, чл. 1 от същия; ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от датата на предявяване на исковете - 01.11.2023 г. до окончателното изплащане на задълженията.

Ищцата твърди, че на 21.05.2021 г. между нея, в качеството на купувач, и Н. К., в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, одобрени със заповед № РД – 18 – 92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК. В чл. 1, т.

1.1. от раздел I на договора продавачът се задължил да прехвърли правото на собственост по отношение на недвижимия имот, а купувачът се задължил да заплати продажна цена в общ размер от 44 000 евро, от които 4400 евро, платими до един ден от подписването на договора по сметка на пълномощника К., като останалата част от сумата – 39 600 евро, ще бъдат заплатени чрез банков ипотечен кредит. В чл. 2.1. от раздел II на договора било посочено, че сумата от 4400 евро има роля на капаро, имащо характер на 3 обезщетение при неизпълнение на договора. Твърди, че продавачът поел задължение да предостави всички изискуеми от банката – кредитор и нотариуса документи до 15.07.2021 г. В договора не било посочено, че недвижимият имот не е завършен и че бил негоден за кредитиране и ползване по предназначение. Ищцата твърди още, че процесният имот й бил предоставен за ползване, като с насрещната страна по предварителния договор уговорили да заплаща наем.

Заявява, че през месец март 2022 г. договорът бил развА. от насрещната страна, която не й възстановила заплатеното капаро в двоен размер. Посочва още, че през месец май 2022 г. бил направен неуспешен опит между страните да уредят отношенията си.

Излага, че в раздел II от предварителния договор между страните било уговорено, че сумата от 4400 евро има обезщетителна функция и гарантира изпълнението му. Позовава се още на разпоредба от раздел VI от договора, съгласно която при разваляне на договора по вина на продавача, същият дължи връщане на цялата платена до момента сума, заедно с неустойка в размер на капарото в седемдневен срок от развалянето на договора. С оглед обстоятелството, че й било отказано предоставянето на кредит за закупуването на процесния недвижим имот намира, че договорът е прекратен не по нейна вина, поради което счита, че ответната страна следва да й заплати сума в размер от 8605 лв., заплатена на отпаднало основание – чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, както и 5085 лв., представляваща неустойка – чл. 92 ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателно – 01.11.2023 г., до окончателно изплащане на задължението.

В исковата молба заявява, че след прекратяване на договора, едва през месец юли 2022 г., напуснала окончателно процесния недвижим имот, като за периода от м.11.2021 г. до м.07.2022 г. или за период от общо 9 месеца не е заплащала наемно възнаграждение и моли да бъде приспадната претендираната от нея сума с тази, дължима от нея, в размер на 1800 евро, представляваща месечен наем в размер на 200 евро за период от 9 месеца.

Претендира сторените разноски.

С оглед горното изявление претендира заплащане на сума в общ размер от 13690 лева след последното уточнение с молба с вх. № 86076/16.11.2023 г. по описа на ВРС.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Н. К.. С него са оспорени предявените искове като неоснователни и е поискано присъждане на разноските, сторени в първоинстанционния съд. Ответната страна твърди, че предварителния договор е прекратен по вина на ищцата.

Посочва, че в него примерно са изброени документите, които продавачът следва да представи на банката – кредитор и нотариуса. Сред изброените документи били акт 14, акт 15 на сградата, констативен протокол и удостоверение за степен на завършеност. Счита, че още към датата на подписване на предварителния договор на ищцата е било известно обстоятелството, че сградата не е въведена в експлоатация. Твърди, че към 15.07.2021 г. ищцата не е успяла да осигури необходимата й сума за закупуване на имота, поради което на 30.07.2021 г., след изтичане на първоначално договорения срок за сключване на окончателен договор, е сключен анекс, с който срокът е бил продължен до 30.09.2021 г. Впоследствие 4 е сключен нов анекс, като срокът за сключване на окончателен договор бил удължен до 20.12.2021 г. През този период ответната страна твърди, че ищцата е живяла в процесния имот, като е отказвала контакт. В резултат на това договорът бил прекратен чрез изпратено по телепоща на 13.03.2022 г. изявление, получено от ищцата. Моли предявените срещу нея искове да бъдат отхвърлени.

В срока за отговор е предявен насрещен иск от Н. К. срещу Т. Х. за заплащане на сума в размер на 1800 евро, представляваща девет неплатени месечни наемни вноски за ползването на процесния имот, всяка от които в размер на 200 евро, за периода от 01.11.2021 г. до 31.07.2022 г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на насрещния иск – 19.02.2024 г., до окончателно изплащане на задължението. Претендира и сторените разноски.