Решение № 724 от 06.11.2017, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№………/………11.2017 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,

ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание на пети октомври две хиляди и седемнадесета година, в състав:

СЪДИЯ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 1559 по описа на ВОС за 2016 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по т.д.№1559/2016г. по описа на ВОС е образувано по молба на „ИВ ТУР”

ООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.Морска сирена №25, ет.7, ап.44, представлявано от управителя Ж. Д. И., чрез пълномощник адв. В.,***, срещу „Д.

ИНВЕСТ” ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Одесос, ***, представлявано от управителя В. Тодоров Д., с правно основание чл. 422 във вр. чл. 415 от ГПК, за приемане за установено, че ответникът дължи сумите по заповед №4302/29.07.2016г. за незабавно изпълнение на парично задължение по чл.417, т.3 от ГПК, издадена по ч.гр.д. №8859/2016г., както следва: 33 137,23 лева с ДДС, представляваща незаплатена цена (годишна такса) за 2015г. по фактура №**********/13.07.2016г., дължима по раздел II, чл.

51 от Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост в апартаментен хотел „Ялта” от 01.03.2012г., с нотариална заверка на подписите под рег.№ 1413 от 01.03.2012г. по описа на Нотариус Борис Василев, нотариус с район на действие РС-гр.Варна, peг.

№ 124 на Нотариалната камара на Република България, с падеж на задължението 30.06.2015г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението 27.07.2016г. до окончателното й изплащане. Настоява се присъждане на сторените в заповедното и исковото производство съдебни разноски.

Ответната страна „Д. ИНВЕСТ” ЕООД оспорва иска по основание и размер. Едновременно с отговора на исковата молба е предявен инцидентен установителен иск от ответника „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД ЕИК ********* срещу „ИВ ТУР“ ООД ЕИК ********* по реда на чл.212 от ГПК за прогласяване нищожността на договор за поддръжка и управление на етажната собственост на Апартаментен хотел Ялта от 01.03.2012г., сключен между „Д. инвест“ ЕООД и „ИВ ТУР“ ООД като сключен в противоречие на закона, като следва : чл.2, ал.1 и ал.2, чл.9, чл.10 и чл.11, ал.1 и ал.3 от ЗУЕС; §1, т.3 от ДРЗУЕС; §5, т.29 и 30 от ДРЗУТ; чл.286, ал.1 от ТЗ. С определение №291 от 30.01.2017г. предявеният инцидентен установителен иск е приет за съвместно разглеждане с основния иск по т.д.№1559/2016г. по описа на ВОС, на осн.чл.212 от ГПК.

По двата иска е проведена двойна размяна книжа, след преценка за приложимост за разглеждането им по правилата на производството по търговски спорове, Глава 32, ГПК.

Ищецът по първоначално предявения иск с правно основание чл.422 вр. чл.415 ГПК твърди, че между страните е налице валидна облигационна връзка, основана на договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажната собственост, в апартаментен хотел „Ялта” - „Жилищен комплекс от затворен тип” от 01.03.2012г., с нотариална заверка на подписите под рег.№ 1413 от 01.03.2012г. по описа на Нотариус Борис Василев, нотариус с район на действие РС-гр.Варна, per. № 124 на Нотариалната камара на Р.България. Излага се, че в сградата, в която ответното дружество притежава обекти в режим на ЕС, представляваща Апартаментен хотел „Ялта”, съставлява жилищен комплекс от затворен тип в к.к.

„Златни пясъци” гр. Варна по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и притежава всички белези на такъв по смисъла на §1, т. 3 от ПЗР на ЗУЕС, като редът за управление на такъв вид комплекс е специален и се урежда от специалния ред на ЗУЕС - с договор, с нотариална заверка на подписите, както е в процесния случай. Сочи се, че „Ив Тур” ООД е инвеститор и собственик на земята, а „Д. инвест” ЕООД е главен изпълнител на строежа на сградата.

Излага, че в последствие „Д. Инвест” ЕООД е придобило обекти в сградата, които са подробно описани в представения нотариален акт за учредяване на право на строеж № 191, том XXVIIII, дело 6902, вх.рег. № 9550 от 17.04.2007 година по описа на Сл Вписвания – Варна, като в т. IX от този нотариален акт, още с учредяването на суперфицията, собствениците на обекти в сградата, какъвто е и ответникът, са уговорили и са избрали управлението и поддръжката на общите части на сградата да бъде извършвано от „Ив Тур” ЕООД гр.Варна, след въвеждането на сградата в експлоатация. Сочи, че поради това страните са сключили и процесния договор през 2012 година. Твърди, че по силата на договора от 01.03.2012г. възложителят „Д. инвест” ЕООД е възложило, а изпълнителят „Ив Тур”

ЕООД се е задължило, срещу заплащане на определеното в договора възнаграждение /такса/, да извършва поддръжка, ремонт и управление на вътрешните и външни общи части на ЕС, които дейности са подробно описани в раздел II от договора. Освен това излага, че съгласно раздел IV, т. 5.1, дружеството-ответник се е съгласило и задължило да заплаща на изпълнителя годишно възнаграждение в размер на 7 евро без включен ДДС на квадратен метър върху ЗП на обектите, описани в Приложение № 1, с обща площ по документ за собственост от 2017 кв.м., като сумата за 1 год. е определена в чл. 5.1 от договора и е в размер на 14 119 евро без ДДС, еквивалент на 27 614.36 лева без ДДС.

Съгласно уговореното в чл. 6 от договора, цената на годишната такса е платима в срок до 30.06. на съответната година, за която се дължи. Твърди, че „Д. инвест” ЕООД до този момент не е заплащало каквато и да е част от възнаграждението по договора, включително дължимата такса за 2015 г., чийто падеж е настъпил съответно на 30.06.2015 година. От друга страна, твърди, че дружеството-ищец е изпълнило надлежно задълженията си по договора относно дейностите по неговия предмет по раздел II от същия, като подробно описва всички, подлежащи на извършване дейности през процесния период и понастоящем. Молбата е за уважаване на предявения иск и присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.

Ответникът „Д. инвест” ЕООД депозира писмен отговор в законоустановения срок, с който оспорва предявения иск по основание и размер, и настоява за отхвърлянето му. Изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Твърди, че между страните липсва валидно договорно правоотношение. Навежда съображения за нищожност на договора, поради противоречие със закона и добрите нрави. Излага, че сградата, в която се намират обектите1 собственост на ответното дружество, не отговаря на изискванията за „жилищен” комплекс от затворен тип и начина на управление на етажната собственост, следва да бъде съобразен с общия режим, поради което представения по делото договор за поддръжка и управление на общите части на апартаментен хотел „ Ялта” - жилищен комплекс от затворен тип в к. к. „Зл.

Пясъци” с дата 01.03.2012г. не е основание за пораждане на задължение, тъй като същият не отговаря на изискванията на чл. 2 от ЗУЕС /условие за валидността на договора/. В евентуалност твърди неизправност на ищеца по договора във връзка с поетите в раздел II от договора задължения. Сочи, че „Д. инвест” ЕООД не е бил уведомен за наличието на издадена фактура №**********/13.07.2016г. Твърди, че ответникът сам е организирал охраната на обектите си и почистването на общите части от сградата, зелените площи и заплащането на консумативите. Счита, че договорената цена е прекомерна, съобразно поетите ангажименти от страна на изпълнителя и съответно разпределението на направените разходи между всички съсобственици на самостоятелни обекти в сградата. Релевира възражение за прихващане на сумите изплатени от „Д. инвест” ЕООД на „Ив Тур” ООД за периода 01.01.2015г. -

31.12.2015г., представляващи заплатена консумация на ел. енергия от общите части на сградата и вода, което подлежи на уточняване.

Ответникът „Д.

ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна възразява, че съгласно правната теория ваканционните комплекси не са в обхвата на чл. 2 от ЗУЕС и тяхното управление е по общия ред.

Страните са се договорили, че ако в договорите за разпореждане с имотите, за които имат учредено право на строеж, няма изрична клауза за заплащане на годишна такса за управление се прилага Правилника за управление на ЕС и съгл. разпоредбата на чл. 11, ал.1, т.1 и ал.З от ЗУЕС този правилник се приема от ОС на ЕС. Твърди се, че „ИВ ТУР“ ООД не притежава качеството инвеститор, не отговаря за изискванията за извършване на дейност по поддръжка и управление на общи части на ЕС, липсва решение на ОС за възлагане на управлението на ОЧ на апартаментен хотел „ Ялта".

В допълнителната искова молба ищецът „ИВ ТУР” ООД сочи, че към датата на процесния договор сградата е била напълно завършена, макар със сериозна забава, по вина на строителя „Д. инвест” ЕООД, както и са били налице множество недостатъци, като през този период „Ив тур” ЕООД е заплащало за своя сметка всички разходи по сградата, на партида на дружеството - ток, вода, басейн и пр. Въпреки това, дори и да е сключен с дата преди въвеждането на сградата в експлоатация, ищецът твърди, че договорът произвежда действие, считано от 16.10.2012 година, а процесният период обхваща 2015 година, т.е. след въвеждането на сградата в експлоатация. Обстойно излага съображения по действителността на договора, позовавайки се на дефинитивни понятия в ЗУЕС и съдебна практика. Сочи, че договорът е в изискуема форма писмен с нотариална заверка на подписите.

Противопоставя се на твърдението, че не се дължи заплащане на претендираните такси по договора, тъй като сам е ораганизирал охраната на обектите и почистване на общите части от сградата и зелените площи.

Счита за ирелевантно към спора, че договорът не е приет и подписан от останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата, позовавайки се на чл.2 ЗУЕС.

Счита, че договорната цена не е прекомерна. Сочи, че по-късното издаване на фактурата е ирелевантно за дължимостта на сумата, доколкото услугата е извършена и е настъпил падежа на задължението. Противопоставя се на релевираното изявление за прихващане.

С отговора на допълнителната искова молба ответникът релевира възражение за нищожност на договора, поради противоречието му със закона, с доводи, че същият не е сключен с всички собственици на самостоятелни обекти и не е вписан в СВ. Не се оспорва обстоятелството, че процесният договор е подписан преди възникване на ЕС, както и че в същия не е упоменато действието му. Отделно излага подробни съображения за недължимост на сумата, в т.ч. липса на отчет и приемане, т.е. одобряване на разходите от ОС на ЕС Претендира отхвърляне на предявените искове. Сочи, че неправилно е включена сумата от 381.43 лв. без ДДС за ап. 113 върху площ от 54,49 кв.м., тъй като недвижимия имот не е собственост на „Д. инвест”

ЕООД. Поддържа направеното възражение за прихващане.

С отговора на допълнителната искова молба ответникът „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна възразява, че между страните съществува уговорка при липса на вписана изрична клауза в договорите за прехвърляне на обекти от сградата на трети лица за заплащане на годишна такса или същата е по-малко от 10 евро, управлението да се извършва съгласно правилника за управление на етажната собственост.

Прието е за съвместно разглеждане в производството по първоначално предявения установителен иск възражение за прихващане на „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна за сумата от 2029.40 лева, представляваща платена от „Д. ИНВЕСТ” ЕООД гр. Варна на ищеца „ИВ ТУР” ООД гр.

Варна по банков път в „Асет банк“

АД стойност на ползвана вода, за която сума ищцовото дружество не е издало фактура и която сума е включена в цената на Договора за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен хотел „Ялта“ от 01.03.2012г.

По инцидентния установителен иск от ответника „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД ЕИК ********* срещу „ИВ ТУР“ ООД ЕИК *********, приет за съвместно разглеждане по реда на чл.212 от ГПК ищецът „Д. ИНВЕСТ“ ЕООД твърди, че е собственик на обекти в режим на ЕС, представляваща Апартаментен хотел „Ялта”, като на 01.03.2012г. между страните е сключен договор за управление и поддръжка на посочения комплекс, който счита за нищожен, поради противоречие със закона.

Разпечатката съдържа 35 от 133 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b96c553d-26d3-488b-b706-1a39d4f98a6d