Решение № 19612 от 30.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19612 гр. София, 30.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело № 20251110108844 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.

Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1, пр. II от ЗЗД от „В.К.И.“ ООД срещу Й. П. К. и М. И. К..

В искова молба са изложени фактически твърдения, че между Й. П. К. и М. И. К., от една страна и в качеството на собственици-възложители, и от друга – И.Б.А. и Р.С.К. в качеството на приематели-изпълнители, е сключен на 12.10.2011 г. предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея, а именно – сграда изградена на „груб строеж“, находяща се в **********. Според уговореното И.Б.А. и Р.С.К. в качеството на приематели-изпълнители получават като възнаграждение правото на собственост върху 12 бр., самостоятелни обекти в сграда (СОС) , a възложителите да сключат договор в продажба. Съгласно р.

III, т. 13 от предварителния договор, Й. П. К. и М. И. К. декларират, че имотите р. I, по т.1.1 и т. 1.2 са тяхна собственост, без трети лица за сделката да имат претенции върху тях и не са вписани вещни тежести. Сочи се, че съгласно Нотариален акт за прехвърляне на ид.ч. от недвижими имоти срещу задължение за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена сграда на „груб строеж“ №3, т. II, рег. №19126, нот. дело №198/28.12.2011 г. на Нотариус с рег. №33 на НК, възложителите-ответници са прехвърлили правото на собственост върху 8 бр. СОС по т. 1.1 от предварителния договор, на изпълнителите-приематели И.Б.А. и Р.С.К.. Й. П. К. и М. И. К. се легитимирали при сключване на окончателната сделка като съсобственици на 11,156 % ид.ч. от правото на собственост върху прехвърлените обекти. Посочва се, че на 09.10.2017 г. е сключено тристранно споразумение за изменение на предварителния договор, а именно - ищцовото дружество „В.К.И.“ ООД е заместило във всички права и задължения първоначалните изпълнителиприобретатели по предварителния договор и приело да изпълни спрямо собствениците-възложители задължението за довършване на сградата до етапа 1 на снабдяването й с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Пояснява се, че преди сключване на тристранното споразумение И.Б.А. и Р.С.К. са извършили непарична вноска в капитала на ищцовото дружество. Срещу прехвърляне на 97,315 % ид.ч. от правото си на собственост върху апортираните 8 бр. СОС всеки от новите съдружници И.Б.А. и Р.С.К. е записал по 245590 дружествени дяла от капитала на дружеството, всеки с номинал от 1 лев. Ищецът твърди, че е изпълнил точно договора за извършване на довършителни СМР на жилищната сграда, в т.ч. до етапа за снабдяване на удостоверение за въвеждане в експлоатация №1047/03.02.2022 г. СО, НАГ.

Твърди се, че след приключване на всички СМР и предаване на сградата на възложителите с Акт обр. 15, е установено, че 2 от общо 8 бр. СОС - ап. №23 и ап. №27, които са прехвърлени в собственост като възнаграждение на изпълнителя за завършване на сградата, не са били притежание на възложителите още към датата на сключване на предварителния договор.

Собствениците на терена и сградата никога не са прехвърлили валидно правото на собственост върху тези два самостоятелни обекта на първоначалните изпълнители, а те съответно и не са извършили валидно апорт с тях в капитала на ищцовото дружество. С Решение №50074/05.07.2023 г. по гр. дело 32572/2022 г. по описа на ВКС са признати като изключителни собственици на ап. 23 третите лица Михаил Кирилов Цветков и Генка Панчова Куртева по предявения срещу ответниците иск за собственост; така и за ап. 27 третото лице Петър Асенов Бондоков, съгласно Решение №50148/24.01.2023 г. по гр. дело 407/2022 г. по описа на ВКС. Ищецът поддържа, че собствениците по процесния предварителен договор от 12.10.2011 г. са изпаднали в неизпълнение на поетото задължение спрямо приемателите-изпълнители по договора, съответно спрямо заместилия ги в провоотношението субект (ищцовото дружество), като вместо обещаните като възнаграждение 8 (осем) броя самостоятелни обекти в сградата валидно са прехвърлили правото на собственост (или 97,215 % ид.ч. от него) само върху б (шест) броя от тях, но не и по отношение на Ап.№ 23 и Ап.№ 27.

Ищецът счита, че задължението на собствениците-възложители за прехвърляне на правото на собственост върху Ап. № 23 и Ап. № 27 е обективно невъзможно и са в неизпълнение на задължението по р. III, т. 13 от предварителния договор; не може да търси реално изпълнение на договора тъй като възложителите не биха могли да прехвърлят вещни права, с които самите те не разполагат, в това число чрез иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД. Задължението за прехвърляне на правото на собственост било валидно поето, тъй като поначало няма пречка с предварителен договор да се поеме задължение за прехвърляне на право на собственост върху имот, който продавачът все още не притежава. Поддържа, че за ищеца е възникнало правото да търси компенсаторно парично обезщетение за нарушения си интерес от неточното изпълнение на договор, което е съзизмеримо със стойността на неосъществената престация – тази на ап. 23 и ап. 27, определена към датата на встъпване на ищеца като страна по предварителния договор, съгласно споразумението от 09.10.2017 г. Ищецът заявява всеки един от ответниците да заплати сумата 6262,50 лева, представляваща част от паричното вземане в общ размер 26618,50 лева за ап. №23, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г; и всеки един от ответниците да заплати на ищеца сумата 6262,50 лева, представляваща част от паричното вземане в общ размер 26618,50 лева за ап. №27, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу 2 задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г.

Ответната страна оспорва исковете по допустимост, основание и размер с доводи, че ищецът не е активно материално легитимиран – не е страна по твърдяното правоотношение и не е уговорено в предварителния договор, че със съгласието на собствениците първоначалните приематели-изпълнители ще се разпореждат с правото на собственост чрез апорт в капитала на трето, възникнало в бъдеще, юридическо лице и че ще носят отговорност за такава сделка. Ответниците са изпълнили точно договора, сключен с И.Б.А. и Р.С.К., и последните отговарят спрямо ищеца. Споразумението от 09.10.2017 г. не преурежда имуществените права по отношенеи на прехвърлените с нот. акт имоти, а обективира съгласието на страните ищецът да встъпи като изпълнител на мястото на И.Б.А. и Р.С.К., съответно това касае само облигационните задължения на тези лица за довършване на сградата, издаване на Акт обр.15 и въвеждането й в експлоатация. Освен това, И.Б.А. и Р.С.К., както и ищецът като техен правоприемник, е неизправна страна и като такава няма право на обезщетение. Те са в неизпълнение на съществена част от задълженията по предварителния договор относно 100 % завършени всички СМР по общите части и в индивидуалните самостоятелни обекти, а именно – ищецът не е финансирал за своя сметка ремонта на изградения към 2000 г. покрив на сградата и разноските за поети от собствениците, в т.ч. ответниците; по р. II, чл. 4 – да сключи допълнителен договор с всеки от собствениците-възложители за степента на завършеност на всеки техен самостоятелен обект; неспазване на крайния срок за предаване на строителния обект с разрешение за ползване, вкл. при условията на подписаното тристранно споразумение. Оспорва посочената от ищеца стойност на имотите, с оглед оценките на три вещи лица, дадени във вр. вписването на апорта. Навежда възражение за прихващане със свое вземане за имуществени вреди – пропуснати ползи като дължим наем за периода 09.05.2018-03.02.2021 г. С допълнителен отговор ответниците сочат, че към предварителния договор е подписан анекс на 25.06.2020 г. от Й. К. и на 28.06.2020 г. от М. К., с който ищецът е приел изпълнението на ответниците, в т.ч. в контекста на споровете за собственост с третите лица. Навежда се възражение за прихващане с правото на неустойка на всеки един ответник по чл.

9 от анекса със сумата 5578 евро (общо 11156 евро).

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От предварителен договор за прехвърляне право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обекти в нея от 12.10.2011 г. се установява, че собственици-възложители, от които отв. Й. П. К. и съпругата му М. И. К., от една страна, и приематели-изпълнители И.Б.А. и Р.С.К. - от друга, се уговарят, че в Урегулиран поземлен имот, находящ се в ********** е построена до степен „груб строеж“ жилищна сграда с четири жилищни етажа, с две подпокривни нива, партерен етаж и подземни гаражи, съгласно одобрени архитектурни проекти от ДАГ на 20.07.1995г. и други строителни книжа и с Разрешение за строеж на ДАГ № 289/ 08.10.1995г. Изрично са посочени за кои самостоятелни обекти в сградата е сключен с трети лица по-рано договор за покупко-продажба, както и тези, които остават притежание на собственицитевъзложители.

Според т. 1.1, р. I – „предмет на договора“, собствениците-възложители се задължават да прехвърлят на приемателите-изпълнители правото на собственост върху имоти, построените в „груб строеж“ в жилищната сграда, общо 8 самостоятелни обекта в сградата (СОС), от които Апартамент №23 във вх. В, ет.

3

1, с площ от 94,731 кв.м, с мазе №8, с площ 5,58 кв.м, ведно с 2,270 % ид.ч. от общите части на сградата; и Апартамент №27 във вх. В, ет. 3, с площ от 94,73 кв.м, с мазе №5, с площ 7,47 кв.м, ведно с 2,270 % ид.ч. от общите части на сградата.

В т. 1.2, р. I собствениците обещават да прехвърлят правото на собственост върху още 4 СОС - офис 3, ап. 11, 25 и ателие 3.

Правото на собственост върху имотите, описани в т.1.1 и т. 1.2 ще се прехвърли на приемателите-изпълнители срещу задължението им изцяло със свои средства и за своя сметка да завършат сградата, в т.ч. предадат с разрешение за ползване посочените самостоятелни обекти.

Не се спори, че в изпълнение на предварителния договор от 12.10.2011 г. страните са подписали окончателен договор, обективиран в Нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижими имоти срещу задължение за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена на степен „груб строеж“ №32, т. II, рег. №19126, дело №198/28.12.2011 г. на Нотариус с рег.

№33 на НК. Собствениците-възложители прехвърлят на И.Б.А. и Р.С.К. 97,315 % ид.ч. от правото на собственост върху обектите, описани в т. 1.1, р. I от предвартелния договор, от които и Ап. №23 и Ап. №27 срещу насрещната престация на купувачите да довършат със свои средства, труд, организация в напълно завършен вид в срок от 19 м. от датата на подписване на нот. акт до датата на издаване на разрешение за ползване на сградата; поемат и задължението да извършат всички довършителни СМР по обекти в сградата, които са останали собствени на прехвърлителите. Страните са приели, че предварителния договор запазва своето действие по отношение на всички клаузи, които не са преуредени с окончателния договор.

От декларация-съгласие на И.Б.А., декларация-съгласие на Р.С.К. и дружествен договор на „Випера Кемикъл индъстри“ ООД от 09.03.2017г. се установява, че И.Б.А. и Р.С.К. като съдружници са направили в капитала на дружеството непарична вноска с правото на собственост върху общо 97,315 % ид.ч. върху обектите, придобили съгласно Нот. акт №32/28.12.2011 г.