Протокол № 56 от 20.03.2025, Районен съд - Чепеларе

ПРОТОКОЛ

№ 56 гр. Чепеларе, 20.03.2025 г.

РАЙОНЕН СЪД – ЧЕПЕЛАРЕ в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Славка Б. Гемишева при участието на секретаря Е. К. С.

Сложи за разглеждане докладваното от Славка Б. Гемишева Гражданско дело № 20245450100086 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 14:00 часа се явиха:

Ищецът Държавен фонд „***“, редовно уведомен, се представлява от адв. А. Т. от АК – С., надлежно упълномощена.

Ответникът „***“ ЕООД, редовно уведомен, се представлява от адв. И. А. и адв. Н. Ш., надлежно упълномощени с пълномощно по делото.

Ответниците К. А. Н. и Г. Ц. Н., редовно уведомени, не се явяват. От тяхно име се явяват адв. И. А. и адв. Н. Ш., надлежно упълномощени с пълномощно по делото.

Явява се вещото лице инж. Т. Д. Т., редовно и своевременно призована, от която е постъпило заключение по назначената съдебно-оценителна експертиза с вх. №533/20.02.2025 г., ведно със справка-декларация, в срока по чл. 199 от ГПК.

Адв.Т.: Моля да се даде ход на делото.

Адв.А.: Да се даде ход на делото.

Адв.Ш.: Моля да се даде ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по даване ход на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът ДОКЛАДВА постъпило заключение по назначената съдебно -оценителна експертиза с вх. №533/20.02.2025 г., изготвено от вещото лице инж. Т. Т..

Адв.Т.: Запозната съм с депозираната експертиза. Моля да се пристъпи към изслушване на вещото лице.

Адв.А.: Запознати сме с експертизата. Нямам възражения да се изслуша вещото лице.

Адв.Ш.: Запознати сме с експертизата. Нямам възражения да се изслуша вещото лице.

Сне се самоличността на вещото лице, както следва:

ИНЖ. Т. Д. Т. на ** години, ***, ***, ***, ***, ***, ***, без родство и дела със страните по делото.

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл.291 от НК, за което същото 1 обеща да даде заключение по съвест и знание.

Съдът пристъпва към изслушване на вещото лице по назначената съдебно-оценителна експертиза.

Вещото лице инж. Т.: Поддържам така депозираното от мен заключение. Тъй като задачата ми беше да оценя процесните имоти за един предишен период, изисках справка от Служба по вписванията – Ч. за съответния период за сключени сделки с подобни имоти. Изисках информация за сделки със земеделски земи в района, защото някои от имотите са земеделски, изисках и сделки с урегулирани поземлени имоти и застроени имоти, тоест сгради. Повечето сделки, които са вписани обаче са заедно земя и сграда, което е обичайно.

Моята задача беше да определя стойност на всеки един от процесните имоти. Единият подход за оценка беше пазарните сравнения на сключените сделки с подобни имоти, а вторият подход за застроените сгради съм оценила по метода на възстановителната стойност, за да оценя само постройките. По отношение на наемните цени изисках договори за сключени наеми в района на общ. Ч.. Те не са чак толкова много на територията на общ.

Ч.. Намерих договори за земеделски имоти, за незастроен терен, за застроени терени и по метода на пазарните сравнения съм определила посочените от мен наемни цени. По принцип когато се оценят земи, обичайно се прилага методът на пазарните сравнения, защото оценителят с тази информация разполага – за конкретен период от време на какви цени са сключвани сделки в района. Тоест, нямам друга информация по отношение на заемите, за да приложа друг метод. Примерно, рента има ли, няма ли, капитализираните потоци от даден незастроен имот. Така че затова съм се спряла конкретно на този метод за оценка на земите – на урегулирани и земеделски. По отношение на сградите, тъй като казах, че обикновено тези нотариални актове, които съм извадила като извадка, сделките са заедно земя и сграда. За да съм по-точна, за сградите съм приложила метода на възстановителната стойност, като съм използвала изданието „Стройексперт-СЕК“ за конкретната година - 2022 г., каквито цени на еталонни сгради са публикувани и според разгънатата застроена площ на сградата, съм посочила вещната стойност на застроените сгради. Методът на пазарните аналози съм използвала само за незастроените имоти. На стр. 9 от заключението съм описала в таблица актовете на разглежданите за сравнение имоти. Това ми е дадено в такъв вариант от Службата по вписвания в таблица. Гледала съм и самите актове. В детайли не съм запозната какво представляват описаните в таблицата сгради. Не съм ги видяла. Каквото е описано по документа за собственост, това съм посочила в тази таблица. Това е по дадена от Службата по вписванията информация. Не съм ползвала офертни стойности, тъй като оценката е извършена за предишен период. Аз също работя с офертни стойности, но това е стар период и офертите примерно са изтекли. В този смисъл не съм ползвала оферти. Относно коригиращите коефициенти посочени на стр. 10 от заключението, тъй като съм изискала вписани сделки за няколко села в района на общ. Ч. и тъй като процесният имот там, където се намира, той няма достъп, съм приложила коригиращия коефициент единствено за липсата на инфраструктура. Оттам идва разликата да не бъде приложена пълната стойност – поради трудния достъп. На стр. 10, във втората таблица, в последната колона „Забележка“ на единия ред е посочено „за 1/2 ид. ч.“, което означава, че нотариалният акт беше за прехвърляне на половината от имота.

Адв.Т.: Нямам повече въпроси, госпожо съдия. Моля да се приеме заключението с днес направените уточнения от вещото лице.

Вещото лице инж. Т. на въпросите на адв.Ш.: Относно липсата на инфраструктура имам предвид, че включва и липсата на транспортен достъп. Аз не съм ходила до имота. Говорила съм по телефона с г-н Н. и за втори път каза, че не е възможно да се отиде до имота.

Попитах го поне снимки може ли да ми изпрати, но не ми изпрати. С него разговаряхме какъв е типът на конструкцията на сградите, разпитах го подробно. От моя гледна точка това можех да направя, за да изпълня задачите. В коригиращият коефициент от 0,8, който съм 2 определила, от моя гледна точка съм отчела липсата на инфраструктура, но което включва и липсата на транспортен достъп. Няма нормален достъп до имота, необходимо е да се стигне до имота с високопроходим автомобил. Доколкото разбрах от собственика, има вода, ток в сградите, канал, тъй като обектът функционира, ползва се. Така ми беше казано. В случая не съм приложила корекционен коефициент за големина на застроения имот с идент.

№30034.***.***. Корекционният коефициент е единствено по отношение на трудния достъп до имота. В този корекционен коефициент съм включила и отдалечеността и местоположението на самия имот. Взела съм аналози и в други места, които са около гр. Ч. и съм ги посочила, които са аналогично отдалечени от общинския център примерно. Не всички аналози, които съм взела, са разположени вътре в населените места. Някои са в населените места, други – не. Тези, които съм посочила в с. З. са в самото село. Конкретният, процесният имот е доста по-нагоре. Считам, че 20 % намаление на цената поради това обстоятелство за мен е обективно. Това е моя преценка, разбира се. Тоест, намалила съм с 20 % цената на пазарните аналози заради отдалечеността на имота от населеното място. В корекционния коефициент съм обобщила инфраструктурата, транспортната достъпност и местоположението на имота. Иначе казано, в този коефициент съм имала предвид липсата на път и по-голямата отдалеченост от селото. Това съм имала предвид и затова съм поставила този коефициент. Поради факта, че не съм ходила на място, повече не бих могла да посоча конкретни други коефициенти, които биха повишили или понижили стойността. Такъв друг тип коефициенти, които бих могла да посоча, ако отида на място, например са изложение, местоположение, какво има там в близост, какъв е регионът. В аналозите, в самите сделки е посочена обща стойност на земята и сградата. Тъй като съм правила и други подобни експертизи, обичайно стойността на земята е между 25 % и 30 % от общата стойност. Това, което съм посочила е в резултат на моя опит. При някои сделки, които представляват пазарни аналози, които съм взела от аналозите, примерно съм работила по този начин. Но пак казвам, за самите сгради съм използвала друг подход, тъй като задачата ми беше да определя за шестте процесни имота и да посоча отделни стойности. За сградата би могло да се приложи методът на пазарните аналози, както съм направила за земята. Всеки обект би могъл да бъде сравним с някакъв друг за конкретния период, за който се иска да се посочи оценка.

Въпросът е дали бих могла да намеря сделки само със сгради, като изключим земята или да се приложи по някакъв начин процентно съотношение между земя и сграда. За определяне стойността на сграда според мен бил по-подходящ методът на вещната стойност. Още повече, че в случая в един имот са три сгради – основната, гараж и барбекю. На всяка сграда трябваше да посоча конкретна отделна стойност. Затова считам като най-подходящ методът на вещната стойност. По отношение на жилищната сграда има пазарни аналози. Обичайно тези, които са най-близки до пазара, са например вписани сделки, които са ипотечни, към банки и които според мен са най-обективни като стойности. Не знам за периода, за който ми е задачата, дали може да се намери такава сделка. В изданието на „Стройексперт-СЕК“ няма разграничение по области. Има разграничение по тип конструкция. Те са 19 еталона и са посочени средни за страната. Процесната сграда е с гредоред. Взела съм предвид това, занижила съм стойността от еталона, за да стигна до конкретната оценка. Г-н Н. ми каза, че е нова сграда. Аз се учудих, че е гредоред, не е възстановена. Г-н Н. каза, че е изградена наново, но по традиционна родопска технология, архитектура. Каза ми, че подовата конструкция е гредоред. Не е изливана плоча. В книжките по СЕК няма изрично посочена конструкция с гредоред. Между 15 % и 20 % мисля, че съм намалила стойността.

Независимо, че няма бетон, по принцип сградите с дървена конструкция не са чак с толкова по-ниска себестойност.

Адв.Ш.: Госпожо съдия, няма да имам повече въпроси. Ще имаме искания за две допълнителни задачи към експертизата. Не възразяваме за самото вещо лице, което и без това вече е работило по казуса. Предвид обстоятелството на отдалечеността на процесния имот и на сградите в него е бил труден достъпът през зимните месеци. В тази връзка ще 3 искаме да бъде извършен все пак такъв оглед с оглед това, че вещото лице спомена, че може би има допълнителни корекционни коефициенти след извършване на такъв оглед. Това би допринесло определено за по-точното оценяване на имотите. Имаме два допълнителни въпроса, като всъщност първият е свързан пряко с тези корекционни коефициенти и касае само поземлен имот с ид. №30034.***.***, а именно: След оглед на място вещото лице да каже дали следва да се приложат някакви допълнителни корекционни коефициенти или не, в т.ч. например корекционен коефициент за големина, за подобрения и други подобни.

Втората ни допълнителна задача е свързана с използвания метод на разходите по отношение на двуетажната сграда с ид. №30034.***.***.*, а именно: Вещото лице да направи оценка и по метода на пазарните аналози дотолкова, доколкото от една страна реалните сделки се извършват на база на пазара в момента. Повечето хора като купуват или продават не се интересуват колко е струвало строителството, а колко всъщност е пазарната цена в момента, а тя се определя от купувачи и продавачи. От друга страна, както стана ясно, използваните книжки „Стройексперт-СЕК“ дават средни стойности за страната, които очевидно в поголемите градове са едни, а в по-малките са други. Освен това в еталонните сгради вещото лице е било принудено да използва корекционен коефициент поради липса на такава еталонна сграда в книжката. Така че бихме искали да видим и по този метод, за да може вече на база на двата метода по същество да аргументираме каква следва да е стойността. Това са ни двете задачи.

Адв.А.: Поддържам становището на колегата адв. Ш..

Адв.Т.: Колегите ми напомниха, искам да попитам вещото лице, тази таблица, в която са описани сделките на стр. 9 от експертизата, правилно ли разбрах, че това са всички сделки към изследвания период, които са Ви дадени от Агенцията по вписванията?